सदनिका खरेदी आणि सेवाकर

आज माणसाचे घराचे स्वप्न प्रत्यक्षात साकार होईल किंवा नाही, असा मोठाच प्रश्न निर्माण झाला आहे. याचे मुख्य कारण म्हणजे सरकारने केलेली ‘रेडी रेकनर’मधील वाढ व महसूल गोळा करण्यासाठी लादलेले अनेक जुजबी कर. त्याचा आढावा घेणारे लेख.

वास्तविक बांधकाम सेवेवर सेवाकर आल्याला सात आणि निवासी बांधकामावर सेवाकर आल्याला सहा वर्षे लोटली. आरंभी व्यावसायिक आणि औद्योगिक बांधकाम सेवाकराखाली आणले गेले. १० सप्टेंबर २००४ पासून यावर सेवाकर आकारणी सुरू झाली. त्या पाठोपाठ निवासी बांधकामदेखील करपात्र करण्यात आले. अगदी ही सेवा करपात्र करण्याचे जाहीर झाल्याबरोबर यात गोंधळाला सुरुवात झाली. एकतर घर घेणे ही गमतीची बाब नाही. त्यासाठी निधी उभारणी आणि त्यानंतर त्याची परतफेड हा अखंड चालत राहणाऱ्या कौटुंबिक मालिकांइतका प्रदीर्घ विषय असतो. त्यात यावर सेवाकर भरायचा म्हटल्यावर सदनिका घेणाऱ्यांचे धाबे दणाणले. 

बिल्डर समुदायाने सेवाकर भरायचा की नाही त्यात मतभेद होत गेले. सदनिका या व्यवहारात साधारण बिल्डर, ठेकेदार आणि ग्राहक असे तीन घटक असतात. ठेकेदाराने बिल्डरला बांधकाम करून घ्यायचे आणि बिल्डरने ती सदनिका त्याच्या ग्राहकास विकायची अशा स्वरूपाचे व्यवहार होत असतात. यात बिल्डर त्याच्या ग्राहकाला तयार सदनिका देत असतो. सदनिका विक्री ही वास्तू विक्री असते, यात सेवेचा भाग नसतो. परिणामी बिल्डरने ग्राहकाकडून सेवाकर वसूल करण्याचे कारण नाही. तरीही सरकारी अधिकारी, बिल्डर समाजाला सेवाकर भरण्याचा आग्रह करीत होते. यावर अनेक वाद झाले. अनेकांनी सेवाकराखाली नोंदणी करवून सेवाकर भरायला सुरुवातही केली. मात्र बिल्डरांनी सेवाकर भरायचा की नाही, यात सेवा आहे का? यावर मतभेद कायमच होते.

२०११च्या अर्थसंकल्पात अर्थमंत्र्यांनी यावर पडदा टाकला. त्यांनी सदनिका विक्री हा बांधकाम सेवेचाच एक भाग असल्याचे सांगून, व्याख्येत तशी तरतूद करून चर्चा संपविली आणि खऱ्या अर्थाने सदनिका विक्री सेवेवर सेवाकराची आकारणी सुरू झाली. १ जुलै २०१० पासून सदनिका विक्री ही सेवा करपात्र झाली. सदनिका घेताना साधारण खालील प्रकारात व्यवहार होत असतात. एखादा बिल्डर घरे विक्रीसाठी जाहीर करतो. त्याकडे ग्राहक येतो. नकाशा, जागा वगैरे पाहून भाव पटल्यावर खरे तर, परवडल्यावर प्रकरण पुढे सरकते. त्यानंतर करार होतो. करार करताना काही रक्कम आकारली जाते आणि करारात ठरल्यानुसार टप्प्याटप्प्याने हप्ते बिल्डरला दिले जातात. अखेरचा हप्ता भरल्यावर सदनिकेची किल्ली आणि ताबा खरेदीदारास दिला जातो. खरेदीदार जसजशी रक्कम देत राहतो त्यावर सेवाकर आकारून तो सरकारजमा करण्याचे काम बिल्डर करीत असतात. बांधकाम सेवेत (म्हणजे सदनिका विक्री व्यवहारातही) ग्राहकाला वस्तू आणि सेवा असे दोन्ही प्रकार संयुक्तपणे दिले जात असतात. मात्र वस्तूवर सेवाकर आकाराला जात नाही. म्हणजेच सदनिका तयार होताना लागणाऱ्या वस्तूंवर सेवाकर नसतो. 

