११० टेनामेन्टच्या पुनर्विकासाचे त्रांगडेच!

पुनर्विकासाच्या योजनेवरून रहिवाशांमध्ये पडलेले दोन गट, मुख्य प्रवर्तक आणि विकासकाची हातमिळवणी, काही बिल्डरांचा या योजनेवर असलेला डोळा आणि पालिकेतील वरिष्ठ अधिकाऱ्यांच्या मोठय़ा घराच्या स्वप्नापायी शिवडीमधील ११० टेनामेन्टच्या पुनर्विकासाचे त्रांगडे झाले आहे. कायदेशीर बाबींची पूर्तता न करताच ही योजना पूर्णत्वास नेण्याचा विकासकाचा इरादा असल्याचा आरोप येथील रहिवाशांकडून करण्यात येत आहे, तर रहिवाशांमध्ये एकजूट नसल्यामुळे ही योजना रखडली, असे विकासकाचे म्हणणे आहे. पालिकेच्या ११० टेनामेन्टमधील चाळींच्या पुनर्विकासासाठी अ‍ॅशफोर्ड आणि मॅकोनी हे दोन बिल्डर इच्छुक होते. परंतु कमी चटईक्षेत्र निर्देशांक (एफएसआय) मिळत असल्याने या दोन्ही बिल्डरांनी काढता पाय घेतला. पुनर्विकासासाठी रहिवाशांनी सुरुवातीलाच वास्तुविशारद म्हणून काम करणाऱ्या मेसर्स कन्सल्टंट कम्बाईन या कंपनीकडे संमती पत्रे सादर केली. या कंपनीनेच पुनर्विकासाचा प्रस्ताव पालिकेकडे सादर केला होता. परंतु पालिकेने हा प्रस्ताव २००१ मध्ये नामंजूर केला. त्यानंतर २००५ मध्ये रहिवाशांनी ओम साईल सॉलिटेर या कंपनीची विकासक म्हणून निवड केली आणि त्याला पालिकेने मंजुरीही दिली. कालांतराने ही कंपनी नोंदणीकृत नसल्याचे रहिवाशांच्या निदर्शनास आले. त्यामुळे सोसायटीची कार्यकारिणी आणि काही रहिवाशांमध्ये वाद झाला. हा वाद विकोपाला गेला आणि रहिवाशांमध्ये दोन गट पडले.
या चाळीच्या पुनर्विकासाची योजना नियंत्रण नियमावलीमधील कलम ३३ (७) अन्वये राबविण्यात येणार होती. मात्र २००१ मध्ये या योजनेचे परिशिष्ट- दोन (अ‍ॅनेक्चर-२) रद्द झाल्यामुळे पालिकेने ही योजनाच रद्द केली. मात्र ओम साईल सॉलिटेर या विकासकाने नगरविकास खात्याकडून नियंत्रण नियमावलीतील कलम ३३(७) ऐवजी ३३ (९) मध्ये ही योजना राबविण्यासाठी परवानगी मिळविली. त्यासाठी १९९४ मध्ये रहिवाशांकडून घेण्यात आलेली संमती पत्रे सादर करण्यात आली. मात्र आपण नव्याने रहिवाशांकडून संमती पत्रे घेतल्याचे विकासकाचे म्हणणे आहे तर विकासकाने आपल्याकडून फक्त कोऱ्या कागदावर सही घेतली होती, असे रहिवाशांनी सांगितले. काही रहिवाशांच्या मागणीवरून मे २००९ मध्ये सहकारमंत्र्यांनी अश्वमेध को-ऑप. सोसायटी रद्द करण्याचे आदेश दिले. या योजनेतील मुख्य प्रवर्तक जून २००९ मध्ये याविरोधात न्यायालयात गेले. या प्रकरणाचा निकाल लागत नाही तोपर्यंत या योजनेबाबत सोसायटीने कोणताही निर्णय घेऊ नये, असे आदेश न्यायालयाने दिले होते. मात्र असे असतानाही नोव्हेंबर २००९ मध्ये पालिकेने या योजनेला आयओडी दिली. आयओडी मिळताच वास्तुविशारदाने पालिकेकडे पुनर्विकासाचा आराखडा सादर केला आणि त्याला पालिकेने मंजुरीही दिली. पण आमच्याबरोबर कसलाही करार करण्यात आलेला नाही, असा आरोप रहिवाशांनी केला आहे. मात्र पालिकेच्या विधी विभागाचे मत घेऊनच आयओडी देण्यात आली आहे, असे विकासकाचे म्हणणे आहे. 
न्यायालयाने २०११ मध्ये सोसायटीची निवडणूक घेण्याचे आदेश दिले. अलीकडेच या सोसायटीची निवडणूक पार पडली असून जुन्या कार्यकारिणीतील तीन सदस्य, तर विरोधी गटाचे चार सदस्य निवडून आले आहेत. जुन्या कार्यकारिणीने आपल्याला अद्यापही योजनेसंदर्भातील कागदपत्र दिलेले नाहीत, असा आरोप कार्यकारिणीतील चार सदस्यांनी केला आहे. मुख्य प्रवर्तकाकडे कराराच्या प्रती पाठविल्या होत्या. परंतु रहिवाशांनी त्यावर स्वाक्षऱ्या केल्या नाहीत, असे विकासकाकडून सांगण्यात आले.
पालिका अधिनियम १८८८ च्या कलम १०५ बी अन्वये नोटीस पाठवून पालिकेने घरे रिकामी करण्याचे आदेश रहिवाशांना दिले. या विरोधात रहिवाशी न्यायालयात गेले. मात्र त्यांच्या पदरी निराशा आली. या चाळीतील काही बंद घरांचा संक्रमण शिबिरात अंतर्भाव करण्यात आला असून तेथे या रहिवाशांना हलविण्यात आले आहे. एफ-दक्षिण विभागाच्या सहाय्यक आयुक्त श्रीमती कापसे यांनी या संक्रमण शिबिराची पाहणी केली आणि दुसऱ्या दिवशी पोलिसांच्या कडेकोट बंदोबस्तात घरे रिक्त करण्याची कारवाई सुरू केली. त्यामुळे रहिवाशी संतप्त झाले आहेत. पूर्वकल्पना न देताच अचानक अशी कारवाई करायला नको होती, असे रहिवाशांचे म्हणणे आहे.
संक्रमण शिबिरातील घरांची अवस्था अत्यंत दयनीय असून तेथे प्रचंड धूळ आहे. त्याच घरात या रहिवाशांचे सामान पालिका कर्मचाऱ्यांनी नेऊन टाकले आहे. या घरांच्या खिडक्यांना दरवाजेच नाहीत. घरांमध्ये घुशींनी बिळे केली आहेत. विद्युतपुरवठा नसल्यामुळे अंधारात दिवस काढण्याची वेळ या रहिवाशांवर आली आहे. पाण्याच्या अपुऱ्या टाक्या, मोजकी शौचालये, मोडकळीस आलेल्या चाळीतील घरांमध्ये आता या रहिवाशांना दिवस कंठावे लागत आहेत. दरम्यान, येत्या आठ दिवसांमध्ये संक्रमण शिबिरामध्ये सर्व सुविधा उपलब्ध करून देण्याचे आश्वासन विकासकाने दिले आहे. रहिवाशांचे विद्युतपुरवठय़ाचे मीटर संक्रमण शिबिरातील घरात बसविण्यासाठी काही अवधी लागणार आहे. त्यामुळे आम्ही आमच्या मीटरमधून या घरांना वीजपुरवठा करीत आहोत, असे विकासकाने सांगितले. 


Source :- Click Here


Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre
Email Id :- ravimhatre1172@gmail.com

टी.डी.आर. व मूलभूत सुविधांचे समीकरण हवे!

जमीन संपादनाच्या सरकारी किचकट पद्धतीमुळे वेळ व खर्च तसेच कायदेविषयक तांत्रिक अडचणींचा सतत सामना करावा लागत असल्याने शासनाने १९९१ साली टी.डी.आर. हा कायदा अस्तित्वात आणला. 
बांधकाम क्षेत्रातील बरेचसे शब्द आपल्या सतत कानावर पडत असतात, पण त्या शब्दांचा संदर्भ व नेमका अर्थ आपल्यापैकी बहुतेकांना माहीत नसतो. आज आपण   टी.डी.आर. या विषयी जाणून घेऊ. हा शब्द ऐकल्यावर साहजिकच आपल्याला अनेक प्रश्न पडतात. टी.डी.आर. म्हणजे काय? त्याचा अर्थ, त्याचे प्रकार किती? व टी.डी.आर. वाढविल्यावर कोणता फरक पडतो? 
टी.डी.आर. (Transferable Development Right) ला मराठीत ‘हस्तांतरणीय विकास हक्क’ असे म्हणतात.  
आपल्या जमिनीचे विकास हक्क दुसऱ्या ठिकाणी स्वत: वापरणे किंवा दुसऱ्यांना वापरण्यासाठी हस्तांतरित करणे, अशी त्याची व्याख्या आहे.
ज्या जमिनी शहराच्या विकास आराखडय़त (Development Plan) सार्वजनिक उपयोगाकरिता (Public Use) राखीव ठेवल्या जातात किंवा आरक्षित केल्या जातात; त्या सर्वच जमिनी सरकारच्या ताब्यातील असतात. सरकारच्या मालकीच्या असतातच असे नाही, तर त्या जमिनीचे विकास हक्क खासगी जमीन मालकांकडे असतात. अशा वेळी त्या आरक्षित केलेल्या जागी त्या मूळ मालकांना त्यांच्या विकास हक्कांपासून वंचित केले जाते व त्या जागेचा मोबदला मूळ जमीनमालकांना विकास हक्क प्रमाणपत्र (Development Right Certificate)च्या रूपाने महानगरपालिका, नगरपालिकांकडून दिला जातो. त्यालाच टीडीआर म्हटले जाते व ते विकास हक्क हस्तांतरणीय असल्याने आपण स्वत: ते दुसऱ्या ठिकाणी वापरू शकतो. किंवा दुसऱ्यास वापरण्यासाठी देऊ शकतो, म्हणून त्यास हस्तांतरणीय विकास हक्क म्हणजेच टी.डी.आर. असे संबोधले जाते.
पूर्वी ज्या जमिनी शहराच्या विकास आराखडय़ाप्रमाणे सार्वजनिक उपयोगाकरिता आरक्षित किंवा राखीव केल्या जायच्या, त्या वेळी त्या जमिनीच्या मूळ मालकास बाजारभावाप्रमाणे किंमत देऊन ती जमीन संपादन कायद्याप्रमाणे करून घ्यावी लागत असे. तसेच ती जमीन सरकारला उपलब्ध करून देणे कायद्याच्या चौकटीत बंधनकारक असते. परंतु जमीन संपादनाच्या सरकारी किचकट पद्धतीमुळे त्यात वेळ व खर्च तसेच कायदेविषयक तांत्रिक अडचणीचा सतत सामना करावा लागत असल्याने, शासनाने १९९१ साली टी.डी.आर. हा कायदा अस्तित्वात आणला व या नवीन टी.डी.आर. कायद्यामुळे सामान्यांचे बरेचसे अवघड प्रश्न खूपच सोपे झाले व सार्वजनिक मालमत्तेच्या अनेक संदर्भातील बरेचसे प्रश्न आपसूक सुटण्यास मदत होत गेली.
जमीन मालकाला त्याच्या जमिनीचा विकास करण्याचे, त्यावर बांधकाम करण्याचे हक्क, अधिकार कायद्याने मिळालेले असतात. त्यास आपण 'F.S.I..' या नावाने ओळखतो. व १९९१च्या विकास नियमावलीप्रमाणे त्या जमिनीवर बांधकाम केले जाते. त्या जमिनीचे विकास हक्क (F.S.I..) त्या जमिनीपासून वेगळे करता येत नाहीत. याचाच अर्थ असा की, त्या जमिनीचा F.S.I.. हा त्या जमिनीवरच वापरावा लागतो व तो हस्तांतरणीय नसल्याने इतर कोणत्याही ठिकाणी वापरता येत नाही. म्हणजे प्रत्येक जमिनीचा किंवा प्लॉटचा F.S.I. हा त्याच जमिनीवर वापरावा लागतो.F.S.I म्हणजे T.D.R.. नाही, तसेच राखीव जागांचा अपवाद वगळता F.S.I.. हा त्या जमिनीच्या भूखंडावरच वापरावा लागतो.
राखीव जागांचे दोन प्रकार
१) ना विकास क्षेत्र (Non-Developable Reservations) विकास आराखडय़ातील सार्वजनिक उपयोगासाठी राखीव जागांवर कुठल्याही प्रकारचे बांधकाम करता येत नाही. जसे बगीचा, क्रीडांगणे व रस्ते इ. तसेच काही जागा, जमिनी मूळ मालकांकडून घेऊन त्यांचा वापर रेल्वे, बसस्थानके, विमानतळ, रुग्णालये इ.साठी राखीव केल्याने, त्या जागेवर मूळ मालकांना विकास हक्कांपासून वंचित करून त्या जमिनीचा समावेश ना विकास क्षेत्रात येतो. व  अशा जागांचाच T.D.R होत असतो.
२) विकास क्षेत्र (Development  eservation) - विकास आराखडय़ातील सार्वजनिक उपयोगाकरिता राखीव जागा व त्या जागेवरच मालकाला ज्या कारणांसाठी ती जागा राखीव केली आहे, त्याचे बांधकाम करून त्याचा F.S.I.. सुद्धा त्याच जागेवर वापरता येतो. अशा राखीव जागा म्हणजे वाचनालय, दवाखाना, शॉपिंग सेंटर, औद्योगिक वसाहती, वेल्फेअर सेंटर इ.चा समावेश विकास क्षेत्रात होत असल्याने अशा जागांचा T.D.R. . होत नसतो.
T.D.R. . चे प्रकार खालीलप्रमाणे-
१) जनरल टीडीआर (General TDR): 
यामध्ये रस्ता रुंदीसाठी, नवीन नियोजित रस्त्यांसाठी, बगीचा, मैदाने, क्रीडांगणे इ.साठी ज्या जमिनी हस्तांतरित केल्या जातात. त्यांचे डी.आर. सी. (D.R.C.) यामध्ये सुद्धा दोन प्रकार केले जातात-R1- RG/ PG / Road- 40/60 feet, R2 - 120 feet Road- Highways  यात येणाऱ्या जमिनीचे डी. आर. सी.
२) झोपडपट्टी टीडीआर (Slum TDR):
हा T.D.R. झोपडपट्टी पुनर्वसन प्रकल्पामधून निर्माण झालेल्या DRC चा आहे. हा T.D.R. शहर विभागात वापरता येत नाही. फक्त उपनगर भागातच वापरता येतो. रेल्वे व एस. व्ही. रोड, रेल्वे लाइन व हायवे तसेच रेल्वे लाइन व लालबहादूरशास्त्री मार्ग यामध्ये हा स्लम टीडीआर वापरता येतो. त्याठिकाणी १०० टक्के झोपडपट्टी टीडीआर वापरला जातो व इतर ठिकाणी ८० टक्केपर्यंत जनरल टीडीआर व २० टक्के झोपडपट्टी टीडीआर वापरता येतो. 
टीडीआरचा फायदा असा की, नगरपालिकांना आरक्षित जमिनी मूळ मालकांकडून घेताना त्याचा मोबदला न देता त्याच्या बदल्यात विकास हक्क प्रमाणपत्र दिले जाते. जमिनीचे हस्तांतरण, पालिका व मूळ मालकांस व्यवहार लवकर आटोपता येतो.
T.D.R.. चा कायदा १९९१ साली अस्तित्वात आला. मूलभूत सुविधा विकसित झाल्या की त्यानंतर टीडीआरचा केला जाणारा वापर व लोकसंख्या व त्यांच्यासाठी असलेल्या नागरी सुविधा पुरविणे सहज शक्य होऊ शकते. 
सुधारणा व विकास झाल्यानेच खऱ्या अर्थाने जनजीवन सुसह्य होण्यास मदत होत असते, त्यासाठी टीडीआर व मूलभूत सुविधांचे समीकरण असणे आवश्यक आहे.

Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre
Email Id :- ravimhatre1172@gmail.com

हे निसर्गाचे देणे..

