पुनर्विकासातील नफ्याचे वाटेकरी : आजचे आणि उद्याचे

मोठय़ा शहरांमधील जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास खूप मोठय़ा नफ्याचा एक स्रोत आहे. नैतिकदृष्टय़ा या नफ्यावर फक्त सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील जुन्या सभासदांचाच हक्क असणे योग्य नाही. या सहकारी संस्थांना गेल्या ४०-४५ वर्षांत मिळालेले प्लॉटस् लॅण्ड सीलिंग अ‍ॅक्टमुळे वा म्हाडाने दिल्यामुळे खूप स्वस्तात मिळाले, तसेच ते फक्त निवासी वापराच्या इमारती बांधण्यासाठी मिळाले.

पुनर्विकासाच्या आजच्या अर्थशास्त्राचा विचार करताना, आजवर मुख्यत: फक्त त्याच्याशी प्रत्यक्ष संबंध असणाऱ्या व्यक्ती वा संस्थांचाच विचार केला गेला. त्या व्यक्ती वा संस्था म्हणजे सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे सभासद, विकासक, महानगरपालिका व शासन.

पुनर्विकासाशी वा पुनर्विकसित इमारतीशी अप्रत्यक्षरीत्या संबंध येणाऱ्यांचे ‘अर्थशास्त्र’ काय आहे, याची माहिती व परिणाम आपण जाणून घेऊया. हे करण्यासाठी उदाहरण म्हणून १२,००० चौ. फूट क्षेत्रफळाच्या प्लॉटवरील इमारतीच्या पुनर्विकासाचा विचार करूया. याचे कारण पुनर्विकास योग्य इमारतींपैकी ६० टक्के इमारती अशा लहान प्लॉटस्वरच आहेत.

बांधकामाशी संबंधित नियम व अटींचे पालन करून १२,००० चौ. फूट क्षेत्रफळांसारख्या लहान प्लॉटवर तेवढय़ाच क्षेत्रफळाचा टी. डी. आर. घेऊन (म्हणजेच सुमारे २४,००० चौ. फूट क्षेत्रफळाची) सात मजलीच इमारत बांधणे शक्य होत नाही. या गोष्टीला सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या विद्यमान सभासदांच्या अटीही कारणीभूत असतात. (उदा. टॉप फ्लोअरच्या सदनिका नकोत, दोन टोकांच्या सदनिकांमधल्या सदनिका नकोत वगैरे. विकासकालाही त्याच्या वाटय़ाला येणाऱ्या विक्रीयोग्य क्षेत्रफळाच्या अशा सदनिका शक्यतो नकोशा असतात.) म्हणून बांधकाम करण्यास उपलब्ध असलेल्या क्षेत्रफळाचा पूर्ण वापर करण्यासाठी विकासकाला सात मजल्यांपेक्षा अधिक मजल्यांची इमारत बांधणे भाग पडते. सात मजल्यांपेक्षा अधिक मजल्यांची इमारत बांधावयाची झाल्यास दोन लिफ्ट  व दोन जिन्यांची तरतूद करावी लागते. परिणामी इमारतीचे मजले वाढतच जातात व इमारत दहा किंवा त्यापेक्षा अधिक मजल्यांची बांधावी लागते. विकासक ‘फ्लोअर राइझ’च्या नावाखाली सदनिकांच्या किमती वाढवितो आणि लिफ्ट व जिन्याच्या वाढीव खर्चाच्या वसुलीबरोबर नफ्यातही वाढ करतो.

गेल्या तीन वर्षांत सीमेंट, स्टील, वाळू, रंग वगैरे बांधकामासाठी लागणाऱ्या वस्तूंच्या किमती व्याजदर, मजुरी, स्टॅम्प डय़ुटी, रजिस्ट्रेशन चार्जेस, सव्‍‌र्हिस टॅक्स, वाहतूक खर्च, तात्पुरत्या निवासासाठी लागणाऱ्या घरांची भाडी व ती मिळविण्यासाठी द्यावे लागणारे ब्रोकरेज आणि टी. डी. आर., अशा खर्चाच्या सर्वच बाबींमध्ये प्रचंड भाववाढ झाल्यामुळे सदनिकांच्या किमतीतही प्रचंड वाढ होऊन त्या जवळपास दुप्पट झाल्या. यामुळे सामान्यच काय उत्तम आर्थिक स्थिती असणाऱ्यांनाही नवे घर घेणे अशक्य झाले. सदनिकांच्या किमतीत प्रचंड वाढ झाल्यामुळे जुन्या इमारतींमधील सभासदांच्या ‘नोशनल प्रॉफिट’मध्ये प्रचंड वाढ झाली.

