वास्तुसाद : डिम्ड कन्व्हेयन्सबाबत हाऊसिंग सोसायटय़ांना अनुत्साह का?

५ नोव्हेंबर २०११ च्या ‘वास्तुरंग’ पुरवणीच्या पृष्ठ क्र. ३ वर माननीय नंदकुमार रेगे यांचा वरील विषयावर प्रसिद्ध झालेला लेख हा अत्यंत माहितीपूर्ण व गृहनिर्माण संस्थांना डिम्ड कन्व्हेयन्स मिळविण्याच्या दृष्टीने अत्यंत उपयोगीदेखील आहे. असा माहितीपूर्ण व उपयुक्त लेख छापल्याबद्दल ‘लोकसत्ता’चे व नंदकुमार रेगे यांचे मन:पूर्वक शतश: आभार.

नंदकुमार रेगे यांनी त्यांच्या लेखातून उपस्थित केलेल्या- डिम्ड कन्व्हेयन्सबाबत हाऊसिंग सोसायटय़ांना अनुत्साह का, या प्रश्नाचे माझ्या स्वत:च्या अनुभवातून मला एकच उत्तर मिळाले आहे. ते म्हणजे आजकाल वर्तमानपत्रांद्वारे जवळजवळ सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील सभासदांना कन्व्हेयन्सचा नुसता अर्थच नव्हे तर सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना त्यामुळे होणारे फायदे तसेच पुनर्विकासासाठी कन्व्हेयन्सचे असलेले महत्त्व माहीत झाले आहे. त्यामुळे कन्व्हेयन्स मिळविण्यासाठी सर्वच संस्था डिम्ड कन्व्हेयन्सचा मार्ग चोखाळू पाहत आहेत. कन्व्हेयन्सचे असलेले महत्त्व सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना जसे माहीत झाले आहे, तसेच सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना आता कन्व्हेयन्सचे महत्त्व/ गरज माहीत झाली आहे. हे सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला कन्व्हेयन्स मिळवून देण्याचे काम करणाऱ्या लोकांनीदेखील पूर्णपणे हेरले आहे. म्हणूनच अशा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला कन्व्हेयन्स मिळवून देण्याचे काम करणाऱ्या लोकांकडे ज्यावेळी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे पदाधिकारी जातात त्यावेळी कन्व्हेयन्स मिळवून देण्यासाठी अवाच्या सव्वा (कित्येक लाख) रकमेची मागणी करण्यात येते. कन्व्हेयन्स मिळणे नुसते गरजेचे नव्हे तर अत्यावश्यकदेखील असल्यामुळे व काही वेळा कन्व्हेयन्स मिळवून देण्याचे काम करणाऱ्या (काही) लोकांकडून संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांना - कन्व्हेयन्स मिळवून देण्याचे काम आम्हाला दिल्यास तुमच्याकडून तुमच्या हिश्श्याचे पैसे घेणार नाही किंवा एकूण रकमेतून काही ठरावीक रक्कम तुम्हाला परत करण्यात येईल, असे प्रलोभन दाखविण्यात येते. त्यामुळे पदाधिकारी ती अवाच्या सव्वा रक्कम द्यायला तयार होतात व सर्वसाधारण सभेला हजर असणारे सभासददेखील - त्यांना फक्त कन्व्हेयन्सचे महत्त्व तेवढे माहीत असल्यामुळे- त्या रकमेला मंजुरी देतात. परंतु ज्याला मा. सहकार आयुक्त व निबंधक, सहकारी संस्था, महाराष्ट्र राज्य, पुणे यांनी प्रकाशित केलेल्या सहकारी संस्थांसाठीच्या आचारसंहितेत डिम्ड कन्व्हेयन्ससाठी सादर कराव्या लागणाऱ्या कागदपत्रांची माहिती आहे- असा एखादा अभ्यासू सभासद त्याला विरोध करतो. इतर सभासदांनादेखील जेव्हा मा. सहकार आयुक्त व निबंधक, सहकारी संस्था, महाराष्ट्र राज्य, पुणे यांनी प्रकाशित केलेल्या सहकारी संस्थांसाठीच्या आचारसंहितेत डिम्ड कन्व्हेयन्ससाठी सादर कराव्या लागणाऱ्या कागदपत्रांची माहिती होते त्यावेळी त्यांनादेखील त्यासाठी मागितलेली अवाच्या सव्वा रक्कम देणे योग्य वाटत नाही व तेदेखील अवाच्या सव्वा पैसे खर्च करण्यास विरोध करतात. पदाधिकाऱ्यांच्या हितसंबंधास बाधा आल्यामुळे त्यांचादेखील उत्साह मावळतो. डिम्ड कन्व्हेयन्सबाबत हाऊसिंग सोसायटय़ांना अनुत्साह असण्याचे प्रमुख/ महत्त्वाचे कारण वरीलप्रमाणे आहे.