निसर्गात विद्यमान असलेल्या विद्युत, औष्णिक, चुंबकीय, वैश्विक इ. सुमारे दहा प्रकारचे ऊर्जाप्रवाह, अष्टदिशा यांचा उपयोग वास्तुरचनेच्या वेळी करावा. जेणेकरून निसर्गातील महत्त्वपूर्ण घटकांचा, तत्त्वांचा उपयोग आपल्याला करता येईल व आपले जीवन अधिक सकारात्मक व आरोग्यदायी होईल.
संपूर्ण विश्वाचे व्यवहार एका अदृश्य, गूढ अशा नियामक शक्तीने सुसंचालित आहेत. ऋग्वेद कालाच्याही अगोदर हजारो वर्षे ग्रह, नक्षत्रं व तारे यांची स्थिती, भ्रमणे व त्याचा मनुष्य जीवनावर विशेषत: मनुष्याच्या भाग्यावर होणारा परिणाम ऋषींनी अभ्यासिलेला. तसेच घर वा वास्तूवर आजूबाजूच्या गोष्टींचा होणारा परिणाम आणि वास्तूचा मानवी जीवनावर होणारा परिणाम वा वास्तू व मानवी जीवन याचा परस्पर संबंध या सर्वाचे निरीक्षण करून, वास्तू व त्यातील दोष कमी करून मानवी जीवन सुखी करण्यासाठी मागदर्शन केले. त्यासाठी पूर्वाचार्यानी गणित, ज्योतिष, वनस्पतीशास्त्र, संगीत, योग व इतर भौतिकशास्त्रे यांचा आधार घेतला. यातील निरीक्षणे, सूत्रे वा निष्कर्ष हे अत्यंत सूत्रबद्ध पद्धतीने मांडले.
निसर्गात विद्यमान असलेल्या विद्युत, औष्णिक, चुंबकीय, वैश्विक इ. सुमारे दहा प्रकारचे ऊर्जाप्रवाह, अष्ट दिशा या सर्वामध्ये सुसंवाद होऊन उत्पन्न होणाऱ्या नकारात्मक व सकारात्मक तत्त्वांच्या मिश्रणातून सर्वाचा परिणाम मानवी जीवनावर शुभफलदायी होण्यासाठी वास्तूची अंतर्गत व बाह्य़रचना कशी असावी, त्यात कोणत्या घटकांचा वापर करावा याचा शास्त्रशुद्ध अभ्यास वास्तुविद्येत होतो. विश्वात चालू असलेल्या व्यवहाराशी समांतर अशा संरचना माणसात आहेत. ही ऊर्जा  वापरून घर, परिसर व विश्व यांच्याशी सुसंवाद घडवून आणण्याचे हे शास्त्र आहे. खरं तर घर किंवा इमारत बांधण्यापूर्वीच जागा निवडण्याच्या प्रक्रियेपासून याची सुरुवात होते. यात फक्त इमारतींचाच नव्हे तर दिशाप्रभाग, गृहअंमल व ऊर्जाप्रवाह यांचा सुंदर उपयोग ग्राम वा नगररचनेसाठी सुद्धा केला जातो.
वास्तुविद्येनुसार बनविलेली घरे नैसर्गिक पद्धतीने होणारे वायूंचे असंतुलन व प्रदूषण रोखतात. यामध्ये ऊर्जास्रोताचा जास्तीत जास्त वापर केला जातो. जी ऊर्जा नैसर्गिकपणे मिळते. सूर्यकिरण व प्राणिक तसेच जैविक ऊर्जा जास्तीत जास्त मिळण्यासाठी घरांची रचना वास्तुविद्येतील नियमानुसार केल्यास घरात प्रसन्नता व उत्साह वाढतो. अशा घरात सकाळची सूर्यकिरणं अधिक प्रमाणात येतात. त्यामुळे साहजिकच त्यात ड, फ व अ जीवनसत्त्व व वैश्विक ऊर्जा अधिक प्रमाणात असल्यामुळे ती घरातील लोकांना अधिक मिळतात. अनावश्यक व त्रासदायक चुंबकीय लहरी नैऋत्येकडून बाहेर निघून जातात. शिवाय सूर्याची उष्णताही आपोआप कमी होते. विशिष्ट पद्धतीनं खिडक्या- दारे ठेवण्यामागे ऋतुमानानुसार बदलणाऱ्या तापमानापासून संरक्षण व हवेचा दाब नियंत्रण करणे, हा उद्देश असतो. झोपणं, जेवणं वा बसणं यासाठीचे नियम हे चुंबकीय प्रभाव, गुरुत्वाकर्षण याचा रक्तप्रवाहावर चांगला परिणाम साधण्यासाठीच आहेत. योग्य पद्धतीने बांधलेल्या वास्तूत व्यक्तीला चुंबकीय क्षेत्र, जैवविद्युत क्षेत्र व जलवायू आदी पंचमहाभूतांच्या संतुलनामुळेही बराच फायदा होतो. अधिक बारकाईने पाहिल्यावर अतिनील किरणांचा उपद्रव कमी करण्याचा प्रयत्न केल्याचं सिद्ध झालंय. जर्मनीतल्या लेकर (Lecher) नावाच्या शास्त्रज्ञानं शोधलेल्या अ‍ॅंटेनानं व अत्याधुनिक अशा थर्मोस्कॅनर यंत्रामुळं हे सर्व खात्रीपूर्वक तपासणंही शक्य झालंय. मुख्य म्हणजे अशा वास्तूत मानसिक स्वास्थ्य तर खूपच चांगलं राहातं. यात वेळोवेळी केला जाणारा पिरॅमिडच्या आकाराचा वापरही त्यातून निघणाऱ्या बीटा किरणांमुळे अधिक किफायतशीर होतो. गोल्डन ट्रायंगलच्या तत्त्वानुसार अशा रचना स्वास्थ्य, मन:शांती, समाधान, उत्साह मिळवून देतात, असं शास्त्रज्ञांना आढळलंय. गोल्डन ट्रायंगलच्या तत्त्वानुसार एका भागातली घडामोड संपूर्ण भागात बदल घडवते. तसेच वास्तूच्या एका भागातला दोष संपूर्ण वास्तूचं संतुलन बिघडवतो. 
विशिष्ट रंगाचा वापर Fantom Colour Effect  तत्त्वानुसार वा पंचमहाभूतांच्या गुणावगुणानुसार केला जातो. दिशांचे नियमन व पंचमहाभूतांचे संतुलन तसेच ऊर्जेचा पुरवठा  याचा सकारात्मक उपयोग केला जातो. मानवाच्या विचारांची वृक्षवनस्पतींशी देवाणघेवाण होऊ शकते, हे जागतिक कीर्तीच्या शास्त्रज्ञ व्होगेल, ल्युथर बरबॅक, रशियाचे राऊल फ्रॅन्सि व जगदीशचंद्र बोस यांनी सिद्ध केलेले आहे. म्हणून वास्तुदोष निवारणासाठी वापरला जाणारा अष्टदिशा वृक्ष व नक्षत्र राशी वृक्षांचा उपाय, हाही शास्त्रीय ठरतो. यात आयुर्वेद व ज्योतिषविद्येतील नियमांवर आधारित स्पंदन निर्मिती करण्यासाठी विशिष्ट वृक्षांची योजना ऊर्जाप्रवाहाच्या तीव्रतेनुसार वास्तूमध्ये वा परिसरात केली जाते. मन, शरीर तसेच बुद्धीमध्ये शुभ गुणांची वृद्धी केली जाते. ग्रह नक्षत्रांचे प्रतिनिधी म्हणजे आराध्यवृक्ष यांना देवत्व दिल्यामुळे पर्यावरण रक्षणाचा हेतू आपोआपच साध्य होतो. वनस्पती आपल्या औषधी गुणांबरोबर सुप्त जीवनरस व वैश्विक ऊर्जा प्रक्षेपित करतात. स्वास्थ्यदायी वृक्षांची लागवड आयुर्वेदातील सूत्रानुसार दिशाप्रभागात केली जाते. आपल्या कक्षेत भ्रमण करताना प्रत्येक ग्रह, उपग्रह, नक्षत्र व तारे एक विशिष्ट ध्वनि निर्माण करतो, ज्याचे एक संगीत निर्माण होते. ज्याचा वापर स्वरकुंडली बनवून वास्तुदोष कमी करण्यासाठी होतो. शिवाय वास्तूच्या मालकाच्या जन्मवेळच्या आकाशस्थ ग्रहस्थितीनुसार वर दिलेल्या मार्गानी वा संगीतोपचारांनी उपाय योजले जातात.
अमेरिकेच्या कॅथे बॅचलर (Cathe Bachelor) यांनी तर भूगर्भदोषाच्या तणावामुळे (Geopathic Stress) हृदयविकार, रक्तविकार, निद्रानाश, पाठीच्या तक्रारी, रोगप्रतिकारक शक्ती कमी होणे इ. व्याधी होतात; व असा तणाव नसणाऱ्या जागी हे विकार बरे होतात हेही सप्रयोग सिद्ध केलंय.  विश्व हे ‘मॅटर’ आणि जीवन यांनी बनलं आहे. या सगळयांची संरसचना ही अणुसदृश असते. प्रत्येकाला कंपनसंख्या असते. ही कंपनसंख्या मोजण्यासाठी  अणुवैज्ञानिकांनी युनिव्हर्सल स्कॅनिंग नावाचा मॉलिक्युलर रिझोनन्सच्या तत्त्वावर बनवलेला, नऊ होल्ट बॅट्रीवर चालणारा व स्वत:भोवती फिरणारा सेन्सर्स बनविला आहे.  त्याच्या मदतीनं विविध प्रकारच्या ऊर्जा, अदृश्य शक्ती, नकारात्मक ऊर्जा अपघात प्रवण जागा, आत्महत्येची ठिकाणं, अनिष्ठ गोष्टींचं अस्तित्त्व तसेच सगळया पॅथींची ओषधे, रत्न आणि वास्तू यांचं परिक्षण करता येतात. यामुळे शंभर ते दोनशे मीटर्स अंतरापर्यंतच्या विविध ऊर्जा ओळखता येते. रशियननांनी किर्लिअन कॅमेरा शोधला आहे. ज्यामुळे व्यक्तीचं प्रभामंडळ (ऑरा) मोजता येतं.
ओरिसातल्या चक्रिवादळात तर आधुनिक तंत्रज्ञानानं बांधलेल्या सर्व प्रकारच्या इमारती भुईसपाट झाल्या, तेव्हा राज्यातली अठराशे मंदिरच नव्हे तर त्यांचे ध्वजस्तंभही हलले नाहीत. भारतीय वास्तुनियमानुसार बांधलेलं अंजारचं मंदिर सहिसलामत राहिलं व भूजच्या भूकंपातील निर्वासितांना त्यात आसरा मिळाला. 
निसर्गातील उपलब्ध घटकांचा अधिकाधिक उपयोग करून आपले जीवन आरोग्यदायी व सुखकर करावे. हे त्या निसर्गाचेच देणे आहे, ते भरभरून घेऊयात!


Source :- Click Here

Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre
Email Id :- ravimhatre1172@gmail.com

पालिकेने भाडेतत्त्वावर दिलेल्या मालमत्तांसाठी नवी मार्गदर्शक तत्त्वे

 महापालिकेने भाडेतत्त्वावर दिलेल्या भूखंडांवरील मालमत्तांच्या पुनर्विकासासाठी नवीन मार्गदर्शक तत्त्वे तयार करण्यात आली आहे. त्यानुसार निवासी वापरासाठी भाडेतत्त्वावर देण्यात आलेल्या मालमत्तांचे हस्तांतरण करताना आता बाजारभावाच्या १० पट रक्कम शुल्कापोटी मोजावी लागणार आहे. त्याचबरोबर व्यापारी वापरासाठी देण्यात येणाऱ्या मालमत्तेसाठी थेट दुप्पट रक्कम शुल्कापोटी द्यावी लागणार आहे. पालिकेने या संदर्भात तयार केलेली नवी मार्गदर्शक तत्त्वे लवकरच सुधार समितीपुढे सादर करण्यात येणार आहेत.
महापालिकेने आपले भूखंड एक रुपया भाडे आकारून निवासी, औद्योगिक, वाणिज्य, शैक्षणिक, धार्मिक, वैद्यकीय, मुंबई सार्वजनिक विश्वस्त, पालिका कर्मचाऱ्यांच्या गृहनिर्माण सोसायटय़ांना भाडेतत्त्वावर दिले आहेत. या भूखंडांवर आज इमारती उभ्या राहिल्या असून या भूखंडांवरील इमारतींच्या पुनर्विकासाचे प्रस्ताव आता पालिकेकडून सादर करण्यात येत आहेत. महापालिकेच्या १२४७ मालमत्ता कायमस्वरूपी नाममात्र एक रुपया भाडेतत्त्वावर देण्यात आल्या आहेत. त्याचबरोबर २१४८ मालमत्ता ९९९ वर्षांसाठी, एक मालमत्ता १२० वर्षांसाठी, ५८४ मालमत्ता ९९ वर्षांसाठी १९२ मालमत्ता २५ ते ७० वर्षांसाठी, तर चार मालमत्ता १० वर्षांसाठी एक रुपया भाडय़ाने भाडेतत्त्वावर देण्यात आल्या आहेत. पालिकेने भाडेतत्त्वावर दिलेल्या मालमत्तांचा भाडेकरू तसेच विविध संस्थांना अधिक फायदा होत आहे. मात्र पालिकेला त्यातून उत्पन्न मिळत नाही. आता या मालमत्तांवर पुनर्विकास करण्याचा प्रस्ताव पालिकेकडे सादर करण्यात येत आहे. या मालमत्तांवरील पुनर्विकासाच्या प्रस्तावांची संख्या प्रचंड प्रमाणात वाढत असल्याने महापालिकेने या संदर्भात आता मार्गदर्शक तत्त्वे तयार केली आहेत.
पालिकेने भाडेतत्त्वावर दिलेल्या मालमत्तांचा कालावधी विचारात घेऊन सदर ठिकाणच्या पुनर्विकासासाठी त्यांच्याकडून वसूल करण्यात येणारा दर मार्गदर्शक तत्त्वांमध्ये निश्चित करण्यात आला आहे. त्यानुसार आता भाडेतत्त्वावर दिलेल्या मालमत्तांवर विकास करताना बाजारभावाने शुल्क वसूल करण्यात येणार आहे. नव्या मार्गदर्शक तत्त्वांनुसार ९९ वर्षांसाठी भाडेतत्त्वावर दिलेल्या मालमत्तांवरील बांधकामांसाठी १०० टक्के, तर व्यापारी तत्त्वावर दिलेल्या मालमत्तांवरील बांधकामांसाठी २०० टक्के दर आकारण्यात येणार आहेत. तसेच ३० वर्षांसाठी दिलेल्या निवासी मालमत्तांसाठी ५० टक्के, तर व्यापारी मालमत्तांसाठी १०० टक्के दर आकारण्यात येणार आहेत.
या मालमत्तांवर पुनर्विकास करताना ‘ना हरकत’ प्रमाणपत्र मिळविण्यापूर्वी २५ टक्के रक्कम पालिकेला देणे बंधनकारक राहणार आहे. उर्वरित ७५ टक्के रक्कम तीन वर्षांच्या आत द्यावी लागेल. ही रक्कम नियोजित वेळेत न भरल्यास त्यावर १८ टक्के व्याज आकारण्यात येणार आहे.

Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre
Email Id :- ravimhatre1172@gmail.com

वास्तुमार्गदर्शन

वास्तुरंगमधून घर आणि त्यासंबंधीच्या अनेक विषयांवर विविध माहितीपूर्ण लेख प्रसिद्ध होत असतात. त्यामध्ये घरसजावट वस्तूंची रचना इथपासून ते घर घेणे, सोसायटी स्थापन होणे, गृहनिर्माण संस्था, अपार्टमेंट-घरांचे करारनामे, गृहनिर्माण संस्थांचा दैनंदिन कारभार ते अगदी अलीकडील अतिशय परवलीचा ठरलेला विषय म्हणजे रिडेव्हलपमेंट अशा विविध विषयांवर विस्तृत मार्गदर्शन केले गेले आहे.

त्यामुळेच आमचे असंख्य वाचक अनेक प्रश्न आमच्याकडे पाठवत असतात. म्हणूनच या पुरवणीमधून आम्ही वाचकांच्या प्रश्नांना उत्तरे देण्याचा तसेच त्यांचे शंकासमाधान करण्याचे आम्ही ठरवले आहे.
वाचकांच्या प्रश्नांची उत्तरे देतील प्रख्यात कर व कायदेतज्ज्ञ श्रीनिवास घैसास.

प्रश्न- गृहनिर्माण संस्था या मनमानी पद्धतीने हस्तांतरण शुल्क किंवा प्रीमियम आकारू शकतात का? यासंबंधीचे काय नियम आहेत?
नीलिमा पटवर्धन, ठाणे
उत्तर- गृहनिर्माण संस्था या आपल्या मताने हस्तांतरण शुल्क किंवा प्रीमियम आकारू शकतात. मात्र त्याबाबतची कमाल मर्यादा त्यांना उल्लंघन करता येत नाही. तसे केल्यास ते कृत्य बेकायदेशीर ठरते. गृहनिर्माण संस्थांनी किती हस्तांतरण शुल्क आकारावे याबाबत शासनाने निर्देश दिले आहेत ते पुढीलप्रमाणे -
कमाल मर्यादा
१) महानगरपालिका वा डेव्हलपमेंट अ‍ॅथॉरिटी यांच्या अखत्यारीतील संस्था- रु. २५,०००/-
२) ‘अ’ वर्ग नगरपालिका हद्दीमधील संस्था - रु. २०,०००/-
३) ‘ब’ वर्ग नगरपालिका हद्दीमधील संस्था- रु. १५,०००/-
४) ‘क’ वर्ग नगरपालिका हद्दीमधील संस्था- रु. १०,०००/-
५) ग्रामीण भागातील गृहनिर्माण संस्था- रु. ५,०००/-
या मर्यादेपेक्षा कमी हस्तांतरण शुल्क आकारण्याचा अधिकार संस्थांना आहे किंवा अजिबात हस्तांतरण शुल्क अथवा प्रीमियम न आकारण्याचे ठरवण्याचा अधिकारदेखील त्यांना आहे.

प्रश्न २ - नॉमिनेशन केलेले नसल्यास गृहनिर्माण संस्था एखाद्या मृत सदस्याचे समभाग त्यांच्या वारसांच्या नावे हस्तांतरित करू शकते का?
संध्या कर्वे, अंधेरी
नॉमिनेशन न केलेल्या मालमत्तेचे हस्तांतरण हे एखादी गृहनिर्माण संस्था करू शकते. मात्र त्यासाठी पुढील गोष्टी अस्तित्वात असणे आवश्यक आहेत त्या अशा-
१) मृत व्यक्तीच्या सर्व वारसांमध्ये कोणतेही वाद-विवाद असता कामा नयेत.
२) ज्या वारसाच्या नावे समभाग हस्तांतरण करायचे असतील त्याला इतर सर्व वारसांनी प्रतिज्ञापत्र स्वरूपात ना-हरकत प्रमाणपत्र देणे आवश्यक आहे.
३) ज्या व्यक्तीच्या नावे समभाग हस्तांतरित करायचे आहेत त्याने उपविधीत नमूद केल्याप्रमाणे हमीपत्र (इंडेम्निटी बॉण्ड) सादर केला पाहिजे.
वर वर्णन केलेली परिस्थिती असेल व भाग हस्तांतरणासाठीच्या अन्य तांत्रिक बाबी जर संबंधितांनी पूर्ण केल्या असतील तर भाग हस्तांतरण करण्यास हरकत नाही. मात्र वारसांमध्ये वाद असतील तर त्या वेळी संबंधितांनी वारस दाखला आणण्यास सांगणे हेच उचित ठरेल.

प्रश्न - बिनभोगवटा शुल्क (नॉन ऑक्युपन्सी चार्जेस) हे केव्हा आकारले जातात?
रवी सुभेदार, कुर्ला
उत्तर- एखाद्या सदस्याने आपली सदनिका/ गाळा/ दुकान जर अन्य व्यक्तीला वापरायला दिले तर त्या वेळी गृहनिर्माण संस्था ही बिनभोगवटा शुल्क आकारू शकते. मात्र ते आकारताना ते सव्‍‌र्हिस चार्जेसच्या १०% इतकेच असेल हे पाहणे आवश्यक आहे. त्याहून जादा शुल्क आकारल्यास ते बेकायदेशीर ठरते. पुढील बाबतीत मात्र संस्थेला बिनभोगवटा शुल्क आकारता येत नाही.
१) एखादी व्यक्ती एखाद्या सदनिकेत विक्रीचा करार करून राहात असेल वा दुकान/गाळा वापरत असेल तर..
२) कायद्यात नमूद केलेले नातेवाईक जर सदनिकेमध्ये राहात असतील तर.. उदा. सभासदाचे आई, वडील, बहीण, भाऊ, मुलगा, मुलगी, जावई, मेव्हणा, मेव्हणी, नातू अथवा नात याशिवाय अन्य नातेवाईक की, ज्यांना कायद्याने राहण्याची मुभा दिलेली आहे.
३) गृहनिर्माण संस्थेने या ना त्या व्यतिरिक्त राहण्यास परवानगी दिलेले नातेवाईक.
यापैकी कोणीही व्यक्ती सदनिका, दुकान, गाळा वापरत असतील तर त्या वेळी संस्थेला बिनभोगवटा शुल्क आकारता येणार नाही.    

वाचकांनी आपले प्रश्न सुवाच्य अक्षरात व त्याचा नीट अर्थबोध होईल अशा तऱ्हेने लिहून पाठवावेत. प्रश्न शक्यतो अनेक जणांना उपयोगी पडतील अशा स्वरूपाचे असावेत. वैयक्तिक हेवेदावे असणारे प्रश्न टाळावेत.

प्रश्न पाठविण्यासाठीचा पत्ता- 
संपादक - वास्तुरंग, लोकसत्ता संपादकीय विभाग
प्लॉट क्रमांक ई एल १३८, टी टी सी इंडस्ट्रियल एरिया, महापे, नवी मुंबई - ४०० ७१०.
vastu.loksatta@gmail.com

Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre
Email Id :- ravimhatre1172@gmail.com