त्यामुळे लोखंड, सिमेंट (वज्र चूर्ण), फरश्या, रंग, काचा, विटा, डबर, विद्युत साहित्य वगैरेंच्या किमतीवर आकारला जात नाही, तर केवळ मजुरी आणि कौशल्य यांवरच सेवाकराची आकारणी होते. ही रक्कम कशी निश्चित करायची असा प्रश्न निर्माण होऊ नये म्हणून सरकारने बांधकाम सेवा करपात्र झाल्यापासून त्यावर ६७ टक्केची वजावट घोषित केली आहे. सर्वसाधारण अभ्यासावरून सरकारने दोनतृतीयांश सामानाची आणि एकतृतीयांश सेवेची किंमत नक्की केली आहे. म्हणजेच सेवेच्या मूल्यावर अर्थात व्यवहाराच्या ३३ टक्के रकमेवर सेवाकर आकारणी होत होती. १ जुलै २०१० पासून सदनिका विक्री करपात्र झाल्यापासून यात आणखी बदल केले आहेत. सदनिका घेताना जमिनीची किंमतही ग्राहकाकडून वसूल करण्यात येते. याच कारणासाठी शहराच्या मध्यवस्तीतील सदनिका अधिक किंवा अतोनात किमतीस विकल्या जातात, तर गावाबाहेरील त्याच दर्जाची सदनिका माफक किमतीस मिळू शकते. जमीन ही वस्तूही नाही आणि सेवाही नाही म्हणून त्यावर सेवाकर आकारणे गैर आहे याची जाणीव ठेवून सरकारने ६७ टक्केची वजावट ७५ टक्केपर्यंत वाढविली आहे. परिणामी ग्राहकाला व्यवहारमूल्याच्या २५ टक्के रकमेवर सेवाकर भरावा लागतो. २५ टक्केच्या १०.३ टक्के म्हणजेच एकूण रकमेच्या २.५७५ टक्के इतका सेवाकर सदनिका खरेदीवर भरावा लागतो. भारतात सदनिका घेताना दोन प्रकारे व्यवहार होत असतात. काही राज्यांमध्ये आधी जमिनीचा व्यवहार होतो, त्या भूखंडावर ग्राहकाचे नाव चढते आणि त्यानंतर सदनिकेचा व्यवहार होतो. अशा वेळी अर्थातच सदनिका व्यवहाराचे मूल्य कमी होते म्हणून ज्या राज्यांमध्ये अशी व्यवस्था असते, त्या ठिकाणी मात्र ३३ टक्के रकमेवरच सेवाकर आकारणी होते.

ही सेवा करपात्र करताना अर्थमंत्र्यांनी एक गंमत केली आहे. पार्किंग विकले असल्यास त्या रकमेवर सेवाकर आकारला जाणार 

नाही, अशी उदार घोषणा केली आहे. मात्र पार्किंग विकण्यास बंदी आहे. यामुळे बिल्डर तोंडी सांगताना जरी पार्किंगचे 

दोन लाख असे सांगत असले तरी प्रत्यक्षात ती रक्कम सदनिकेच्या मूल्यात वाढविली जाते. त्यावर सेवाकर भरावा लागतो. महाराष्ट्र वीज वितरणसाठी काही रक्कम घ्यावी लागते. वास्तविक यापोटी जी पावती वीज वितरण कंपनीकडून मिळते त्यावर सेवाकर भरणे अपेक्षित नाही. मात्र बिल्डर त्यामध्येही ‘गाळा काढतात’ व परिणामी ग्राहकाला सेवा रकमेवर सेवाकर भरावा लागतो. बरेचदा बिल्डर ‘एकरकमी दुरुस्ती’पोटी मोठी रक्कम घेतात आणि नंतर ती सोसायटीला वर्ग करतात. त्यावर बिल्डरांनी सेवाकर आकारण्याचे कारण नाही, ते काम पुढे सोसायटी करील.

१ जुलै २०११ पासून बिल्डर समुदायाला (आणि एकूणच सेवा देणाऱ्यांना) देयक (बिल) बनविल्यावर महिना, तिमाही काळ संपल्यावर सेवाकर भरणे क्रमप्राप्त आहे. भले मग त्यांना ती रक्कम प्राप्त झाली असो अथवा नसो. यामुळे आता बिल्डर ग्राहकांना रक्कम देण्याचा तगादा लावतात. याव्यतिरिक्त १ टक्के मूल्यवर्धित करही भरावा लागतो. आपल्या इमारतीत केवळ १२ सदनिका असतील तर त्यावर सेवाकर आकारणी होत नाही. त्याचप्रमाणे सदनिका पूर्ण होऊन पूर्णत्वाचा दाखला मिळाल्यानंतर जर करार झाला व रक्कम दिली गेल्यास त्यावर अजिबात सेवाकर घेता येत नाही. थोडक्यात, रेडी पझेशन सदनिकेवर सेवाकर नाही. मात्र, बुकिंगमध्ये करार केल्यास त्यावर सेवाकर भरावा लागतो? याखेरीज ग्राहकाने विशिष्ट सदनिका मागितली व त्यासाठी वेगळी रक्कम आकारली अथवा काही बदल करवून घेतला तर त्या पूर्ण रकमेवर १०.३ टक्के इतका सेवाकर आकारला जातो. सदनिका घ्यायची आहे ना, मग या साऱ्याला तयार व्हायलाच हवे.

Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre
Email Id :- ravimhatre1172@gmail.com