टी.डी.आर. व मूलभूत सुविधांचे समीकरण हवे!

जमीन संपादनाच्या सरकारी किचकट पद्धतीमुळे वेळ व खर्च तसेच कायदेविषयक तांत्रिक अडचणींचा सतत सामना करावा लागत असल्याने शासनाने १९९१ साली टी.डी.आर. हा कायदा अस्तित्वात आणला. 
बांधकाम क्षेत्रातील बरेचसे शब्द आपल्या सतत कानावर पडत असतात, पण त्या शब्दांचा संदर्भ व नेमका अर्थ आपल्यापैकी बहुतेकांना माहीत नसतो. आज आपण   टी.डी.आर. या विषयी जाणून घेऊ. हा शब्द ऐकल्यावर साहजिकच आपल्याला अनेक प्रश्न पडतात. टी.डी.आर. म्हणजे काय? त्याचा अर्थ, त्याचे प्रकार किती? व टी.डी.आर. वाढविल्यावर कोणता फरक पडतो? 
टी.डी.आर. (Transferable Development Right) ला मराठीत ‘हस्तांतरणीय विकास हक्क’ असे म्हणतात.  
आपल्या जमिनीचे विकास हक्क दुसऱ्या ठिकाणी स्वत: वापरणे किंवा दुसऱ्यांना वापरण्यासाठी हस्तांतरित करणे, अशी त्याची व्याख्या आहे.
ज्या जमिनी शहराच्या विकास आराखडय़त (Development Plan) सार्वजनिक उपयोगाकरिता (Public Use) राखीव ठेवल्या जातात किंवा आरक्षित केल्या जातात; त्या सर्वच जमिनी सरकारच्या ताब्यातील असतात. सरकारच्या मालकीच्या असतातच असे नाही, तर त्या जमिनीचे विकास हक्क खासगी जमीन मालकांकडे असतात. अशा वेळी त्या आरक्षित केलेल्या जागी त्या मूळ मालकांना त्यांच्या विकास हक्कांपासून वंचित केले जाते व त्या जागेचा मोबदला मूळ जमीनमालकांना विकास हक्क प्रमाणपत्र (Development Right Certificate)च्या रूपाने महानगरपालिका, नगरपालिकांकडून दिला जातो. त्यालाच टीडीआर म्हटले जाते व ते विकास हक्क हस्तांतरणीय असल्याने आपण स्वत: ते दुसऱ्या ठिकाणी वापरू शकतो. किंवा दुसऱ्यास वापरण्यासाठी देऊ शकतो, म्हणून त्यास हस्तांतरणीय विकास हक्क म्हणजेच टी.डी.आर. असे संबोधले जाते.
पूर्वी ज्या जमिनी शहराच्या विकास आराखडय़ाप्रमाणे सार्वजनिक उपयोगाकरिता आरक्षित किंवा राखीव केल्या जायच्या, त्या वेळी त्या जमिनीच्या मूळ मालकास बाजारभावाप्रमाणे किंमत देऊन ती जमीन संपादन कायद्याप्रमाणे करून घ्यावी लागत असे. तसेच ती जमीन सरकारला उपलब्ध करून देणे कायद्याच्या चौकटीत बंधनकारक असते. परंतु जमीन संपादनाच्या सरकारी किचकट पद्धतीमुळे त्यात वेळ व खर्च तसेच कायदेविषयक तांत्रिक अडचणीचा सतत सामना करावा लागत असल्याने, शासनाने १९९१ साली टी.डी.आर. हा कायदा अस्तित्वात आणला व या नवीन टी.डी.आर. कायद्यामुळे सामान्यांचे बरेचसे अवघड प्रश्न खूपच सोपे झाले व सार्वजनिक मालमत्तेच्या अनेक संदर्भातील बरेचसे प्रश्न आपसूक सुटण्यास मदत होत गेली.
जमीन मालकाला त्याच्या जमिनीचा विकास करण्याचे, त्यावर बांधकाम करण्याचे हक्क, अधिकार कायद्याने मिळालेले असतात. त्यास आपण 'F.S.I..' या नावाने ओळखतो. व १९९१च्या विकास नियमावलीप्रमाणे त्या जमिनीवर बांधकाम केले जाते. त्या जमिनीचे विकास हक्क (F.S.I..) त्या जमिनीपासून वेगळे करता येत नाहीत. याचाच अर्थ असा की, त्या जमिनीचा F.S.I.. हा त्या जमिनीवरच वापरावा लागतो व तो हस्तांतरणीय नसल्याने इतर कोणत्याही ठिकाणी वापरता येत नाही. म्हणजे प्रत्येक जमिनीचा किंवा प्लॉटचा F.S.I. हा त्याच जमिनीवर वापरावा लागतो.F.S.I म्हणजे T.D.R.. नाही, तसेच राखीव जागांचा अपवाद वगळता F.S.I.. हा त्या जमिनीच्या भूखंडावरच वापरावा लागतो.
राखीव जागांचे दोन प्रकार
१) ना विकास क्षेत्र (Non-Developable Reservations) विकास आराखडय़ातील सार्वजनिक उपयोगासाठी राखीव जागांवर कुठल्याही प्रकारचे बांधकाम करता येत नाही. जसे बगीचा, क्रीडांगणे व रस्ते इ. तसेच काही जागा, जमिनी मूळ मालकांकडून घेऊन त्यांचा वापर रेल्वे, बसस्थानके, विमानतळ, रुग्णालये इ.साठी राखीव केल्याने, त्या जागेवर मूळ मालकांना विकास हक्कांपासून वंचित करून त्या जमिनीचा समावेश ना विकास क्षेत्रात येतो. व  अशा जागांचाच T.D.R होत असतो.
२) विकास क्षेत्र (Development  eservation) - विकास आराखडय़ातील सार्वजनिक उपयोगाकरिता राखीव जागा व त्या जागेवरच मालकाला ज्या कारणांसाठी ती जागा राखीव केली आहे, त्याचे बांधकाम करून त्याचा F.S.I.. सुद्धा त्याच जागेवर वापरता येतो. अशा राखीव जागा म्हणजे वाचनालय, दवाखाना, शॉपिंग सेंटर, औद्योगिक वसाहती, वेल्फेअर सेंटर इ.चा समावेश विकास क्षेत्रात होत असल्याने अशा जागांचा T.D.R. . होत नसतो.
T.D.R. . चे प्रकार खालीलप्रमाणे-
१) जनरल टीडीआर (General TDR): 
यामध्ये रस्ता रुंदीसाठी, नवीन नियोजित रस्त्यांसाठी, बगीचा, मैदाने, क्रीडांगणे इ.साठी ज्या जमिनी हस्तांतरित केल्या जातात. त्यांचे डी.आर. सी. (D.R.C.) यामध्ये सुद्धा दोन प्रकार केले जातात-R1- RG/ PG / Road- 40/60 feet, R2 - 120 feet Road- Highways  यात येणाऱ्या जमिनीचे डी. आर. सी.
२) झोपडपट्टी टीडीआर (Slum TDR):
हा T.D.R. झोपडपट्टी पुनर्वसन प्रकल्पामधून निर्माण झालेल्या DRC चा आहे. हा T.D.R. शहर विभागात वापरता येत नाही. फक्त उपनगर भागातच वापरता येतो. रेल्वे व एस. व्ही. रोड, रेल्वे लाइन व हायवे तसेच रेल्वे लाइन व लालबहादूरशास्त्री मार्ग यामध्ये हा स्लम टीडीआर वापरता येतो. त्याठिकाणी १०० टक्के झोपडपट्टी टीडीआर वापरला जातो व इतर ठिकाणी ८० टक्केपर्यंत जनरल टीडीआर व २० टक्के झोपडपट्टी टीडीआर वापरता येतो. 
टीडीआरचा फायदा असा की, नगरपालिकांना आरक्षित जमिनी मूळ मालकांकडून घेताना त्याचा मोबदला न देता त्याच्या बदल्यात विकास हक्क प्रमाणपत्र दिले जाते. जमिनीचे हस्तांतरण, पालिका व मूळ मालकांस व्यवहार लवकर आटोपता येतो.
T.D.R.. चा कायदा १९९१ साली अस्तित्वात आला. मूलभूत सुविधा विकसित झाल्या की त्यानंतर टीडीआरचा केला जाणारा वापर व लोकसंख्या व त्यांच्यासाठी असलेल्या नागरी सुविधा पुरविणे सहज शक्य होऊ शकते. 
सुधारणा व विकास झाल्यानेच खऱ्या अर्थाने जनजीवन सुसह्य होण्यास मदत होत असते, त्यासाठी टीडीआर व मूलभूत सुविधांचे समीकरण असणे आवश्यक आहे.

Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre
Email Id :- ravimhatre1172@gmail.com