खरे म्हणजे मा. सहकार आयुक्त व निबंधक, सहकारी संस्था, महाराष्ट्र राज्य, पुणे यांनी प्रकाशित केलेल्या सहकारी संस्थांसाठीच्या आचारसंहितेत (मॅन्युअलमध्ये) एकतर्फी अभिहस्तांतरणासाठी (डिम्ड कन्व्हेयन्ससाठी) एकूण १२ नव्हेत तर १४ प्रकारची कागदपत्रे मा. जिल्हा उपनिबंधक, सहकारी संस्था (सक्षम अधिकारी) यांना सादर करणे आवश्यक आहे. (एकूण १७ कागदपत्रे सादर केल्यास नंतर ते फायद्याचे ठरते.)
०    संस्थेने मा. जिल्हा उपनिबंधक, सहकारी संस्था (सक्षम अधिकारी) यांच्याकडे नमुना-७ मध्ये अर्ज करणे आवश्यक आहे.
०    अर्जासोबत रु. २,०००/- चा कोर्ट फी स्टॅम्प लावणे आवश्यक आहे.
यातील मुख्य व अत्यंत महत्त्वाचा पण लोकांना माहीत नसलेला भाग म्हणजे मा. सहकार आयुक्त व निबंधक, सहकारी संस्था, महाराष्ट्र राज्य, पुणे यांनी प्रकाशित केलेल्या सहकारी संस्थांसाठीच्या आचारसंहितेत (मॅन्युअलमध्ये) संस्थेची नोंदणी करताना बिल्डरने सादर करायच्या ज्या कागदपत्रांची यादीदेखील देण्यात आलेली आहे त्या यादीत वरील १४ पैकी सुरुवातीच्या १ ते १० क्रमांकांवरील कागदपत्रांचा समावेश आहे. संस्थेची नोंदणी करताना जर बिल्डरने ती कागदपत्रे आधीच त्यांच्या वॉर्डच्या उपनिबंधकांना सादर केली असतील तर बिल्डर ती कागदपत्रे संस्थेला देण्यास सहसा नकार देणार नाही. अगदी वाईटात वाईट झाले व बिल्डरने ती कागदपत्रे संस्थेला देण्यास नकार दिला तर संस्था तीच कागदपत्रे- माहितीच्या अधिकाराखाली- त्यांच्या वॉर्डच्या उपनिबंधकांकडून मिळवू शकते. काही जुन्या संस्थांविषयीची वरील १० कागदपत्रे (खूप पूर्वीची/ जुनी असल्यामुळे) काही वेळा मा. उपनिबंधकांकडे उपलब्ध नसू शकतात, पण तसे झाल्यास सक्षम अधिकारी बिल्डरला ती कागदपत्रे सादर करण्यास भाग पाडू शकतात.

आता राहता राहिली उरलेली ७ (क्र. ११ ते १७) कागदपत्रे. ही कागदपत्रे बहुतेक संस्थांकडेच उपलब्ध असतात. फार तर बिल्डरला नोटिसेस पाठविण्यासाठी संस्थेला थोडाफार खर्च करावा लागू शकतो एवढेच.

तेव्हा डिम्ड कन्व्हेयन्सच्या मार्गाने जाऊ इच्छिणाऱ्या संस्थांनी डिम्ड कन्व्हेयन्ससाठी अवाच्या सव्वा रकमेला मंजुरी देण्याआधी वर दिलेला साधा, सरळ, सोपा व कमी खर्चाचा मार्ग जरूर पडताळून पाहावा.