मुंबई-ठाणे, पुणे या महानगरांमध्ये नव्याने बांधल्या जाणाऱ्या इमारती व पुनर्विकास योजनेनुसार बांधल्या जाणाऱ्या इमारती या किमान सात मजल्यांच्या असतातच. गेल्या दोन-तीन वर्षांपासून चार-पाच मजली इमारतींपेक्षा अधिक मजल्याच्या इमारतीत धुणी-भांडी व अन्य घरकाम करणारे सेवक, स्वयंपाकी, सफाई कर्मचारी मासिक पगार रु. ५०० ते ७०० रुपयांनी वाढवून मागतात. न्हावी, धोबी, दूधवाले, केबल कनेक्शन प्रोव्हाइडर्स, प्लंबर इलेक्ट्रिशियन या सर्वाची मानसिकता अशीच असते व त्यांनाही वाढीव दराने पैसे द्यावे लागतात. या सर्वाची महागाईमुळे पगारवाढ मागताना मालकाला होणाऱ्या अमाप नफ्यातला अल्पसा वाटा मिळावा हा विचारही असतो. या मंडळींना होणारा फायदा अल्प असला तरी तो कायमस्वरूपी असतो.

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या जुन्या इमारतींमध्ये सामान्यपणे एकच व्यक्ती गुरखा कम अटेंडंट म्हणून काम करीत असे. पुनर्विकसित इमारतींत किमान दोन युनिफॉम्र्ड सिक्युरिटी गार्डस् व स्टॅक पार्किंग मशिनरी चालविण्यासाठी दोन ऑपरेटर, अशा किमान तीन अधिक व्यक्तींना नोकरी मिळते. सदनिकांची खरेदी-विक्री करण्यात मदत करणारे व भाडय़ाने घरे मिळवून देणारे एजंटही पुनर्विकास योजनेमुळे बरेच पैसे मिळवितात. जुन्या इमारतीत सात-आठ गाडय़ा धुण्याचे काम मिळत असे  ते पुनर्विकासानंतर ३५-४० गाडय़ांवर जाते. इमारतीतल्या सात मजल्यांच्या वरील मजल्यांवर असलेल्या सदनिकांना महानगरपालिका सात मजल्यापर्यंतच्या सदनिकांना लागणाऱ्या प्रॉपर्टी टॅक्सपेक्षा अधिक दराने प्रॉपर्टी टॅक्स चार्ज करते व महापालिकेचे उत्पन्न वाढते.

थोडक्यात, जुन्या इमारतींमधील सभासद, विकासक, महानगरपालिका, राज्य सरकार व केंद्र सरकार यांच्या जोडीने वर उल्लेख केलेली मंडळीही पुनर्विकासातील नफ्याची भागीदार आहेत. या सर्वाच्या जोडीला काळ्या पैशाच्या रूपात नफ्यातील वाटा मिळविणारी अन्य मंडळी आपणा सर्वाना ठाऊक आहेतच.

पुनर्विकासाच्या योजनेला मंजुरी घेताना व विकासकाची नेमणूक करताना आर्थिक घडामोडींची सुरुवात होते व या संदर्भातील आर्थिक घडामोडी सतत होतच राहतात. त्यातील काही महत्त्वाच्या आर्थिक घडामोडींची माहिती घेऊया.

२४ सभासदांच्या संस्थेत एखाद-दुसऱ्या सभासदाच्या मनात प्रोजेक्ट दोन वर्षांत पूर्ण होऊन नवीन सदनिकेचा ताबा मिळेल की नाही, अशी धाकधूक असते. हे सभासद विकासकाची नेमणूक होताच विकासकाबरोबर चर्चा करून, सदनिका विकासकाला वा त्याने आणलेल्या गिऱ्हाईला विकून संस्थेबाहेर जातात. एखाद-दुसऱ्या सभासदाला पुनर्विकासानंतर खर्चात वाढ होणारा आर्थिक बोजा आपण उचलू शकणार नाही, याची खात्री असते. असे सभासद जास्तीत जास्त नफा मिळविण्याच्या उद्देशाने पुनर्विकास होताच सदनिका विकून संस्थेबाहेर जातात.

एखादी सदनिका मूळ मालकाच्या मृत्यूमुळे त्याच्या वारसदारांच्या सामायिक मालकीच्या असतात. त्या सर्व वारसदारांची वेगवेगळे राहण्याची सोय आधीच झालेली असते. पुनर्रचित इमारतीतील सदनिका नेमक्या कोणाच्या नावावर करायची वा त्यात कोणी राहायचे यावर त्यांचे एकमत होत नाही. अशी सदनिकाही पुनर्विकास पूर्ण झाल्यावर विकली जाते व वारसदार त्यांच्या हिश्शानुरूप पैसे वाटून घेतात.

वर दिलेल्या अनेक कारणांमुळे पुनर्विकसित इमारतीमधील ५-६ सभासद (जुने) सदनिका विकून जातात. बाबा आदमच्या जमान्यात केलेल्या बाय-लॉजप्रमाणे सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला ‘ट्रान्स्फर फी’पोटी जेमतेम दीड लाख रुपये मिळतात, जी कायद्याच्या दृष्टीने इमारतीची व प्लॉटची मालक आहे. अन्य व्यक्ती आणि संस्थांचा एकत्रित नफा रुपये ३० कोटी आणि मालकाला फक्त रुपये दीड लाख!

ट्रान्स्फर फीपोटी सहकारी संस्थेला मिळणाऱ्या रकमेत वाढ व्हावी या दृष्टीने तत्संबंधीच्या बाय-लॉजमध्ये बदल करणे न्याय्य व व्यवहार्य ठरेल. पुनर्विकासामुळे होत असलेल्या उदंड नफ्याकडे पाहून ही रक्कम प्रत्येक सदनिकेमागे रु. एक लाखपर्यंत वाढवायला हवी. ट्रान्स्फर फी म्हणून मिळत असलेले पैसे संस्था आपल्या सभासदांसाठीच खर्च करते. ट्रान्स्फर फीची रक्कम प्रत्येक सदनिकेमागे रु. एक लाख केल्यास, पुनर्विकसित इमारतीत पाच-सहा लाख रु. जमा होतील व ही मोठी रक्कम सोलर एनर्जी यंत्रणा बसविण्यासाठी करता येऊन ऊर्जेचा नैसर्गिक स्रोत उपयोगात येऊन वीज बिलाच्या खर्चात बचत होईल.

ट्रान्स्फर फीची रक्कम अशा विशिष्ट कामासाठीच खर्च करण्याचे बंधन असणारी तरतूदही बाय-लॉजमध्ये व्हायला हवी. वरील सूचनेप्रमाणे बाय-लॉजमध्ये तरतूद न केल्यास पुनर्विकासातील नफ्याचा महत्त्वाचा वाटेकरी कायमच दुर्लक्षित राहील.

मोठय़ा शहरांमधील जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास खूप मोठय़ा नफ्याचा एक स्रोत आहे. नैतिकदृष्टय़ा या नफ्यावर फक्त सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील जुन्या सभासदांचाच हक्क असणे योग्य नाही. या सहकारी संस्थांना गेल्या ४०-४५ वर्षांत मिळालेले प्लॉटस् लॅण्ड सीलिंग अ‍ॅक्टमुळे वा म्हाडाने दिल्यामुळे खूप स्वस्तात मिळाले, तसेच ते फक्त निवासी वापराच्या इमारती बांधण्यासाठी मिळाले. त्या प्लॉटस्वर पुनर्निर्माण होताना व्यावसायिक जागा बांधल्या जाऊन आधीच होणाऱ्या प्रचंड नफ्यात वाढच होत आहे. 

या प्रचंड नफ्यात उर्वरित महाराष्ट्रातील गरिबांसहित सगळ्यांचा वाटा आहे. हे मुंबई-ठाणे, पुणेकरांनी मान्य करायला हवं. मग प्रश्न उरतो तो फक्त या गरिबांचा या नफ्यातील वाटा त्यांच्यापर्यंत पोहोचवायचा कसा?

यासाठी महापालिका व शासनाने पुनर्विकास योजनांना परवानगी देताना नव्याने बांधकाम होणाऱ्या एकूण क्षेत्रफळाच्या दोन टक्के सदनिका म्हाडा अथवा महानगरपालिका या निमशासकीय संस्थांना मोफत देण्याचा कायदा करावा.

या निमशासकीय संस्थांनी अशा सदनिका ‘लिलाव’ पद्धतीने विकून येणारे पैसे उर्वरित महाराष्ट्रातील गरिबांना द्यावेत. यामध्ये  सुसूत्रता येण्यासाठी प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेने एक खेडे ‘दत्तक’ घ्यावे व त्या खेडय़ातील गरीब कुटुंबांच्या बँकेतील खात्यात लिलावात मिळालेली रक्कम समप्रमाणात जमा करावी. अशा प्रकारच्या योजनेमुळे सहकारी संस्थांच्या जुन्या सभासदांना ‘मोफत’ मिळणाऱ्या वाढीव क्षेत्रफळात सुमारे २० फुटांची (प्रत्येकी) जागा कमी मिळेल. कमी जागा मिळाल्यामुळे आपली थोडीशी अडचण होईल, पण आर्थिकदृष्ट्या कमकुवत मराठी जनतेसाठी ती आपण सहन करायला हवी.

Source :- Click Here

Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre
Email Id :- ravimhatre1172@gmail.com