समूह पद्धतीची पुनर्विकास योजना

म्हाडा’ या शासनाच्या प्राधिकरणाने १९६०-७० च्या दशकात बांधलेल्या ५६ वसाहतींचे गृहसंकुल म्हणजे एक ‘पथदर्शक’ मॉडेलच.  नगररचना शास्त्राचा व या कायद्याचा उगम एकोणिसाव्या शतकात झाला. मानवतावादी विचारसरणीने आरोग्यदायक घरे,  परिसर व शहरे देण्यासाठी आशिया खंडातील सर्वात मोठय़ा अशा वसाहती म्हाडाने बांधल्या. या म्हाडा अखत्यारीतील बांधलेल्या  वसाहतींच्या इमारती वयोमानपरत्वे जीर्ण होऊन मोडकळीस आल्या. मुंबई शहरातील जुन्या व मोडकळीस आलेल्या या इमारतींचा  पुनर्विकास उत्तम व दर्जेदार व्हावा आणि त्यात राहणाऱ्या रहिवाशांना चांगल्या मूलभूत सोयी-सुविधा उपलब्ध व्हाव्यात, यासाठी  शासनाने जादा चटई क्षेत्राची तरतूद करून त्यांच्या समूह पुनर्विकासास चालना देण्याबाबतचा प्रस्ताव गृहनिर्माण धोरणात अंतर्भूत  केला होता. त्यास अनुसरून ‘म्हाडा’ इमारतींचा पुनर्विकास समूह पद्धतीने गृहनिर्माण सोसायटी व विकासकांच्या माध्यमातून करणे  शक्य व्हावे याकरिता प्रचलित बृहन्मुंबई विकास नियंत्रण नियमावलीतील नियम ३३ (५), (९) मध्ये शासनाने बरेच फेरबदल मंजूर  केलेले आहेत. त्यातील महत्त्वाच्या बाबी समूहाने पुनर्विकसित होऊ पाहणाऱ्या गृहनिर्माण सोसायटय़ा/वसाहतींसाठी संक्षेपात घेणे  समयोचित ठरेल. समूह पद्धतीच्या पुनर्विकास योजनेमध्ये किमान चार हजार चौरस मीटर क्षेत्र-भूखंडाचा विकास केला जातो. त्यामुळे नियोजनबद्ध नगररचना विकास साध्य होऊन राहणीमान-जीवनमानाचा दर्जा उंचावतो. आवश्यक पायाभूत सुविधा, खुल्या जागा, सार्वजनिक  सुविधा यांचा आढावा घेऊन, योजनेबाहेरील पायाभूत सुविधांमध्ये सुधारणा, नागरी नूतनीकरण योजना कालबद्ध पद्धतीने राबविणे  यासाठी महानगरपालिका आयुक्तांच्या अध्यक्षतेखाली एक उच्चाधिकार समिती नियुक्त करण्याचा शासनाने निर्णय घेतला.  या समितीत मुंबई महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाचे आयुक्त, मुंबई मंडळाचे मुख्य अधिकारी, सहपोलीस आयुक्त (वाहतूक),  मुख्य वास्तुशास्त्रज्ञ, अभियांत्रिकी संचालक हे समितीचे सदस्य असणार आहेत. बृहन्मुंबईच्या कोणत्याही भागातील क्षेत्राच्या संबंधात असा समूह पुनर्विकास करणे इष्ट आहे, अशा प्रारूप पुनर्विकास योजना महानगरपालिकेच्या मंजुरीकरिता सादर केल्यानंतर महापालिका ही योजना विचारात घेते. त्यात योग्य ते बदल करून, पुनर्विकास  मान्य आराखडय़ाची एक प्रत राज्य शासनाच्या संबंधित विभागास पाठवून आराखडय़ाची प्रत व जागेची नामनिर्देश करणारी नोटीस  प्रसिद्ध करून निरीक्षणासाठी दिली जाते. सहा महिन्यांच्या आत राज्य शासन विभाग मान्यता देईल अशा कालावधीत  पुनर्विकासविषयक आराखडा तयार केलेल्या क्षेत्राची आखणी करून, त्यातील प्रयोजनांसाठी पुनर्विकास होणाऱ्या रहिवाशांच्या  घरांच्या सोयीच्या तरतुदीकरिता, रस्त्यांकरिता व खुल्या सुविधांकरिता योजिले असेल, ती पद्धत दर्शवून योजना सादर करावी लागते.  कारण मुंबई शहर रचना अधिनियम १९१५ नुसार निश्चित केलेल्या क्षेत्राबाबत व त्याजवळच्या जमिनीसंबंधित योजनेच्या तरतुदींकडे  लक्ष द्यावे लागते. प्रस्तावित पुनर्विकास योजनेच्या आराखडय़ांबाबत पूर्वगामी तरतुदींचे अनुपालन झाल्यानंतर कोणतेही आक्षेप  व सूचना कोणी दिल्या असल्यास त्या समितीस सादर केल्या जातात. आक्षेप-सूचनांच्या विचाराअंती योग्य ते आवश्यक फेरबदल  करून आराखडा पुनर्मान्यतेकरिता प्रथम महानगरपालिकेस व नंतर शासन विभागास सादर केला जातो. शासन विभागाकडून  मान्यता प्राप्तीची नोटीस मिळाल्यानंतर महापालिका आयुक्त पुनर्विकासविषयक आराखडा मंजूर झाला असे नमूद असलेली नोटीस  प्रसिद्ध करतात. पुनर्विकास मान्यता आराखडय़ातील निश्चित क्षेत्र, मान्य झालेला भूभाग समाविष्ट असेल तेवढय़ाच भागभूखंडाचा पुनर्विकास करणे  अपेक्षित असते. कारण पुनर्विकासविषयक मान्य आराखडा व त्यात समाविष्ट असलेली जमीन यांची विधिग्राह्य़ता प्रवर्तनात येण्याची  कार्यवाही सुरू होते. पुनर्विकासाच्या सर्व मान्यता प्रवर्तनात आल्यानंतर रहिवाशांकरिता तात्पुरत्या राहणाऱ्या घरांच्या प्रयोजनासाठी त्या क्षेत्राबाहेरील  वा अंतर्गत जमीन संपादन करता येते. परंतु पूर्वमंजुरीचे आदेश शासन विभागाने कायम केल्यानंतरच क्षेत्र संपादन करता येते.  पुनर्विकसित होणाऱ्या रहिवाशांकरिता घरांच्या तरतुदींच्या प्रयोजनाव्यतिरिक्त अन्य प्रयोजनासाठी जमीन क्षेत्र उपयोगात आणता  येत नाही. या शर्तीवरच ती मंजूर जमीन संपादन करता येते. या समूह विकासात खेळाचे मैदान, पार्क यांचे खुल्या स्वरूपाचे आरक्षण असल्यास आरक्षण क्षेत्राच्या ५० टक्के जागेचा विकास करणे  आवश्यक होऊन, उर्वरित जागेवर ही योजना अनुज्ञेय करावी लागते. त्याचप्रमाणे इतर बांधीव स्वरूपाची आरक्षणे शाळा, बाजार यांना  आरक्षणाच्या ६० टक्के बांधकाम क्षेत्र महानगरपालिकेस हस्तांतरित करणे जरूरी ठरते. आरक्षण क्षेत्रांबाबत शासनाने २६-२-२००३  अन्वये करमणुकीचे मैदान, खेळाचे मैदान, वेल्फेअर सेंटर, बगीचा, शाळा व पब्लिक स्कूल यांचा ‘सोय’ या व्याख्येमध्ये समावेश  केलेला आहे. तसेच आर. जी. (करमणुकीचे मैदान), पी. जी. (खेळाचे मैदान) व गार्डन (बगीचा) यांचा समावेश ‘सुविधा-सोय’  व्याख्येत केला आहे. या संदर्भातील म्हाडा वसाहतीतील असे आरक्षित भूखंड हस्तांतरणाच्या कार्यवाहीमध्ये अनेक तांत्रिक अडचणी  येत असल्यामुळे सदर प्रकरणी शासनाने विकास नियंत्रक नियमावलीतील फेरबदलानुसार विकास आराखडय़ामध्ये व वसाहतीच्या  भू-अभिन्यासामध्ये आरक्षित असलेले करमणुकीचे मैदान, खेळाचे मैदान, बगीचा इत्यादी आरक्षणे स्थानीय नियोजन प्राधिकरणास  किंवा वसाहतीतील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या संघाला किंवा सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना हस्तांतरित करावयाचे असतात.  अशा आरक्षित भूखंडाचे थेट वितरण म्हाडाच्या प्रचलित धोरणानुसार म्हाडा प्राधिकरणाच्या उपाध्यक्षांनी त्यास करावे, असे  स्पष्टीकरण गृहनिर्माण विभागाने २५-११-२००८ च्या पत्रकान्वये केले आहे. अशा समूह पद्धतीच्या विकासासाठी विकासकास ७० टक्के मालकी हक्क असणाऱ्यांची मान्यता घ्यावी लागते. त्यानंतरच  विकासकास ‘लेटर ऑफ इंटेंट’ दिले जाते. त्या वर्षभरात विकासकाने ही समूह योजना कालबद्धरीत्या पूर्ण करण्यासाठीची प्रगती  करावयाची असते. या योजनेत म्हाडा जमीनमालक, भाडेकरू यांची गृहनिर्माण संस्था, महानगरपालिका आणि विकासक सहभागी  असतात. या समूह योजनेच्या कार्यान्विततेसाठी किमान ४ हजार चौरस मीटर किंवा पुनर्वसनाचे क्षेत्र अधिक ५० ते ७५ टक्के  प्रोत्साहनात्मक चटई क्षेत्र निर्देशांक (कल्लूील्ल३्र५ीो.र.क.) यापैकी जास्तीचे जे चटई क्षेत्र राहील ते अनुज्ञेय असते.  विकासक व भाडेकरू गृहनिर्माण संस्थेने सोयी-सुविधांचा विकास करण्याकरिता अनुज्ञेय चटई क्षेत्र निर्देशांकापेक्षा अधिकतम  क्षेत्रासाठी ५,००० रुपये प्रति चौरस मीटर अतिरिक्त विकास शुल्क महापालिकेस भरणा करणे आवश्यक असते. पुनर्वसन क्षेत्र  अधिक प्रोत्साहनात्मक चटई क्षेत्र निर्देशांकापेक्षा जास्त अनुज्ञेय असलेले बांधकाम क्षेत्र हे म्हाडा व विकासक यांच्यामध्ये १:०.५  प्रमाणात विभागले जाते. या योजनेतील महत्त्वाची बाब म्हणजे विकासकाने पुनर्विकसित इमारतीच्या देखभालीसाठी कॉपर्स फंड सहकारी गृहनिर्माण  सोसायटीस देणे आवश्यक असून, हा कॉपर्स फंड उच्चाधिकार समितीकडूनच निश्चित करण्यात येणार असतो. समूह विकासकातील  कामे जलदगतीने करण्यास किंबहुना, त्यास चालना देण्यास गृहनिर्माण संस्थांनी/वसाहतींनी सदर योजनेबाबतच्या प्रस्तावांची  परिपूर्णता व पारदर्शकतेच्या कार्यपद्धतीचा उद्देश समोर ठेवूनच समूह पद्धतीची पुनर्विकास योजना आखावी.

 
Source :- Click Here

Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre
Email Id :- ravimhatre1172@gmail.com

Dadoji Kondev Co-Operative Housing Society: निसर्गात दडलेलं वास्तुशास्त्र

Dadoji Kondev Co-Operative Housing Society: निसर्गात दडलेलं वास्तुशास्त्र: निसर्गाचे शिष्यत्व पत्करून बहुविध नसíगक प्रक्रियांचा अभ्यास करून, गेली अडीच दशके विविध अभियंते आणि स्थापत्यविशारद निसर्गापासून स्फूर्ती घ...

Dadoji Kondev Co-operative SocietyOffice ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre

निसर्गात दडलेलं वास्तुशास्त्र

 
निसर्गाचे शिष्यत्व पत्करून बहुविध नसíगक प्रक्रियांचा अभ्यास करून, गेली अडीच दशके विविध अभियंते आणि स्थापत्यविशारद निसर्गापासून स्फूर्ती घेऊन  बांधकाम क्षेत्रातील अनेक समस्या सोडविण्याचा प्रयत्न करीत आहेत, त्याविषयी..
अन्न, वस्त्र आणि निवारा या माणसाच्या प्राथमिक गरजा आहेत, अशा आशयाचे वाक्य पाठय़पुस्तकात पाहिल्याचे आपणा सगळ्यांनाच आठवेल. थोडासा विचार केला तर ते खरेच असल्याचा पडताळा आपल्याला दैनंदिन जीवनात येतच असतो. या तीनही गरजा पूर्ण करण्यासाठी माणूस अगदी आदिकालापासून झटत आला आहे. माणसाची जशी प्रगती होत गेली, तशा आपल्या प्राथमिक गरजा भागवण्याच्या त्याच्या पद्धतीही बदलल्या. सगळ्यात मोठा बदल ‘निवारा’ या संकल्पनेत झाला! मोठय़ाशा झाडाच्या ढोलीत किंवा एखाद्या गुहेत आपले बस्तान मांडणारा माणूस आता लोखंड-कॉंक्रीट-काचा वापरून उंचच उंच इमारतींची लांबच लांब पसरलेली जंगले बांधू लागला आहे. अर्थातच निसर्गापासून दूर जाऊन, त्याच्यावर मात करून केलेल्या इतर कुठल्याही गोष्टीप्रमाणेच, ही कॉंक्रीटची जंगलेही प्रचंड महागडी आणि पर्यावरणाला हानीकारकच ठरत आहेत. परंतु माणसाच्या या निसर्गवैरी प्रगतीचे दुष्टचक्र थांबवण्याचा प्रयत्न करणारी काही माणसेही आज जगात आहेत. वैज्ञानिक लेखिका जनीन बेन्यस (Janine Benyus) या त्यांपकीच एक! अनेक वष्रे त्यांनी निसर्गाचे शिष्यत्व पत्करून बहुविध नसíगक प्रक्रियांचा अभ्यास केला. गेली अडीच दशके विविध अभियंते आणि स्थापत्यविशारद यांना निसर्गापासून स्फूर्ती घ्यायला शिकवून, बांधकाम क्षेत्रातील अनेक समस्या सोडवण्यात जनीन यांनी यश मिळवले आहे.
‘वाळवी’ हा शब्द उच्चारला की आपल्याला घामच फुटतो! कारण एकदा का घरात वाळवी लागली की लाकूड, कागद आणि कापड यांपासून बनलेल्या वस्तूंचे काही खरे नसते. पण समजा कोणी म्हटले की वाळवीपासून स्फूर्ती घेऊन कोणीतरी एखादी इमारत बांधली आहे, तर? विरोधाभास वाटणारी ही संकल्पना प्रत्यक्षात आणली आहे ती झिम्बाब्वेमधील मिक पिअर्स (Mick Pearce) या स्थापत्यविशारदाने! झिम्बाब्वेमध्ये दिवसभरात तापमान ४०अंश सेल्सियसपासून ३अंश सेल्सियसपर्यंत बदलते. तरीही वाळवीच्या प्रचंड वारुळांच्या आतील तापमानात मात्र जेमतेम १ अंश सेल्सियसचा बदल होतो. त्या वारुळांची रचनाच अशी असते की त्यांच्यातील ‘एअर’ नेहमीच ‘कंडिशन्ड’ राहाते. म्हणजेच हवेचे तापमान जैसे थे! आहे ना निसर्गाची करामत? या करामतीचा सखोल अभ्यास करून हरारे शहरातील ‘ईस्टगेट’ नावाच्या इमारतीचे एअर कंडिशिनग या वाळवीच्या वारुळांवर बेतलेले आहे.     
    त्यामुळे ती इमारत अन्य इमारतींच्या मानाने एअर कंडिशिनगवर ९० % कमी वीज खर्च करते.
उष्ण कटिबंधातील जंगलांमध्ये नानाविध प्रकारची झाडे वाढतात. ही वेगवेगळ्या लांबी-रुंदीची झाडे आपल्या खोडाला बळकटी मिळावी म्हणून, वाढताना आपल्या शेजाऱ्यांचे सहकार्य घेतात. अनेक बारीक बुंध्याची झाडे एकत्र येऊन आपला एक सामायिक जाडजूड बुंधा तयार करतात, त्याच्या ‘पिळदार’ वाढीमुळे तो अधिक मजबूत होतो. ज्या ठिकाणच्या इमारतींना जोरदार वाऱ्यांना सामोरे जावे लागते, त्यांच्या बांधणीमध्ये या संकल्पनेचा उपयोग कसा करता येईल याविषयी सध्या स्थापत्यशास्त्रज्ञांमध्ये चर्चा होत आहे. 
व्हिक्टोरिअन ऑíकड वनस्पतीची पाने अतिशय जाड असतात आणि दोन पानांच्या मधे पाणी साठवण्यासाठी एक छोटीशी पिशवी असते. या दोन्ही खासियतींमुळे ही झाडे सहजपणे पेट घेत नाहीत. इमारतींना आगीपासून असलेला धोका टाळण्यासाठी या निसर्गाच्या करामतीचा उपयोग बांधकामात कसा करून घेता येईल, यावर संशोधन चालू आहे. कमळाच्या पानांवर अगदी वरचे वर तरळणारे आणि सहजपणे घरंगळून जाणारे पाण्याचे टपोरे थेंब आपल्याला विस्मयचकित करतात. आपल्याला वाटते की हे पाणी असे पटकन् गळून जाते, ते त्या पानांच्या पृष्ठभागाच्या नितळपणामुळे. पण त्यामागची खरी गोम आहे ती त्या पानांवर असलेल्या अतिसूक्ष्म खाचा! या खाचांमध्ये अडकलेल्या हवेवर पाणी (किंवा धूळ) अलगद तरंगते, पानाला चिकटून बसत नाहीत. त्यामुळे पान जरा जरी हलले की ते लगेचच गळूनही पडतात. विचार करा की आपल्या घराच्या किंवा इमारतीच्या िभती, गाडीच्या किंवा खिडकीच्या काचा या सर्वावरची धूळ अशीच अनायासे, एवढेसे पाणी वापरून काढून टाकता आली तर? पाणी आणि मेहनत, दोन्ही वाचेल की! म्हणूनच आता या कमळाच्या पानांसारखा अतिसूक्ष्म-खडबडीत पृष्ठभाग असलेले रंग व काचा निर्माण केले जात आहेत.
सजीवांच्या शरीरातील हाडांचा सांगाडा, त्याला काही मोठी हानी पोहोचली नाही तर, जैसे थे स्वरूपात ठेवण्याची कुवत त्या शरीरामध्ये असते. ज्या ऊतींपासून आपली हाडे बनतात, त्यांच्या संख्येमध्ये योग्य त्या प्रकारे वाढ किंवा घट घडवून आणून आपला सांगाडा योग्यरीत्या मजबूत आणि कार्यरत ठेवला जातो. या संकल्पनेतून प्रेरणा घेऊन, स्वतच्या रचनेत योग्य तो बदल घडवून आणणारे कॉंक्रीट व सिरॅमिक तयार करण्याचा प्रयत्न होत आहे. बांधकामातील एखाद्या भागावरील ताण किंवा दाब जर कमी-जास्त झाला तर त्यानुसार हे पदार्थ स्वतच्या रचनेमध्ये बदल घडवून आणतील आणि बांधकाम कमकुवत होणार नाही, याची काळजी घेतील. 
अशा एक ना दोन, अगदी शेकडो संकल्पना निसर्गाकडे आहेत. ज्यांचा आपण उपयोग करून घेऊ शकतो. मात्र, त्यासाठी आपला मानवी अहंकार बाजूला ठेवून, निसर्गाकडे गुरुतुल्य दृष्टीने पाहाण्याची सवय आपण स्वतला लावली पाहिजे. लोखंड-कॉंक्रीटच्या वास्तूंमध्ये स्वतला बंदिस्त करून घेऊन, निसर्गापासून लांब तर जातच आहोत. पण निदान त्या वास्तू बांधण्यासाठी तरी निसर्गाकडून चार युक्तीच्या गोष्टी जाणून घ्यायला काय हरकत आहे?    


Source :- Click Here

Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre

Dadoji Kondev Co-Operative Housing Society: वास्तुसुरक्षा : मालमत्ता निरीक्षण नोंद पुस्तकाची आ...

Dadoji Kondev Co-Operative Housing Society: वास्तुसुरक्षा : मालमत्ता निरीक्षण नोंद पुस्तकाची आ...: आपले स्वत:चे घर असणे हे स्वप्न एकदा पूर्ण झाले की, आपले घर जास्तीत जास्त सुबक, सुंदर आणि आकर्षक कसे दिसेल याकडे आपण लक्ष पुरवितो. सतत अंतर...

Dadoji Kondev Co-operative SocietyOffice ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre

वास्तुसुरक्षा : मालमत्ता निरीक्षण नोंद पुस्तकाची आवश्यकता

आपले स्वत:चे घर असणे हे स्वप्न एकदा पूर्ण झाले की, आपले घर जास्तीत जास्त सुबक, सुंदर आणि आकर्षक कसे दिसेल याकडे आपण लक्ष पुरवितो. सतत अंतर्गत सजावट आणि रंगरंगोटी करण्याकडे विशेष जागरूक असतो. पण खऱ्या अर्थाने जास्त लक्ष पुरविण्याची आणि दुरुस्तीची गरज असते ती इमारतीच्या बाह्य़ भागाला. प्रखर ऊन, वारा, मुसळधार पाऊस, बदलते हवामान व भूकंप या सर्वाना तोंड देत आपली इमारत वर्षांनुवर्षे उभी असते. त्यामुळे इमारत, मग ती सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची असो किंवा आपल्या स्वत:च्या मालकीची, आपल्या वास्तूची योग्य प्रकारे काळजी घेतली पाहिजे. नियमांच्या चौकटीत राहून राहत्या इमारतीची योग्य काळजी व निगा राखण्यासाठी जाणीवपूर्वक लक्ष द्यावे. तसेच मालमत्ता निरीक्षण नोंद पुस्तक असणेही आवश्यक आहे.

‘अस्टिच इन टाइम सेव्हज नाइन’ या इंग्रजी म्हणीचा प्रत्यय, इमारत जेव्हा दुर्घटनाग्रस्त होऊन वित्त व जीवित हानी होते त्यावेळी विशेष प्रकर्षांने येतो. एखादी इमारत कोसळून जीवित हानी झाली की, लगेचच वृत्तपत्रांमधून व प्रसिद्धी माध्यमाद्वारे बांधकाम क्षेत्रातील नामांकित तज्ज्ञ व्यक्ती आपापल्या परीने प्रतिक्रिया देऊन बिल्डिंग कॉन्ट्रॅक्टर/ महापालिका/ शासकीय यंत्रणेला जबाबदार धरतात. मग शासकीय यंत्रणेलाही जाग येऊन चौकशीचे गुऱ्हाळ सुरू होते. त्याचे पुढे काय होते ते देवच जाणे. पण एक मात्र निश्चित की कोणतीही इमारत अचानक कोसळत नाही. विविध कारणांमुळे इमारत कमकुवत होण्याची प्रक्रिया सुरू होते. म्हणूनच इमारतीवरील सुरवातीला अगदी लहान दिसणाऱ्या तडय़ांपासून ते मोठय़ा भेगांपर्यंत गांभीर्याने पाहाण्याची व त्वरित दखल घेऊन योग्य ती उपाययोजना करण्याची गरज असते. इमारत धोकादायक स्थितीमध्ये जाण्याची काही कारणं पुढीलप्रमाणे.
१)    निकृष्ट दर्जाचे बांधकाम साहित्य व प्रमाण.
२)    बांधकामाच्या वेळी वास्तुविशारद व अन्य तज्ज्ञ व्यक्तींनी देखरेख न करणे.
३)    इमारतीच्या अंतर्गत व बाह्य भागावर सतत होणारी पाणीगळती.
४)    बाहेरील हवामानाचा इमारतीवर होणारा परिणाम. वातावरणातील कार्बन डायऑक्साईडचे प्रमाण वाढत असल्यामुळे लोखंड गंजण्याची प्रक्रिया जलदगतीने होत असते. पर्यावरणातील असंतुलनामुळे तसेच प्रदूषणामुळे निर्माण होणाऱ्या संभाव्य धोक्यापासून योग्य ती काळजी न घेणे.
५) सभासदांच्या नियमबाह्य नूतनीकरणाकडे दुर्लक्ष करणे.
६)    इमारतीची दुरुस्ती करताना ‘स्ट्रक्चरल इंजिनीयरचा’ (संरचनात्मक तज्ज्ञाचा) सल्ला व मार्गदर्शन न घेता केवळ थोडे पैसे वाचविण्यासाठी कोणाही कंत्राटदाराकडून काम करून घेणे.
७)    इमारतीला ठराविक कालावधीनंतर दुरुस्तीची गरज असते. इमारतीच्या लोखंडी सांगाडय़ाचे प्रमुख अंग असलेल्या बीम व कॉलम यांना तडे गेले असल्यास, ते त्वरित सुयोग्य पद्धतीने व स्ट्रक्चरल इंजिनीयरचा सल्ला व मार्गदर्शन न घेता काम करून घेणे.
८)ठराविक कालावधीनंतर  इमारतीचे रि-प्लॅस्टरिंग व पेंटिंग न करणे.
९)    उपविधीतील नियम क्रमांक ७७ प्रमाणे स्ट्रक्चरल इंजिनीयरच्या मार्गदर्शन व देखरेखीखाली इमारतीचा स्थापत्यविषयक पाहणी अहवाल (स्ट्रक्चरल ऑडिट) व त्यानुसार दुरुस्ती न करणे.
इमारत हळूहळू कमकुवत  होऊन कोसळण्यापासून रोखण्यासाठी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या कार्यकारी समितीने वेळीच दखल घेऊन कठोर पावले उचलून, त्याची सनदशीर मार्गाने अंमलबजावणी केली तर इमारतीचे आयुष्य वाढेल. खरे तर शासनाने याची तरतूद नवीन नमुनेदार उपविधी नियम क्रमांक ४७ व ४८ तसेच १५६ ते १६१ मध्ये केलेली आहे. परंतु नेमक्या याच अति महत्त्वाच्या तरतुदींकडे कार्यकारी समिती गांभीर्याने लक्ष देत नाही व आपले कर्तव्य पार पाडत नाही. आणि त्याचाच परिणाम इमारतीचे आयुष्य कमी होऊन ती दुर्घटनाग्रस्त होण्याचा धोका संभवतो. या संदर्भातील अधोरेखित उपविधींतील संबंधित नियम खालीलप्रमाणे-
उपविधी नियम क्रमांक १५६ - संस्थेची मालमत्ता सदैव सुस्थितीत ठेवण्याची जबाबदारी समितीची राहील.
उपविधी नियम क्रमांक १५७ - संस्थेच्या कोणाही सभासदांकडून संस्थेच्या मालमत्तेच्या देखभालीसंबंधात काही तक्रारी आल्यावरून किंवा आपण होऊन संस्थेचा सचिव मालमत्तेची वेळोवेळी पाहणी करील. तसेच काही दुरुस्त्या आवश्यक वाटल्यास त्या संबंधीचा अहवाल समितीस सादर करील. संस्थेच्या सचिवाने पाठविलेल्या अहवालावर समिती विचार करील व कोणत्या दुरुस्त्या करावयाच्या यासंबंधी निर्णय घेईल.
उपविधी नियम क्रमांक १५९ - उपविधी नियम १५८ (अ), (ब) व (क) या अंतर्गत समिती संस्थेच्या मालमत्तेच्या दुरुस्तीचे व देखभालीचे काम पार पाडण्यासाठी पावले टाकील. संस्थेच्या मालमत्तेच्या दुरुस्तीचे काम कराराप्रमाणे करून घेण्याची जबाबदारी समितीची राहील.
यासाठी उपविधी नियम क्रमांक १४२ (६) प्रमाणे बंधनकारक असलेले ‘मालमत्ता नोंदपुस्तका’ सोबतच ‘मालमत्ता निरीक्षण नोंद पुस्तक’ सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या दप्तरात ठेवण्यात यावे. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या सचिवाने महिन्यातून एकदा स्वत: एकटय़ाने किंवा कार्यकारी समिती सभासदांच्या मदतीने संस्थेच्या संपूर्ण आवाराचे व इमारतीचे निरीक्षण करून तारीखवार व तपशीलवार माहिती घेऊन ती ‘मालमत्ता निरीक्षण नोंद पुस्तकात’ लिहून काढावी. संस्थेच्या संपूर्ण आवाराचे/ इमारतीचे निरीक्षण करताना खालील गोष्टींना प्राधान्य देण्यात यावे.
१)    इमारतीचे प्लॅस्टर व पेंटिंग (या बरोबरच इमारतीच्या भिंतीला तडे/ भेगा पडल्या असल्यास तसेच ओलसरपणा आढळल्यास त्याची नोंद करावी.)
२)    पंप रूम, मीटर रूम व संपूर्ण लिफ्ट यंत्रणा.
३)    पाण्याच्या व सांडपाण्याच्या सर्व प्रकारच्या वाहिन्या/जोडण्या, सेप्टीक टॅंकची स्थिती.
४)    इमारतीच्या बाह्य भागावरून होणारी सर्व प्रकारची पाणीगळती.
५)    इमारतीच्या बाह्य भागावर वाढणारी झाडे.
६)    इमारतीच्या पाणी साठविण्याच्या टाक्या.
७)    संपूर्ण गच्ची व गच्चीच्या कठडय़ाच्या भिंती.
८)    सर्व जिने, पॅसेजेस व त्यामधील दिवे.
९)    दुकानांतील कर्मचारी/सुरक्षा रक्षकांसाठी असलेली कॉमन टॉयलेट व बाथरूम.
१०) संरक्षक भिंती व प्रवेशद्वार.
११) सर्व अंतर्गत रस्ते व आकार.
सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे सदनिकेच्या आतील भागाचे सर्वेक्षण सभासदाने करावयाचे आहे. त्याबाबतची संपूर्ण माहिती लेखी स्वरुपात कार्यकारी समितीस देणे गरजेचे आहे. यामध्ये खालील गोष्टींना प्राधान्य देण्यात यावे.
अ)    सदनिकेतील बीम, कॉलम, छत, खिडक्यांवरील छज्जे, संडास व न्हाणीघरावरील स्लॅबची स्थिती.
ब)    सदनिकेतील स्वयंपाकघरातील सिंक तसेच वॉशबेसिन, संडास व न्हाणीघरातील सर्व प्रकारच्या जोडण्या.
क)    बाल्कनी व खिडक्यांना लावलेल्या बॉक्स-टाईप ग्रीलमध्ये भरपूर कुंडय़ा अथवा वजनदार सामान न ठेवण्याची खबरदारी घेणे.
याची प्रभावी आणि परिणामकारक अंमलबजावणी करण्यासाठी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या सर्व सभासदांनी केवळ ‘सांगेन गोष्टी युक्तीच्या चार’, असे म्हणून वेगळे न होता कार्यकारी समिती सभासदांना या कामी निकडीच्या भावनेतून केलेले अतुलनीय योगदान व संपूर्ण सहकार्य करणे गरजेचे आहे. हे पुस्तक मालमत्ता निरीक्षण नोंद पुस्तक दरमहा कार्यकारी समिती सभेत ठेवण्यात यावे व त्यावर साधकबाधक चर्चा करावी. कार्यकारी समितीने समस्येचे गांभीर्य व निकड लक्षात घेऊन, त्यानुसार योग्य ती उपाययोजना करावी; जेणेकरून इमारतीचे मजबुतीकरण व टिकाऊपणा वाढवून इमारतीचे आयुष्य वाढविण्यास मदत होईल. आणि वित्त व जीवितहानी वाचविणे शक्य होईल.  मालमत्ता निरीक्षण नोंद पुस्तकाचा सर्वात मोठा फायदा म्हणजे भविष्यात इमारत दुर्घटनाग्रस्त झाल्यास, त्यामागचे नेमके कारण व त्याची जबाबदारी निश्चित करता येईल.    


Source :- Click Here

Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre

वरदान

महाराष्ट्र राज्य शासनाच्या एस.आर.ए. योजनेचा मूळ उद्देश आहे गलिच्छ झोपडपट्टय़ा व जुन्या धोकादायक चाळी व इमारतींचे उच्चाटन करणे. तसेच मूळ भाडेकरू रहिवाशांचे रहात असलेल्या जमिनींवर पुनर्वसन करणे. वर्षांनुवर्षे भाडे नियंत्रण कायदा-१९४० प्रमाणे छोटय़ा पण जरुरीपुरत्या जागेत राहणारा भाडेकरू सहजासहजी मालमत्ता कर, देखभाल खर्च हजारांच्या आकडय़ात कसा काय खर्च करणार? तसेच चाळ मालक स्वत:चा मालकी हक्क भाडेकरूंना सहजासहजी कसा बहाल करणार? या दोघांचा सुवर्णमध्य शोधून पुनर्विकास योजना आखण्यात आली आहे.

वर्षांनुवर्षे १००/२०० रुपये भाडे भरणारा भाडेकरू मालमत्ता कर कसा भरणार, म्हणून मालमत्ता करामध्ये बृहन्मुंबई महानगरपालिकेने पुनर्विकसित इमारतींना करसवलत दिली आहे. सदर करसवलत अउळ-144 (D) प्रमाणे पुढीलप्रमाणे- पहिली १० वर्षे २०% कर भरणे.
नंतरची ५ वर्षे ५०% कर भरणे.

त्यानंतरची ५ वर्षे ८०% कर भरणे. एकूण येणाऱ्या मालमत्ता कराला १००% ऐवजी सुरुवातीला २० वर्षे वरीलप्रमाणे करसवलत दिली आहे. सदर सवलत फक्त मूळ भाडेकरूंसाठी आहे. तसेच सदर सवलत फक्त ३५० चौ.फूट चटई क्षेत्रापर्यंतच्या सदनिकांसाठी आहे. त्यापेक्षा मोठय़ा सदनिकांना १००% मालमत्ता कर भरावा लागतो. सदर चौ.फुटांची  मर्यादा ५५०% चौ.फुटांपर्यंत वाढविण्यासाठी पुनर्विकसित सोसायटी सध्या प्रयत्नात आहेत. त्यासाठी अर्ज निवेदने सरकारदरबारी सादर झाली आहेत. एस.आर.ए. योजनेत मिळालेले घर भाडय़ाच्या खोलीपेक्षा निश्चितच मोठे म्हणजे कमीत कमी २४० चौ.फूट व त्यापेक्षा मोठय़ा क्षेत्रफळाचे असते. तसेच सदनिकाधारक नवीन पुनर्विकसित इमारतीत येताच भाडेकरू न राहता सदनिकेचा मालक होतो. भाडेकरूला आपोआप मालकी तत्त्वावर घर मिळते व तेदेखील पूर्वी रहात असलेल्या जागेवरच. हे या योजनेचे बलस्थान आहे.
नवीन इमारतीत मूळ भाडेकरू राहायला येताच, मूळ मालकाचा मालकी हक्क सदनिकाधारकांना मिळतो. या बदल्यात मालकाला हवी असलेली रक्कम म्हणजेच जमीन मूल्य व त्यांच्या निवासासाठी मालकी तत्त्वावर सदनिका विकासक देतो. या सर्वाच्या बदल्यात जादा F.S.I. मधून अतिरिक्त सदनिका विकून विकासक नफा कमावतो. मालकाला जमीनमूल्य मिळेपर्यंत विकासकाला सदनिका (अतिरिक्त) कायदेशीररीत्या विकता येत नाहीत. जमीनमूल्य न मिळाल्यास मालक इमारतीचे वीज, पाणी बंद करण्याबाबत कायदेशीररीत्या कारवाई करून जमीनमूल्य वसूल करू शकतो. ही पुनर्विकास योजनेतील तरतूद आहे. मूळ भाडेकरूंना पुनर्विकसित घर १००% मालकी तत्त्वावर हवे असल्यास डिम्ड कन्व्हेयन्स होणे आवश्यक आहे. त्यासाठी १००% भाडेकरूंनी मुद्रांक शुल्क सवलतीच्या दरात भरणे क्रमप्राप्त आहे. सुरुवातीला ज्या सभासदांनी सोसायटी स्थापन केली आहे त्यांनी उर्वरित सभासदांना सभासदत्वाचे रितसर आमंत्रण देणे व सर्वाना सोसायटी सभासदत्व बहाल करणे सक्तीचे आहे. या सर्व बाबींची पूर्तता केल्यानंतर चाळ मालक व विकासक यांचा इमारतीवरचा मालकी हक्क संपुष्टात येतो आणि सोसायटी  इमारतीची मालक होते. पुनर्विकास एस.आर.ए. योजनेप्रमाणे नवीन इमारत बांधण्यास २.५ ते ३.० F.S.I. मिळतो. वाढीव F.S.I.  मध्ये मूळ भाडेकरूसाठी व जादा सदनिका बांधून मालक त्या विकू शकतो किंवा स्वत: वापरू शकतो. पुनर्विकासामुळे रेंट अ‍ॅक्ट १९४०च्या जाचक नियमांपासून मालकाची सुटका होते.

वाढीव F.S.I च्या तरतुदीनुसार, साल १९९५ पूर्वी रहात असलेल्या भाडेकरूंना व अ‍ॅनेक्चर-२ झोपडपट्टीधारकांना २६९ चौ. फुटांपेक्षा जास्त क्षेत्रफळाची जागा देता येत नाही. ३३(७)च्या तरतुदीनुसार जुन्या चाळींचा पुनर्विकास करण्यासाठी उपकरप्राप्त (Cessed Buildings) ज्या साल १९४० व त्यापूर्वी बांधल्या आहेत अशा चाळी/इमारतींसाठी सध्या २.५ ते ३.० पर्यंत F.S.I. उपलब्ध केला जातो. खास क्षेत्रातील ३३(९) एस.आर.ए. योजनेप्रमाणे वाढीव F.S.I. ४.१ पर्यंत मिळतो. ही सवलत फक्त म्हाडा इमारतींसाठी, म्हाडाच्या जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी उपलब्ध केला जातो. परंतु म्हाडाच्याच काही इमारती ३३(५) सुधारित नियमानुसार सर्वसाधारण म्हाडा वसाहतीसाठी फक्त २.५ एवढाच उपलब्ध केला जातो.
मालमत्ता करामध्ये भरघोस सवलत, विकासकाकडून मिळणारा (Corpus Fund) राखीव निधी ज्याच्या व्याजाचा विनियोग मेंटेनन्स खर्च, इमारत देखभाल खर्च हलका करण्यासाठी होऊ शकतो, स्वत:चे मालकीचे घर जे १० वर्षांनंतर बाजारभावाने विकता येते. मुंबईतील मूळ जागेवर नवीन चकचकीत सदनिका या बाबी पुनर्विकास योजनेमुळे मिळालेले वरदान आहेत. पण..
‘‘पुनर्विकास शाप कसा ठरू शकतो? याचा विचार आपण आता करूया!’’ चाळ किंवा झोपडपट्टीतील ७०% भाडेकरूंनी पुनर्विकास योजनेसाठी मान्यता दिल्यानंतरच पुनर्विकसित इमारती बांधल्या जातात. ही योजना कार्यान्वित करण्याची महत्त्वाची पायरी आहे. विकासक आणि चाळमालक यांच्या देण्याघेण्याच्या कराराएवढाच महत्त्वाचा करार म्हणजे भाडेकरूचा संमती करारनामा.
विकासक आणि चाळमालक यांची युती सहमती करारनाम्यांवर सही घेण्याची (Consent Agreement) मोहीम सुरू होते. ज्यांना जुन्या चाळीचा कंटाळा आला आहे, ज्यांची आर्थिक कुवत वाढली आहे आणि ब्लॉकमध्ये राहण्यासाठी उत्सुक आहेत. ज्यांना ब्लॉक विकायचा आहे, अशा पुनर्विकासाच्या बाजूने खंबीरपणे उभ्या राहणाऱ्या त्यातल्या त्यात पदवीधर आणि बोलबच्चन तरुणांना विकासक हाताशी धरतो. मध्यमवर्गीय आणि गरीब चाळकरी या शिकलेल्या आणि तरुणांना पाहून यांना सर्वकाही कळते असे गृहीत धरतो, अतिविश्वास ठेवतो आणि करारनाम्यावर जुजबी चर्चा करून सही ठोकून मोकळा होतो. जे भाडेकरू सर्वसाधारण जुने घर सोडण्याचा फायदा-तोटय़ाचा मेळ घालण्याचा विचार करत असतात, फुकाच्या आश्वासनांना बळी पडत नाहीत. जे काही देणार-घेणार याबाबत कायदेशीर कागदपत्र करण्याचा आग्रह धरतात. अशा भाडेकरूंना धमकावले जाते. भांडण काढले जाते. हरतऱ्हेने सतावून, मारामाऱ्या करून दहशत निर्माण केली जाते. या बाबींचा उबग येऊन एक एक जण करारनाम्यावर सही करतो. विकासकाला फक्त ७०% सह्य़ांची आवश्यकता असते. तोपर्यंत हा खटाटोप चालू राहतो. नंतर पुनर्विकास सुरू होतो. उर्वरित ३०% भाडेकरूंचा एकही शब्द न ऐकता इमारती पाडल्या जातात. (उर्वरित भाडेकरूंचे म्हणणे ऐकले पाहिजे, याबाबत उच्च न्यायालयाने महिन्यापूर्वीच निकाल  दिला, परंतु पूर्ण तपशील कळला नाही.)

विकासकाने त्यांच्या दलालांतर्फे  दिलेली तोंडी आणि कागदी आश्वासने पाळली तर ठीक, तीही १००% पूर्तता होईलच याची शाश्वती नसतेच. मग स्वार्थासाठी सही करणारे, ब्लॉकमध्ये राहण्याचे स्वप्न बघणारे, सर्वाच्या भविष्याचा विचार करून योग्य विकासासाठी लढणारे सर्वच्या सर्व कायमचे फसतात. न्याय हक्काप्रमाणे वाढीव क्षेत्रफळाची सदनिका, भविष्यात सुरुवातीची १० वर्षे देखभाल खर्च, इमारत दुरुस्त खर्च भागेल एवढा राखीव निधी , भक्कम योग्य सोयीसुविधा, सज्ज नवीन आकर्षक इमारत मिळविण्यासाठी सर्व भाडेकरूंच्या चर्चेद्वारे ९५% सर्वमान्य असलेल्या निर्णयावर ठाम राहणे.  पुनर्विकास कमिटीत जास्तीत जास्त महिलांनाही प्रतिनिधित्व देणे, ज्यामुळे घरातल्या समस्यांचे निराकरण होण्याचा विचार होईल. महिलांना निर्णय घेण्याची जबरदस्ती पुरुषांनी करू नये; याचे कारण पुरुष प्रतिनिधींचे दारू पार्टीमुळे मत बदलू शकते. कमिटी सदस्य परस्पर चाळ मालक किंवा विकासकाला परस्पर भेटल्याचे कळल्यास त्याला कमिटीबाहेरचा रस्ता दाखविला जाईल हे कमिटी स्थापन करतानाच जाहीर करावे. ज्यावेळी सर्वाना मान्य होईल असा तोडगा निघाल्यानंतरच प्रत्येक भाडेकरूंनी सुधारित करारनामा लक्षपूर्वक वाचावा. शक्यतो मूळ करारनामा मराठी किंवा हिंदीत असावा. त्यातील सेवा शर्ती समजूनउमजून घ्याव्यात. सह्य़ा करण्यासाठी ठराविक दिवस सर्वसंमतीने ठरवून एकत्रच करारनाम्याचे वाचन करून सह्य़ांचा कार्यक्रम करावा. घिसडघाई, अतिविश्वास यामुळे पुनर्विकास मार्गी लागल्यास ही योजना मूळ भाडेकरूंसाठी भविष्यात शाप ठरू शकते. हे लक्षात घ्यावे. उदा. राखीव निधीवर पाणी सोडणे (Corpus Fund) रहायला गेल्यानंतर छता, भिंतीतून पाणीगळती सुरू होणे. खोल्यांमध्ये प्रकाश व वायुविजनाचा अभाव असणे, लिफ्ट वारंवार बंद पडणे, पाण्याचे पंप वारंवार बंद पडून लिफ्ट कायमची बंद पडणे, सांगितलेल्या रकमेपेक्षा जास्त देखभाल खर्च भरायला लागणे. थोडक्यात असंख्य समस्या निर्माण झालेली पुनर्विकसित इमारत. याऐवजी विचारपूर्वक पुनर्विकास झाल्यास, नवीन चकचकीत इमारतीमधला सर्व सुखसोयी सुविधायुक्त, सवलतीच्या दरातील मालमत्ता कर भरून मिळणारा ब्लॉक म्हणजे वरदानच. कारण मुंबईत, घर जिथे सूर्य मावळतो, पण वीज कधीच जात नाही! हे वरदान म्हणजे पुनर्विकासाबरोबर उच्च जीवनमानाचा जन्म.   


Source :- Click Here

Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre