समूह पद्धतीची पुनर्विकास योजना

म्हाडा’ या शासनाच्या प्राधिकरणाने १९६०-७० च्या दशकात बांधलेल्या ५६ वसाहतींचे गृहसंकुल म्हणजे एक ‘पथदर्शक’ मॉडेलच.  नगररचना शास्त्राचा व या कायद्याचा उगम एकोणिसाव्या शतकात झाला. मानवतावादी विचारसरणीने आरोग्यदायक घरे,  परिसर व शहरे देण्यासाठी आशिया खंडातील सर्वात मोठय़ा अशा वसाहती म्हाडाने बांधल्या. या म्हाडा अखत्यारीतील बांधलेल्या  वसाहतींच्या इमारती वयोमानपरत्वे जीर्ण होऊन मोडकळीस आल्या. मुंबई शहरातील जुन्या व मोडकळीस आलेल्या या इमारतींचा  पुनर्विकास उत्तम व दर्जेदार व्हावा आणि त्यात राहणाऱ्या रहिवाशांना चांगल्या मूलभूत सोयी-सुविधा उपलब्ध व्हाव्यात, यासाठी  शासनाने जादा चटई क्षेत्राची तरतूद करून त्यांच्या समूह पुनर्विकासास चालना देण्याबाबतचा प्रस्ताव गृहनिर्माण धोरणात अंतर्भूत  केला होता. त्यास अनुसरून ‘म्हाडा’ इमारतींचा पुनर्विकास समूह पद्धतीने गृहनिर्माण सोसायटी व विकासकांच्या माध्यमातून करणे  शक्य व्हावे याकरिता प्रचलित बृहन्मुंबई विकास नियंत्रण नियमावलीतील नियम ३३ (५), (९) मध्ये शासनाने बरेच फेरबदल मंजूर  केलेले आहेत. त्यातील महत्त्वाच्या बाबी समूहाने पुनर्विकसित होऊ पाहणाऱ्या गृहनिर्माण सोसायटय़ा/वसाहतींसाठी संक्षेपात घेणे  समयोचित ठरेल. समूह पद्धतीच्या पुनर्विकास योजनेमध्ये किमान चार हजार चौरस मीटर क्षेत्र-भूखंडाचा विकास केला जातो. त्यामुळे नियोजनबद्ध नगररचना विकास साध्य होऊन राहणीमान-जीवनमानाचा दर्जा उंचावतो. आवश्यक पायाभूत सुविधा, खुल्या जागा, सार्वजनिक  सुविधा यांचा आढावा घेऊन, योजनेबाहेरील पायाभूत सुविधांमध्ये सुधारणा, नागरी नूतनीकरण योजना कालबद्ध पद्धतीने राबविणे  यासाठी महानगरपालिका आयुक्तांच्या अध्यक्षतेखाली एक उच्चाधिकार समिती नियुक्त करण्याचा शासनाने निर्णय घेतला.  या समितीत मुंबई महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाचे आयुक्त, मुंबई मंडळाचे मुख्य अधिकारी, सहपोलीस आयुक्त (वाहतूक),  मुख्य वास्तुशास्त्रज्ञ, अभियांत्रिकी संचालक हे समितीचे सदस्य असणार आहेत. बृहन्मुंबईच्या कोणत्याही भागातील क्षेत्राच्या संबंधात असा समूह पुनर्विकास करणे इष्ट आहे, अशा प्रारूप पुनर्विकास योजना महानगरपालिकेच्या मंजुरीकरिता सादर केल्यानंतर महापालिका ही योजना विचारात घेते. त्यात योग्य ते बदल करून, पुनर्विकास  मान्य आराखडय़ाची एक प्रत राज्य शासनाच्या संबंधित विभागास पाठवून आराखडय़ाची प्रत व जागेची नामनिर्देश करणारी नोटीस  प्रसिद्ध करून निरीक्षणासाठी दिली जाते. सहा महिन्यांच्या आत राज्य शासन विभाग मान्यता देईल अशा कालावधीत  पुनर्विकासविषयक आराखडा तयार केलेल्या क्षेत्राची आखणी करून, त्यातील प्रयोजनांसाठी पुनर्विकास होणाऱ्या रहिवाशांच्या  घरांच्या सोयीच्या तरतुदीकरिता, रस्त्यांकरिता व खुल्या सुविधांकरिता योजिले असेल, ती पद्धत दर्शवून योजना सादर करावी लागते.  कारण मुंबई शहर रचना अधिनियम १९१५ नुसार निश्चित केलेल्या क्षेत्राबाबत व त्याजवळच्या जमिनीसंबंधित योजनेच्या तरतुदींकडे  लक्ष द्यावे लागते. प्रस्तावित पुनर्विकास योजनेच्या आराखडय़ांबाबत पूर्वगामी तरतुदींचे अनुपालन झाल्यानंतर कोणतेही आक्षेप  व सूचना कोणी दिल्या असल्यास त्या समितीस सादर केल्या जातात. आक्षेप-सूचनांच्या विचाराअंती योग्य ते आवश्यक फेरबदल  करून आराखडा पुनर्मान्यतेकरिता प्रथम महानगरपालिकेस व नंतर शासन विभागास सादर केला जातो. शासन विभागाकडून  मान्यता प्राप्तीची नोटीस मिळाल्यानंतर महापालिका आयुक्त पुनर्विकासविषयक आराखडा मंजूर झाला असे नमूद असलेली नोटीस  प्रसिद्ध करतात. पुनर्विकास मान्यता आराखडय़ातील निश्चित क्षेत्र, मान्य झालेला भूभाग समाविष्ट असेल तेवढय़ाच भागभूखंडाचा पुनर्विकास करणे  अपेक्षित असते. कारण पुनर्विकासविषयक मान्य आराखडा व त्यात समाविष्ट असलेली जमीन यांची विधिग्राह्य़ता प्रवर्तनात येण्याची  कार्यवाही सुरू होते. पुनर्विकासाच्या सर्व मान्यता प्रवर्तनात आल्यानंतर रहिवाशांकरिता तात्पुरत्या राहणाऱ्या घरांच्या प्रयोजनासाठी त्या क्षेत्राबाहेरील  वा अंतर्गत जमीन संपादन करता येते. परंतु पूर्वमंजुरीचे आदेश शासन विभागाने कायम केल्यानंतरच क्षेत्र संपादन करता येते.  पुनर्विकसित होणाऱ्या रहिवाशांकरिता घरांच्या तरतुदींच्या प्रयोजनाव्यतिरिक्त अन्य प्रयोजनासाठी जमीन क्षेत्र उपयोगात आणता  येत नाही. या शर्तीवरच ती मंजूर जमीन संपादन करता येते. या समूह विकासात खेळाचे मैदान, पार्क यांचे खुल्या स्वरूपाचे आरक्षण असल्यास आरक्षण क्षेत्राच्या ५० टक्के जागेचा विकास करणे  आवश्यक होऊन, उर्वरित जागेवर ही योजना अनुज्ञेय करावी लागते. त्याचप्रमाणे इतर बांधीव स्वरूपाची आरक्षणे शाळा, बाजार यांना  आरक्षणाच्या ६० टक्के बांधकाम क्षेत्र महानगरपालिकेस हस्तांतरित करणे जरूरी ठरते. आरक्षण क्षेत्रांबाबत शासनाने २६-२-२००३  अन्वये करमणुकीचे मैदान, खेळाचे मैदान, वेल्फेअर सेंटर, बगीचा, शाळा व पब्लिक स्कूल यांचा ‘सोय’ या व्याख्येमध्ये समावेश  केलेला आहे. तसेच आर. जी. (करमणुकीचे मैदान), पी. जी. (खेळाचे मैदान) व गार्डन (बगीचा) यांचा समावेश ‘सुविधा-सोय’  व्याख्येत केला आहे. या संदर्भातील म्हाडा वसाहतीतील असे आरक्षित भूखंड हस्तांतरणाच्या कार्यवाहीमध्ये अनेक तांत्रिक अडचणी  येत असल्यामुळे सदर प्रकरणी शासनाने विकास नियंत्रक नियमावलीतील फेरबदलानुसार विकास आराखडय़ामध्ये व वसाहतीच्या  भू-अभिन्यासामध्ये आरक्षित असलेले करमणुकीचे मैदान, खेळाचे मैदान, बगीचा इत्यादी आरक्षणे स्थानीय नियोजन प्राधिकरणास  किंवा वसाहतीतील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या संघाला किंवा सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना हस्तांतरित करावयाचे असतात.  अशा आरक्षित भूखंडाचे थेट वितरण म्हाडाच्या प्रचलित धोरणानुसार म्हाडा प्राधिकरणाच्या उपाध्यक्षांनी त्यास करावे, असे  स्पष्टीकरण गृहनिर्माण विभागाने २५-११-२००८ च्या पत्रकान्वये केले आहे. अशा समूह पद्धतीच्या विकासासाठी विकासकास ७० टक्के मालकी हक्क असणाऱ्यांची मान्यता घ्यावी लागते. त्यानंतरच  विकासकास ‘लेटर ऑफ इंटेंट’ दिले जाते. त्या वर्षभरात विकासकाने ही समूह योजना कालबद्धरीत्या पूर्ण करण्यासाठीची प्रगती  करावयाची असते. या योजनेत म्हाडा जमीनमालक, भाडेकरू यांची गृहनिर्माण संस्था, महानगरपालिका आणि विकासक सहभागी  असतात. या समूह योजनेच्या कार्यान्विततेसाठी किमान ४ हजार चौरस मीटर किंवा पुनर्वसनाचे क्षेत्र अधिक ५० ते ७५ टक्के  प्रोत्साहनात्मक चटई क्षेत्र निर्देशांक (कल्लूील्ल३्र५ीो.र.क.) यापैकी जास्तीचे जे चटई क्षेत्र राहील ते अनुज्ञेय असते.  विकासक व भाडेकरू गृहनिर्माण संस्थेने सोयी-सुविधांचा विकास करण्याकरिता अनुज्ञेय चटई क्षेत्र निर्देशांकापेक्षा अधिकतम  क्षेत्रासाठी ५,००० रुपये प्रति चौरस मीटर अतिरिक्त विकास शुल्क महापालिकेस भरणा करणे आवश्यक असते. पुनर्वसन क्षेत्र  अधिक प्रोत्साहनात्मक चटई क्षेत्र निर्देशांकापेक्षा जास्त अनुज्ञेय असलेले बांधकाम क्षेत्र हे म्हाडा व विकासक यांच्यामध्ये १:०.५  प्रमाणात विभागले जाते. या योजनेतील महत्त्वाची बाब म्हणजे विकासकाने पुनर्विकसित इमारतीच्या देखभालीसाठी कॉपर्स फंड सहकारी गृहनिर्माण  सोसायटीस देणे आवश्यक असून, हा कॉपर्स फंड उच्चाधिकार समितीकडूनच निश्चित करण्यात येणार असतो. समूह विकासकातील  कामे जलदगतीने करण्यास किंबहुना, त्यास चालना देण्यास गृहनिर्माण संस्थांनी/वसाहतींनी सदर योजनेबाबतच्या प्रस्तावांची  परिपूर्णता व पारदर्शकतेच्या कार्यपद्धतीचा उद्देश समोर ठेवूनच समूह पद्धतीची पुनर्विकास योजना आखावी.

 
Source :- Click Here

Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre
Email Id :- ravimhatre1172@gmail.com