खरे म्हणजे शासनाने डिम्ड कन्व्हेयन्ससाठी नियम/ कायदा करण्याबरोबरच बिल्डरने जर संस्थेला तिची नोंदणी केल्यानंतर चार महिन्यांच्या आत कन्व्हेयन्स दिला नाही तर- कन्व्हेयन्स न दिल्यामुळे- मिळणारा एकदेखील फायदा (उदा. शिल्लक असलेल्या एफएसआयचा वापर करण्यास परवानगी) त्याला मिळणार नाही व नंतर शासनाकडून लाभ (जसे वाढीव चटई क्षेत्र इ.) देण्यात आल्यास त्यावरदेखील बिल्डरचा नव्हे तर संस्थेचाच अधिकार राहील, असा एक जादाचा कायदा पारित केला असता तर बिल्डरने कन्व्हेयन्स देण्यास फारशी टाळाटाळ केलीच नसती. कारण आज बिल्डर कन्व्हेयन्स देण्यास टाळाटाळ करतात ते केवळ तो न दिल्यामुळे त्यांना जे फायदे मिळतात व भविष्यात मिळण्याची शक्यता असते ते मिळविण्यासाठीच! त्याने कन्व्हेयन्स दिला नाही तरी त्याला काहीच फायदा होणार नाही, हे एकदा का बिल्डरला कळले की तो नक्कीच कन्व्हेयन्स देण्याची टाळाटाळ करणार नाही.

अर्जासोबत खालील कागदपत्रे जोडणे आवश्यक आहे.
(१)    नोकरी किंवा कार्यकारी दंडाधिकारी यांच्यासमोर केलेले प्रतिज्ञापत्र.
(२)    जागेचा सातबारा उतारा अथवा मालमत्ता नोंदणी कार्डचा (प्रॉपर्टी कार्डचा) उतारा.
(३)    सभासदांची नमुन्यातील यादी.
(४)    विकसन करारनाम्याची प्रत.
(५)    कुलमुखत्यारपत्र (पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी) असल्यास त्यांच्या प्रती.
(६)    जागेचा शोध अहवाल (सर्च रिपोर्ट).
(७)    बिगरशेती प्रमाणपत्राची (एन. ए. ऑर्डरची) प्रत.
(८)    कमाल जमीनधारणा कायद्यातून (यू.एल.सी. दाखला) सूट मिळाल्याचे प्रमाणपत्र.
(९)    संबंधित महापालिका/ सक्षम प्राधिकरण यांनी मंजूर केलेल्या इमारतीच्या बांधकामाच्या नकाशाची प्रत.
(१०)    अभिहस्तांतरण करायच्या जागेच्या क्षेत्रफळाविषयी वास्तुरचनाकार (आर्किटेक्ट) यांचा दाखला.
(११)    संस्थेच्या नोंदणी प्रमाणपत्राची (रजिस्ट्रेशनची) सत्य प्रत किंवा अपार्टमेन्ट असल्यास डिड ऑफ डिक्लरेशनची सत्य प्रत.
(१२)    सर्व सदनिका/ दुकाने यांच्या नोंदणीकृत खरेदीखतांच्या प्रती (जेवढे करार झाले असतील तेवढय़ा सर्व करारांच्या प्रती).
(१३)    अभिहस्तांतरण करून देण्यासाठी मूळ मालक किंवा विकासकांना पाठवलेल्या नोटिशीची प्रत.
(१४)    मूळ मालक किंवा विकासकांचा पत्रव्यवहाराचा पत्ता, दूरध्वनी क्रमांक इ.चा तपशील.
(१५)    भोगवटा दाखला (ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट).
(१६)    एकतर्फी अभिहस्तांतरण कराराच्या मसुद्याच्या एकूण ५ प्रती.
(१७)    एकूण जेवढे करार झाले असतील तेवढय़ा सर्व करारांच्या वेळी स्टॅम्प डय़ुटी व रजिस्ट्रेशन फी भरल्याचा पुरावा (पावत्यांच्या प्रती) - हे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. कारण जर सर्व करारांच्या वेळी स्टॅम्प डय़ुटी व रजिस्ट्रेशन फी भरलेली असेल तर एकतर्फी अभिहस्तांतरण कराराची नोंद करताना फक्त रु. १००/- स्टॅम्प डय़ुटी म्हणून भरावे लागतात. अन्यथा अभिहस्तांतरण कराराची नोंद करताना त्या जमिनीच्या त्यावेळच्या बाजारभावाप्रमाणे असलेल्या किमतीच्या प्रमाणात (काही लाखांत) स्टॅम्प डय़ुटी भरावी लागते.


Source :- Click Here

Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre