प्रा.भा. ल. महाबळ यांच्या पुनर्विकासाच्या अर्थशास्त्रावरील २८ ऑगस्ट, २०११ च्या वास्तुरंगमध्ये प्रसिद्ध झालेल्या लेखात दिलेल्या आकडेवारीत व तपशिलात सुधारणा करण्याचा प्रयत्न राजा कोनकर यांनी २४ सप्टेंबर, २०११च्या ‘वास्तुरंग’मध्ये प्रसिद्ध झालेल्या लेखात केला आहे.कोनकर यांनी विकासकाला ‘पुनर्विकास’ प्रकल्पातील इमारत बांधण्यासाठी येणाऱ्या एकूण अंदाजित खर्चाची नऊ प्रकारच्या विविध खर्चामध्ये विभागणी केली आहे. त्यामधील तीन प्रकारच्या खर्चाच्या तपशिलात- महानगरपालिका व इतर, व्यवस्थापन खर्च व इतर खर्च- नेमके कोणते खर्च गृहीत धरले आहेत याचा उल्लेख नाही. माझ्या अंदाजाप्रमाणे खाली नमूद केलेल्या खर्चाच्या बाबी त्यात समाविष्ट असाव्यात.
महानगरपालिका व इतर यासाठी कराव्या लागणाऱ्या खर्चात विकास करारावर भरावी लागणारी स्टॅम्प डय़ुटी व रजिस्ट्रेशन फी व प्रत्येक सभासदाशी कराव्या लागणाऱ्या करारावर (परमनंट अल्टरनेटिव्ह अ‍ॅकॉमोडेशन अ‍ॅग्रीमेंट) भरावी लागणारी स्टॅम्प डय़ुटी व रजिस्ट्रेशन फी समाविष्ट असावी. महानगरपालिका व चीफ फायर ऑफिसरकडून विविध परवानग्या मिळविण्यासाठी ज्या एजन्सी विकासकाच्या वतीने काम करतात त्यांना द्यावे लागणारे प्रोफेशनल चार्जेसही यात समाविष्ट असावेत.
महाराष्ट्र शासनाने जारी केलेल्या ३-१-२००९च्या नियमावलीनुसार विकासकाची निवड करण्याची पूर्वतयारी करण्यासाठी व विकासक करीत असलेल्या बांधकामावर
देखरेख करण्यासाठी ‘प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट’ची सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला नेमणूक करावी लागते. ‘प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट’ साधारणपणे प्रोजेक्टमधील एकूण बांधकामाच्या क्षेत्रफळासाठी रु. ४० ते रु. १०० प्रति चौ. फूट या दराने प्रोफेशनल फी आकारतात. प्रा. महाबळांच्या लेखात उल्लेख असलेल्या प्रोजेक्टमध्ये ३०००० चौ. फुटांहून अधिक बांधकाम होणार असल्याने प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट किमान १५ लाख रुपये प्रोफेशनल चार्जेस आकारणार. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या सभासदांना पुनर्विकास स्वत:च्या खिशातून एक पैसाही खर्च न करता व्हायला हवा असतो. याला पर्याय म्हणून ‘प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट’ हा खर्च विकासकाच्या माथी मारण्याचा प्रस्ताव सहकारी संस्थेपुढे ठेवतात. सहकारी संस्थांचे सभासद हा प्रस्ताव फारसा विचार व चर्चा न करता त्वरित मंजूर करतात व विकास करारात विकासकाच्या संमतीने या संबंधातील अटी समाविष्ट करतात. कोनकरांनी हा खर्चही ‘महानगरपालिका व इतर’ या सदरातच समाविष्ट केला असावा. या स्पष्ट उल्लेख केलेल्या विविध खर्चाची एकूण रक्कम रु. १२५ लाख अशी गृहीत धरली असेल तर ती वास्तवात येणाऱ्या खर्चाच्या जवळपास आहे.
‘व्यवस्थापन खर्च’ म्हणून नमूद केलेल्या खर्चात बहुधा प्रोजेक्ट पूर्णत्वास नेण्यासाठी लागणाऱ्या वेगवेगळ्या व्यावसायिकांची (पाच आर्किटेक्ट्स, स्ट्रक्चरल इंजिनीअर, कायदेशीर सल्लागार व सुरक्षा कर्मचारी व विकासकाचे पगारी कर्मचारी यांच्या पगारावरील खर्चाचा समावेश कोनकरांनी केला असावा. तो रु. ५७ लाख असा नमूद केला आहे. ही रक्कमही वास्तवात येणाऱ्या खर्चाएवढी आहे.)
‘इतर खर्च’ या सदरात कोनकरांनी रु. ५० लाख ही रक्कम (खर्च) नमूद केली आहे. बहुतेक विकासक ‘प्रोजेक्ट’मध्ये त्यांना विक्रीसाठी उपलब्ध असलेल्या सदनिका/व्यावसायिक जागा व कार पार्किंग स्पेस विकण्यासाठी ‘सोल सेलिंग एजंट’ नेमतात. त्या ‘सोल सेलिंग एजंटना’ विकासक विक्रीच्या रकमेच्या ‘दोन टक्के’ रक्कम कमिशन/ ब्रोकरेज म्हणून देतात. महाबळांच्या लेखात नमूद केलेल्या प्रकल्पामध्ये विकासकाच्या वाटय़ाला आलेल्या सदनिका/दुकाने व कार पार्किंग्जच्या विक्रीपोटी रु. २५ कोटी मिळतील. त्याचे दोन टक्के, म्हणजे रु. ५० लाख होतात. त्यामुळे हा खर्चही व्यवहार्य व वास्तव आहे. कोनकरांनी लेखात उल्लेख केलेल्या अन्य सहा विशिष्ट खर्चाचा अंदाजही वास्तव असला तरीही कोनकरांनी- बहुधा अनवधानाने काही महत्त्वाच्या मोठय़ा खर्चाच्या आणि उत्पन्नांच्या बाबींचा उल्लेख न केल्यामुळे, त्यांनी केलेल्या ‘पुनर्विकासाच्या सुधारित अर्थशास्त्राच्या’ अंदाजात त्रुटी राहिल्या आहेत, त्यांचा उल्लेख करीत आहे. बांधकाम खर्चाचा विचार करताना कोनकरांनी फक्त इमारतीच्या बांधकाम खर्चाचा हिशेब केला आहे असे दिसते. परंतु नवी इमारत बांधत असताना ‘कार पार्किंग्ज’साठी ‘स्टिल्ट’ बांधावे लागते, प्लॉटवरील मोकळ्या जागेचे काँक्रिटीकरण करावे लागते, सहकारी संस्थेला कार्यालय बांधून द्यावे लागते; कंपाऊंड वॉल, सिक्युरिटी केबिन्स, कॉमन टॉयलेट्स बांधून द्यावी लागतात. बहुतांश सहकारी संस्थांच्या सभासदांना ‘कार पार्किंग्ज स्पेस’ही हवी असते. या मागणीची पूर्तता करण्यासाठी विकासकाला ‘स्टॅक कार पार्किंग्ज’ची निर्मिती करणे भाग आहे. महाबळांनी त्यांच्या लेखात नमूद केलेल्या प्रकल्पात, सरासरी एक कार पार्किंग प्रत्येक सभासदाच्या वाटणीस येण्यासाठी स्टॅक कार पार्किं गची निर्मिती करणे विकासकाला अनिवार्य ठरेल.
वरील सर्व ‘आयटेम्स’चा खर्च सहज एक कोटी रु. होईल.
कोनकरांनी विकासकाला ‘व्याज’ म्हणून खर्च करावी लागणारी रक्कम फक्त बँक गॅरेंटीच्या रकमेवर काढली आहे.
विकासकाची सहकारी संस्थेने निवड करताच विकासक प्रकल्पाचे काम सुरू करतो. विकासकाला प्रोजेक्टचे काम सुरू करताच टी.डी.आर. खरेदी, सभासदांना द्यावे लागणारे भाडे, ब्रोकरेज, डिपॉझिट, शिफ्टिंगचा खर्च, कॉर्पस फंड, स्टॅम्प डय़ुटी, रजिस्ट्रेशन चार्जेस, महानगरपालिकेला द्यावी लागणारी डिपॉझिट्स आणि बांधकामाचा पहिल्या दीड वर्षांचा खर्च यावर खूप मोठी रक्कम गुंतवावी लागते. महाबळांनी उल्लेख केलेल्या प्रकल्पात ही रक्कम रु. नऊ कोटींच्या जवळपास असेल. या रकमेतील सहा ते सात कोटी रुपये विकासक कर्जाद्वारे उभारतो. या कर्जाचे सुमारे दीड वर्षांचे व्याज (१० टक्के वार्षिक दराने) एक कोटीपेक्षा अधिक होईल.
थोडक्यात, विकासकाच्या प्रकल्प खर्चात किमान रु. दोन कोटींची वाढ करून प्रकल्प खर्चाचे गणित मांडणे योग्य ठरेल. म्हणून प्रकल्प खर्च रु. १४.५० कोटी गृहीत धरूया.
आता विकासकाला सदनिका व कार पार्किंग्जच्या विक्रीतून मिळणाऱ्या उत्पन्नाची रक्कम किती असेल ते पाहूया.
महाबळांच्या विचाराधीन प्रकल्पात विकासकाने १४४०० चौ. फूट चटई क्षेत्राच्या सदनिका व ५० टक्के कार पार्किंग्ज सहकारी संस्थेच्या विद्यमान सभासदांना मोफत दिल्यानंतर त्याच्या वाटय़ाला ९६०० चौ. फूट चटई क्षेत्रफळाच्या व ५० टक्के कार पार्किंग्ज येणार हा साधा व सरळ मार्गाने केलेला हिशेब. परंतु वास्तवात विक्री-उत्पन्नाचे हिशेब वेगळ्याच प्रकाराने केले जातात. ते आजच्या घडीला कसे होत आहेत ते समजून घेऊया.
या प्रकल्पात विकासक ८०० चौ. फूट चटई क्षेत्रफळाच्या
१२ सदनिका विक्रीसाठी बांधेल. या १२ सदनिका व २० कार पार्किंग्ज विकासकाला विक्रीसाठी उपलब्ध असतील. या प्रत्येक सदनिकेला ३०० चौ. फुटांच्या ड्राय बाल्कनी अधिक फ्लॉवर बेड असणार, म्हणजे विकासक सदनिकेचे चटई क्षेत्रफळ ११०० चौ. फूट मानणार. परंतु विक्रीयोग्य क्षेत्रफळ काढण्यासाठी
ज्याला आज विकासक ‘सुपर गोल्ड एरिया’ असे गोंडस नाव देतो, चटई क्षेत्रफळाच्या ५५ टक्के ते ६० टक्के क्षेत्रफळ चटई क्षेत्रफळात मिळवणार. म्हणजेच या सदनिकेच्या क्षेत्रफळाच्या या गणितानुसार या प्रकल्पात विकासकाला खाली नमूद केलेले उत्पन्न मिळेल.
(सदनिकेचे क्षेत्रफळ) १७०० चौ. फूट x (सदनिकांची संख्या) १२ x (विक्रीचा प्रति चौ. फूट दर) १२००० रु. = २४.४८ कोटी
वीस कार पार्किंग्ज प्रत्येकी रु. ५ लाख = १.०० कोटी
एकूण उत्पन्न = रु. २५.४८ कोटी
या उत्पन्नातून रु. १४.५० कोटी वजा करता विकासकाचा नफा रु. ११ कोटींच्या घरात जातो. विकासकाची गुंतवणूक रु. ५.५० कोटी मानली तर दोन वर्षांच्या कालावधीत विकासक २०० टक्के नफा मिळवतो. हे प्रमाण प्रतिवर्षी १०० टक्के होते. ज्या प्रकल्पामध्ये असा नफा मिळेल अशी खात्री असते असेच प्रकल्प राबवायला विकासक उत्सुक असतात.
ड्राय बाल्कनी व फ्लॉवर बेडचे क्षेत्रफळही सदनिकेच्या क्षेत्रफळात मिळवून सदनिकेची विक्री विकासक करतात ही वस्तुस्थिती शासनाला माहिती असल्याने मुंबई महानगर पालिकेच्या आयुक्तांनी ड्राय बाल्कनी व फ्लॉवर बेडच्या क्षेत्रफळावरही ‘प्रीमियम’ चार्जेस विकासकांकडून वसूल करण्याचा प्रस्ताव शासनासमोर मांडला व शासनानेही त्याला मंजुरी दिल्याचे आपण सर्वानी वृत्तपत्रात वाचले आहेच. या वस्तुस्थितीमुळे वर मांडलेले अर्थशास्त्राचे (नफ्याचे) गणित कोणालाही ‘अतिशयोक्त’ वाटू नये.
अर्थशास्त्रातील नियमाप्रमाणे कोणत्याही समाजोपयोगी प्रकल्पाच्या लाभांच्या सर्वच लाभार्थीचा व त्यांच्या एकूण लाभातील वाटय़ाचा विचार झाल्याशिवाय अर्थशास्त्राच्या अभ्यासाला पूर्णत्व आले असे म्हणता येत नाही. सहकारी गृहनिर्माण संस्थाच्या जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकास योजनांमधील अर्थशास्त्राचे तपशील मांडताना बहुतेक वेळा त्यातल्या फक्त एकच लाभार्थीचा-विकासकाचा तपशील मांडला जाऊन तो मिळवत असलेल्या नफ्यावर नेहमीच प्रतिकूल टीका झाली. विकासकाला जसा मोठय़ा रकमेचा नफा मिळतो तसाच
सहकारी गृहनिर्माण संस्थेलाही मिळतो हे सोयीस्करपणे विसरले जाते. कदाचित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला होणारा नफा
वाढीव जागेच्या स्वरूपात मिळत असल्याने त्या नफ्यावर कोणी फारसे लक्ष न देता त्याविषयी चर्चाच होत नाही. महाबळांच्या विचाराधीन प्रकल्पात सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या सभासदांना २४०० चौ. फूट क्षेत्रफळाची जागा + ड्राय बाल्कनी व फ्लॉवर बेडचे प्रत्येक सदनिकेमागे २५० चौ. फूट (म्हणजे
२४ सदनिकांना ६००० चौ. फूट) + ८४०० फूटांच्या ५५ टक्के म्हणजे ४६०० चौ. फूट = एकूण १३००० चौ. फूट सुपर गोल्ड क्षेत्रफळ व २० कार पार्किग्ज कॉर्पस फंडासह फुकट
मिळणार. याची बाजार भावाने एकत्रित किंमत रु. १७ कोटी एवढी होते.
शासन हा या प्रकल्पातील तिसरा महत्त्वाचा भागीदार. या भागीदारालाही या प्रकल्पातून स्टॅम्प डय़ुटी + रजिस्ट्रेशन चार्जेसपोटी रु. एक कोटी मिळणार. महापालिकेलाही ड्राय बाल्कनी व फ्लॉवर बेडच्या क्षेत्रफळाशी निगडित ‘प्रीमियम चार्जेस’ म्हणून मोठी रक्कम मिळणार.
‘पुनर्विकासाचे आजचे अर्थशास्त्र’ इतके सविस्तर लिहिण्याचे प्रयोजन एवढेच की
१) महाबळांना प्रकल्पात होणाऱ्या नफ्याचा खराखुरा आकडा कळावा- जो श्रीमान गाला (विकासक) यांनी कधीच सांगितला नाही.
२) प्रकल्पातील फायद्याकडे पाहून सहकारी गृहनिर्माण
संस्थेच्या सभासदांनी ‘स्वयंविकास’ योजनेवर गांभीर्याने विचार करावा. (असा विचार करताना गालांनी कथन केलेल्या काही अडचणी खऱ्याच आहेत हे ध्यानी
ठेवावे.)
३) सदनिका खरेदी करण्यास इच्छुक असलेल्यांना आपण किती रक्कम दिल्यावर नेमकी किती चटई क्षेत्रफळाची सदनिका मिळेल हे कळण्यासाठी.
४) प्रकल्पाच्या नफारूपी फुलातील एखादी पाकळी महाराष्ट्राच्या ग्रामीण भागातील दारिद्रय़ रेषेखालील जनतेला कशी मिळेल यावरही विचार होण्यासाठी.
Source :- Click Here
Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre
कोणत्याही टिप्पण्‍या नाहीत:
टिप्पणी पोस्ट करा