हाऊसिंग सोसायटय़ांच्या नावे मालमत्तेचे शासकीय स्तरावरून कन्व्हेअन्स करता यावे म्हणून महाराष्ट्र शासनाने १९६३च्या ‘मोफा’ (महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅटस् अ‍ॅक्ट) मध्ये डिम्ड कन्व्हेअन्स (मानीव हस्तांतरणाची तरतूद केली. या संबंधीच्या दुरुस्त विधेयकाला २००८च्या फेब्रुवारीमध्ये राष्ट्रपतींची मंजुरी मिळून त्या विधेयकाचे कायद्यात रूपांतर झाले. या घटनेला तीन वर्षे उलटून गेली आहेत.
हा कायदा फेब्रुवारी २००८ मध्ये झालेला असला तरी डिम्ड कन्व्हेअन्सची नियमावली तयार करण्यात आली नव्हती. त्यामुळे डिम्ड कन्व्हेअन्सची प्रक्रिया सुरू झाली नाही. ही नियमावली प्रसिद्ध करण्यासाठी महाराष्ट्र शासनाने दोन वर्षांपेक्षा अधिक काळ घेतला. २०१०च्या सप्टेंबरमध्ये ती अंतिम स्वरूपात प्रसिद्ध झाली; परंतु त्यासाठी सहकारी गृहनिर्माण संस्था आणि त्यांचे जिल्हा महासंघ यांना बराच संघर्ष करावा लागला. महाराष्ट्र स्टेट को-ऑपरेटिव्ह हाऊसिंग फेडरेशन आणि ठाणे डिस्ट्रिक्ट को-ऑपरेटिव्ह हाऊसिंग फेडरेशनचे अध्यक्ष सीताराम राणे यांनी या कामी विशेष पुढाकार घेतला. ही नियमावली पहिल्या प्रथम जनतेच्या प्रतिक्रियेसाठी जेव्हा प्रसिद्ध झाली तेव्हा डिम्ड कन्व्हेअन्स करून घेण्यासाठी लागणाऱ्या विविध दस्तऐवजांची संख्या २२ होती. ही संख्या अंतिम नियमावलीत फक्त १२ करण्यात आली.
हे दस्तऐवज पुढीलप्रमाणे :
१) डिम्ड कन्व्हेअन्स करून घेण्याच्या अर्जावर रुपये दोन हजारांचा कोर्ट फी स्टॅम्प लावणे २) सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणी प्रमाणपत्राची सत्य प्रत अथवा अपार्टमेंट असल्यास डीड डिक्लरेशन व अपार्टमेंट डीडची प्रत ३) जागेचा सात-बाराचा उतारा आणि मालमत्ता रजिस्टर्ड कार्डाचा उतारा ४) प्रतिपक्षाने सदनिका/दुकान खरीददार यांच्याशी केलेल्या विक्री करारनाम्याची प्रत ५) सभासदांची यादी ६) अभिहस्तांतरण (कन्व्हेअन्स) करण्याविषयी संबंधित मूळ मालक अथवा बिल्डर/प्रमोटर यांना दिलेल्या नोटिसीची प्रत ७) मूळ मालक अथवा बिल्डर/प्रमोटर यांचा पत्रव्यवहाराचा पत्ता ८) जागेचा सर्च अहवाल ९) बिगरशेती (एनए) आदेश १०) संबंधित महापालिका अथवा सक्षम प्राधिकरण यांनी मंजूर केलेल्या बांधकामाच्या नकाशाची प्रत ११) कन्व्हेअन्स डीडचा मसुदा १२) अभिहस्तांतरण करावयाच्या जागेच्या क्षेत्रफळाविषयी आर्किटेक्टचा दाखला.
कायद्याचे स्वरूप
डिम्ड कन्व्हेअन्स करण्यासाठी याबाबतच्या कायद्यांना पुढील तरतुदी आहेत - अ) जिल्हा उपनिबंधक, सहकारी संस्था यांच्या दर्जापेक्षा कमी दर्जा नसलेला अधिकारी हा विनिर्दिष्ट करण्यात येणाऱ्या क्षेत्रासाठी सक्षम प्राधिकारी असेल आणि तो प्रवर्तकाकडून अभिहस्तांतरण पत्र करून देण्यास कसूर झाल्यास, (एक) ज्या खरेदीदारांनी प्रवर्तकाकडून सदनिका खरेदी केल्या असतील अशा खरेदीदारांकडून अर्ज प्राप्त झाल्या अशा सदनिका मालकांचा सहकारी संस्थांची नोंदणी करण्याबाबत जिल्हा उपनिबंधक, उपनिबंधक किंवा साहाय्यक निबंधक सहकारी संस्था यांना निदेश देईल. (दोन) सदनिका मालकांच्या सहकारी संस्थेच्या सभासदांकडून अर्ज मिळाल्यावर कलम ११ मध्ये तरतूद केल्याप्रमाणे विहित कालावधीत अभिहस्तांतरण पत्रांची नोंदणी करून घेण्यास हक्कदार असल्याचे व उक्त संस्थेच्या नावे मानीव हस्तांतरणपात्र म्हणून नोंदणी अधिनियम १९०८ अन्वये एकपक्षीय अभिहस्तांतरणपत्र करण्यास ती संस्था पात्र असल्याचे प्रमाणित करणारे पत्र देईल.
(ब) प्रतिबंधक उपाययोजना म्हणून उक्त अधिनियमाखालील अपराध कलम १२ अ, अन्वये असेल ते खेरीज करून सिद्ध झाल्यानंतर अशा प्रवर्तकास संबंधित कायद्यान्वये सदनिका बांधण्यासाठी स्थानिक प्राधिकरणाकडून परवानगी मिळण्यास पाच वर्षांच्या कालावधीसाठी बंदी आणण्याकरिता तरतूद करण्यात आली असून आणि दंडाची रक्कम दहा हजार रुपयांवरून वाढवून ५०,००० करण्यासाठी कलम १३च्या पोटकलम (३) मध्येदेखील सुधारणा करण्यात आली आहे.
(क) तसेच कलम १३ ब, १३ क, १३ ड, व १३ ईचा समावेश करून त्याद्वारे भारतीय दंड संहितेच्या कलम १९३ व २२८ यांच्या प्रयोजनार्थ दिवाणी न्यायालय म्हणून समजण्यात येणार असून, या अधिनियमान्वये सद्भावनापूर्वक सक्षम अधिकाऱ्याने केलेल्या कोणत्याही गोष्टीबाबत त्याच्याविरुद्ध कोणताही दावा किंवा कायदेशीर कार्यवाही करण्यात येणार नाही व त्यापासून त्याचे हानीरक्षण करण्यात येईल, अशी तरतूद केली आहे. या कायद्याचे थोडक्यात स्वरूप हे असे आहे.
अशी असते प्रक्रिया
ज्या सोसायटीच्या नावे कन्व्हेअन्स झालेले नाही, अशी संस्था दोन हजार रुपयांचा कोर्ट फी स्टॅम्प लावून सक्षम अधिकाऱ्याकडे अर्ज करील. हा अर्ज आल्यावर सक्षम अधिकारी, संबंधित संस्थेला तसा अर्ज करण्याचा अधिकार आहे काय याची शहानिशा करील. त्याची खात्री पटल्यावर तो संबंधित विकासक आणि सोसायटीचे पदाधिकारी यांची सुनावणी घेईल आणि त्याला जी बाजू न्याय्य वाटेल त्या बाजूने निर्णय देईल.
सक्षम अधिकाऱ्याने सहा महिन्यांच्या अवधीत डिम्ड कन्व्हेअन्सची प्रक्रिया पूर्ण करावयाची असते. सक्षम अधिकाऱ्याने सोसायटीच्या बाजूने निकाल दिल्यास हे प्रकरण अभिहस्तांतरण करून घेण्यास योग्य आहे, असे प्रमाणपत्र देईल.
हे प्रमाणपत्र सोसायटीने सबरजिस्ट्रार ऑफ अ‍ॅश्युअरन्सेस यांजकडे द्यावयाचे असते. तो हे पत्र आपल्या रजिस्टरमध्ये नोंद करून सोसायटय़ा इण्डेक्स-२ देईल. हा इण्डेक्स मिळणे म्हणजेच कन्व्हेअन्स होय! त्याशिवाय सक्षम अधिकारी सोसायटीस डिम्ड कन्व्हेअन्स प्रमाणपत्र देईल.
७५ हजार सोसायटय़ांच्या नावे कन्व्हेअन्स नाही
शासकीय आकडेवारीनुसार महाराष्ट्र राज्यात ८१ हजार सहकारी गृहनिर्माण संस्था आहेत. त्यांपैकी फक्त ६३३४ सोसायटय़ांच्या नावे कन्व्हेअन्स झालेले आहे. याचाच अर्थ ७५ हजार सोसायटय़ा कन्व्हेअन्सपासून वंचित आहेत.
बिल्डरांच्या आडमुठेपणामुळे सोसायटय़ांच्या नावे कन्व्हेअन्स होत नाही, ही वस्तुस्थिती आहे. म्हणूनच डिम्ड कन्व्हेअन्सची ही योजना; परंतु ही प्रक्रिया सुरू झाल्यापासून १० महिन्यांत फक्त दोन सोसायटय़ांच्या नावे डिम्ड कन्व्हेअन्स झाले आहे. त्यापैकी एक घाटकोपरची असून, दुसरी बदलापूर (जि. ठाणे) येथील आहे. ठाणे जिल्ह्य़ातील अनेक सोसायटय़ा ठाणे डिस्ट्रिक्ट को-ऑपरेटिव्ह हाऊसिंग फेडरेशनकडे मार्गदर्शनासाठी येत असतात. तरीसुद्धा डिम्ड कन्व्हेअन्सचे प्रमाणपत्र मिळविणाऱ्या सोसायटय़ांची संख्या का वाढत नाही, हे एक गूढ आहे. असे का होते याचे स्पष्टीकरण शासनाने दिले पाहिजे. याबाबतची सर्व मार्गदर्शक माहिती वृत्तपत्रे आणि अन्य प्रसारमाध्यमांमधून प्रसिद्ध केली पाहिजेत. आपल्या नावे डिम्ड कन्व्हेअन्स करून घेणे हे त्यांना फायदेशीर आहे, ही वस्तुस्थिती सोसायटय़ांनी पटविली पाहिजे. मोफा कायद्यात यापूर्वीही कन्व्हेअन्स करण्याची तरतूद होती; परंतु बिल्डरांनी एक ना अनेक कारणे दाखवून कन्व्हेअन्स करण्याचे टाळले. शेवटी त्यांच्यापुढे हतबल होऊन शासनाला डिम्ड कन्व्हेअन्सचा कायदा करावा लागला; परंतु अजून परिस्थिती ‘जैसे थे’ आहे.
बिल्डर सुखासुखी कन्व्हेअन्स करून देणार नाही ही काळ्या दगडावरची रेघ आहे. यावर शासनाने कठोर भूमिका घेतली पाहिजे. सरकार तशी ती घेईल, असे आज तरी वाटत नाही. याचा अर्थ डिम्ड कन्व्हेअन्सचा बार फुसका ठरू नये हीच इच्छा.
Source :- Click Here
Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre
हे दस्तऐवज पुढीलप्रमाणे :
१) डिम्ड कन्व्हेअन्स करून घेण्याच्या अर्जावर रुपये दोन हजारांचा कोर्ट फी स्टॅम्प लावणे २) सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणी प्रमाणपत्राची सत्य प्रत अथवा अपार्टमेंट असल्यास डीड डिक्लरेशन व अपार्टमेंट डीडची प्रत ३) जागेचा सात-बाराचा उतारा आणि मालमत्ता रजिस्टर्ड कार्डाचा उतारा ४) प्रतिपक्षाने सदनिका/दुकान खरीददार यांच्याशी केलेल्या विक्री करारनाम्याची प्रत ५) सभासदांची यादी ६) अभिहस्तांतरण (कन्व्हेअन्स) करण्याविषयी संबंधित मूळ मालक अथवा बिल्डर/प्रमोटर यांना दिलेल्या नोटिसीची प्रत ७) मूळ मालक अथवा बिल्डर/प्रमोटर यांचा पत्रव्यवहाराचा पत्ता ८) जागेचा सर्च अहवाल ९) बिगरशेती (एनए) आदेश १०) संबंधित महापालिका अथवा सक्षम प्राधिकरण यांनी मंजूर केलेल्या बांधकामाच्या नकाशाची प्रत ११) कन्व्हेअन्स डीडचा मसुदा १२) अभिहस्तांतरण करावयाच्या जागेच्या क्षेत्रफळाविषयी आर्किटेक्टचा दाखला.
कायद्याचे स्वरूप
डिम्ड कन्व्हेअन्स करण्यासाठी याबाबतच्या कायद्यांना पुढील तरतुदी आहेत - अ) जिल्हा उपनिबंधक, सहकारी संस्था यांच्या दर्जापेक्षा कमी दर्जा नसलेला अधिकारी हा विनिर्दिष्ट करण्यात येणाऱ्या क्षेत्रासाठी सक्षम प्राधिकारी असेल आणि तो प्रवर्तकाकडून अभिहस्तांतरण पत्र करून देण्यास कसूर झाल्यास, (एक) ज्या खरेदीदारांनी प्रवर्तकाकडून सदनिका खरेदी केल्या असतील अशा खरेदीदारांकडून अर्ज प्राप्त झाल्या अशा सदनिका मालकांचा सहकारी संस्थांची नोंदणी करण्याबाबत जिल्हा उपनिबंधक, उपनिबंधक किंवा साहाय्यक निबंधक सहकारी संस्था यांना निदेश देईल. (दोन) सदनिका मालकांच्या सहकारी संस्थेच्या सभासदांकडून अर्ज मिळाल्यावर कलम ११ मध्ये तरतूद केल्याप्रमाणे विहित कालावधीत अभिहस्तांतरण पत्रांची नोंदणी करून घेण्यास हक्कदार असल्याचे व उक्त संस्थेच्या नावे मानीव हस्तांतरणपात्र म्हणून नोंदणी अधिनियम १९०८ अन्वये एकपक्षीय अभिहस्तांतरणपत्र करण्यास ती संस्था पात्र असल्याचे प्रमाणित करणारे पत्र देईल.
(ब) प्रतिबंधक उपाययोजना म्हणून उक्त अधिनियमाखालील अपराध कलम १२ अ, अन्वये असेल ते खेरीज करून सिद्ध झाल्यानंतर अशा प्रवर्तकास संबंधित कायद्यान्वये सदनिका बांधण्यासाठी स्थानिक प्राधिकरणाकडून परवानगी मिळण्यास पाच वर्षांच्या कालावधीसाठी बंदी आणण्याकरिता तरतूद करण्यात आली असून आणि दंडाची रक्कम दहा हजार रुपयांवरून वाढवून ५०,००० करण्यासाठी कलम १३च्या पोटकलम (३) मध्येदेखील सुधारणा करण्यात आली आहे.
(क) तसेच कलम १३ ब, १३ क, १३ ड, व १३ ईचा समावेश करून त्याद्वारे भारतीय दंड संहितेच्या कलम १९३ व २२८ यांच्या प्रयोजनार्थ दिवाणी न्यायालय म्हणून समजण्यात येणार असून, या अधिनियमान्वये सद्भावनापूर्वक सक्षम अधिकाऱ्याने केलेल्या कोणत्याही गोष्टीबाबत त्याच्याविरुद्ध कोणताही दावा किंवा कायदेशीर कार्यवाही करण्यात येणार नाही व त्यापासून त्याचे हानीरक्षण करण्यात येईल, अशी तरतूद केली आहे. या कायद्याचे थोडक्यात स्वरूप हे असे आहे.
अशी असते प्रक्रिया
ज्या सोसायटीच्या नावे कन्व्हेअन्स झालेले नाही, अशी संस्था दोन हजार रुपयांचा कोर्ट फी स्टॅम्प लावून सक्षम अधिकाऱ्याकडे अर्ज करील. हा अर्ज आल्यावर सक्षम अधिकारी, संबंधित संस्थेला तसा अर्ज करण्याचा अधिकार आहे काय याची शहानिशा करील. त्याची खात्री पटल्यावर तो संबंधित विकासक आणि सोसायटीचे पदाधिकारी यांची सुनावणी घेईल आणि त्याला जी बाजू न्याय्य वाटेल त्या बाजूने निर्णय देईल.
सक्षम अधिकाऱ्याने सहा महिन्यांच्या अवधीत डिम्ड कन्व्हेअन्सची प्रक्रिया पूर्ण करावयाची असते. सक्षम अधिकाऱ्याने सोसायटीच्या बाजूने निकाल दिल्यास हे प्रकरण अभिहस्तांतरण करून घेण्यास योग्य आहे, असे प्रमाणपत्र देईल.
हे प्रमाणपत्र सोसायटीने सबरजिस्ट्रार ऑफ अ‍ॅश्युअरन्सेस यांजकडे द्यावयाचे असते. तो हे पत्र आपल्या रजिस्टरमध्ये नोंद करून सोसायटय़ा इण्डेक्स-२ देईल. हा इण्डेक्स मिळणे म्हणजेच कन्व्हेअन्स होय! त्याशिवाय सक्षम अधिकारी सोसायटीस डिम्ड कन्व्हेअन्स प्रमाणपत्र देईल.
७५ हजार सोसायटय़ांच्या नावे कन्व्हेअन्स नाही
शासकीय आकडेवारीनुसार महाराष्ट्र राज्यात ८१ हजार सहकारी गृहनिर्माण संस्था आहेत. त्यांपैकी फक्त ६३३४ सोसायटय़ांच्या नावे कन्व्हेअन्स झालेले आहे. याचाच अर्थ ७५ हजार सोसायटय़ा कन्व्हेअन्सपासून वंचित आहेत.
बिल्डरांच्या आडमुठेपणामुळे सोसायटय़ांच्या नावे कन्व्हेअन्स होत नाही, ही वस्तुस्थिती आहे. म्हणूनच डिम्ड कन्व्हेअन्सची ही योजना; परंतु ही प्रक्रिया सुरू झाल्यापासून १० महिन्यांत फक्त दोन सोसायटय़ांच्या नावे डिम्ड कन्व्हेअन्स झाले आहे. त्यापैकी एक घाटकोपरची असून, दुसरी बदलापूर (जि. ठाणे) येथील आहे. ठाणे जिल्ह्य़ातील अनेक सोसायटय़ा ठाणे डिस्ट्रिक्ट को-ऑपरेटिव्ह हाऊसिंग फेडरेशनकडे मार्गदर्शनासाठी येत असतात. तरीसुद्धा डिम्ड कन्व्हेअन्सचे प्रमाणपत्र मिळविणाऱ्या सोसायटय़ांची संख्या का वाढत नाही, हे एक गूढ आहे. असे का होते याचे स्पष्टीकरण शासनाने दिले पाहिजे. याबाबतची सर्व मार्गदर्शक माहिती वृत्तपत्रे आणि अन्य प्रसारमाध्यमांमधून प्रसिद्ध केली पाहिजेत. आपल्या नावे डिम्ड कन्व्हेअन्स करून घेणे हे त्यांना फायदेशीर आहे, ही वस्तुस्थिती सोसायटय़ांनी पटविली पाहिजे. मोफा कायद्यात यापूर्वीही कन्व्हेअन्स करण्याची तरतूद होती; परंतु बिल्डरांनी एक ना अनेक कारणे दाखवून कन्व्हेअन्स करण्याचे टाळले. शेवटी त्यांच्यापुढे हतबल होऊन शासनाला डिम्ड कन्व्हेअन्सचा कायदा करावा लागला; परंतु अजून परिस्थिती ‘जैसे थे’ आहे.
बिल्डर सुखासुखी कन्व्हेअन्स करून देणार नाही ही काळ्या दगडावरची रेघ आहे. यावर शासनाने कठोर भूमिका घेतली पाहिजे. सरकार तशी ती घेईल, असे आज तरी वाटत नाही. याचा अर्थ डिम्ड कन्व्हेअन्सचा बार फुसका ठरू नये हीच इच्छा.
Source :- Click Here
Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre
कोणत्याही टिप्पण्‍या नाहीत:
टिप्पणी पोस्ट करा