डीम्ड कन्व्हेयन्सच्या तरतुदीच्या फायद्याबाबत साशंकता

महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायद्याअन्वये विकासकावर ज्या जबाबदाऱ्या आहेत त्या जबाबदाऱ्या विकासकाकडून पार पाडल्या जात नसल्यास सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना कन्व्हेयन्स डीडसह इतर मागण्यांकरितादेखील दिवाणी न्यायालयात दाद मागता येतेच.

मुंबई शहर, उपनगरे, मुंबईभोवतालची शहरे आणि महाराष्ट्रातल्या अन्य शहरांमध्ये सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या नावे विकासकांनी कन्व्हेयन्स डीड करून देऊन मालकी हक्क हस्तांतरित करण्याबाबतचा प्रश्न ऐरणीवर आहे.

साधारणत: १९६०-६२ च्या सुमारास मुंबई शहर व मुंबई उपनगरे यामधून लोकसंख्येच्या प्रमाणात प्रचंड वाढ होण्यास सुरुवात झाली. यावर उपाय म्हणून मोकळ्या जागा अथवा जुन्या इमारतींच्या जागांवर बहुमजली इमारती बांधून त्यामधील सदनिका मालकी हक्क तत्त्वावर विकासकांनी विकणे आणि त्यानंतर सदनिकाधारकांनी सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करणे याला सुरुवात झाली. मुंबई शहराच्या बरोबरीनेच अन्य शहरांमधूनदेखील हळूहळू का होईना जुन्या इमारती, चाळी, वाडे यांची देखभाल दुरुस्ती इत्यादी करणे ही गोष्ट घरमालकांना कठीण होऊ लागल्याने विकासकांकडून मिळकती विकसित करण्याच्या प्रमाणात वाढ होऊ लागली.

भविष्यात या गोष्टीला प्राप्त होणार असलेले महत्त्व लक्षात घेऊन त्या वेळच्या महाराष्ट्र शासनाने मे. मास्टर कमिटी या नावाने एका समितीची नियुक्ती केली. या समितीने सर्व बाजूंचा सांगोपांग विचार करून २९ जून १९६१ रोजी आपला अहवाल शासनाला सादर केला व या अहवालामधील सूचनेनुसार शासनाने महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायदा १९६३ (महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅटस् अ‍ॅक्ट) हा कायदा तयार केला. विधिमंडळाने या कायद्यास संमती दिल्यानंतर १६ डिसेंबर १९६३ पासून तो अमलात आला. महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायदा मुंबई शहराला सर्वप्रथम १० फेब्रुवारी १९६४ पासून लागू झाला व पुढे क्रमाक्रमाने इतर शहरांना लागू करण्यात आला.

महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायदा १९६३ चा उद्देश मूलत: विकासकांकडून मनमानीपणा अथवा गैरव्यवहार होऊ नयेत, तसेच सदनिका खरेदीदारांना संरक्षण मिळावे, असा असल्याने सदनिका, दुकान गाळे इत्यादीच्या खरेदी करारांची नोंदणी, हिशेब अद्ययावत ठेवणे, घेतलेल्या रकमांच्या पावत्या देणे, मूळ मंजूर नकाशात बदल अथवा वाढीव बांधकाम न करणे, सोसायटी स्थापन करून देणे, कन्व्हेयन्स डीड करून देणे यांसारख्या अनेक गोष्टींचे बंधन विकासकावर घालण्यात आले. याप्रमाणे विकासकावर बंधने घालण्यात येऊनदेखील याबाबत त्रुटी व अडचणी आल्या. या विधेयकाला विधानसभेने २००५ मध्ये प्रथम मंजुरी दिली आणि २००७ला अर्थसंकल्पीय अधिवेशनात विधान परिषदेने हे विधेयक मंजूर केले.

नवीन कन्व्हेयन्स डीड विधेयक म्हणजे संपूर्ण नवा कायदा नसून मूळच्या महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायदा १९६३ यामधील काही तरतुदींमध्ये केलेल्या महत्त्वाच्या दुरुस्त्या आहेत. नव्या विधेयकाद्वारे या कायद्याच्या कलम २, ५, १०, १९ व १३ यामध्ये दुरुस्ती करण्यात आली आहे. कायद्याच्या कलम दोनमधील प्रमोटर (प्रवर्तक) या व्याख्येत भागीदारी संस्था आणि अन्य अनोंदणीकृत संस्थांचा समावेश करण्यात आला आहे. दुरुस्त कलम ५ अ नुसार प्रत्येक जिल्ह्य़ाचे जिल्हा उपनिबंधक सहकारी संस्था यांच्याकडे सक्षम अधिकारी (कॉम्पीटंट अ‍ॅथॉरिटी) म्हणून जबाबदारी सोपविण्यात येईल. या कायद्याच्या दुरुस्त कलम १० (१) नुसार विहित मुदतीत सोसायटीमधील रहिवाशांना सक्षम अधिकारी यांच्याकडे संस्था नोंदणीकरिता परवानगी मिळण्याबाबतचा अर्ज देता येईल. असा अर्ज प्राप्त झाल्यानंतर सक्षम अधिकारी यांनी त्याबाबतची शहानिशा करून व प्रवर्तकाला (प्रमोटर) आपली बाजू मांडण्याची संधी देऊन त्यानंतर उपनिबंधक, साहाय्यक निबंधक, जिल्हा निबंधक, सहकारी संस्था यांना संबंधित प्रकरणातील गृहनिर्माण संस्थेची स्थापना व नोंदणी करण्याचे आदेश देता येतील.

या कायद्याच्या दुरुस्त कलम (११) ३ अ नुसार विहित मुदतीत म्हणजे सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या स्थापनेपासून व नोंदणीपासून चार महिन्यांच्या आत विकासकाने गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड करून न दिल्यास त्या गृहनिर्माण संस्थेला सक्षम अधिकाऱ्यांकडे अर्ज करता येईल. या अर्जासोबत संबंधित आवश्यक ती सर्व कागदपत्रे काढून त्याचे म्हणणे मांडण्याची पूर्ण संधी देऊन त्यानंतर सक्षम अधिकाऱ्यांची खात्री झाल्यानंतरच एकतर्फी कन्व्हेयन्स डीड नोंदणी करून घेण्याबाबतचा दाखला सक्षम अधिकाऱ्याकडून दिला जाईल. सक्षम अधिकाऱ्याकडून मिळालेला दाखला त्या त्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला संबंधित दुय्यम निबंधकाच्या कार्यालयात सादर करावा लागेल. दाखला सादर करणाऱ्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे एकतर्फी कन्व्हेयन्स डीडची नोंदणी का करण्यात येऊ नये, अशी कारणे दाखवा नोटीस संबंधित दुय्यम निबंधकाकडून विकासकाला पाठविण्यात येईल. सोसायटी आणि विकासक या दोन्ही बाजूंचे म्हणणे ऐकल्यानंतर एकतर्फी कन्व्हेयन्स डीड नोंदविण्याची आवश्यकता आहे. असे अनुमान दुय्यम निबंधकांनी काढल्यास त्यांना एकतर्फी कन्व्हेयन्स डीडची नोंद करून देण्याचा अधिकार देण्यात आला आहे.

या कायद्यातील कलम १३ (क) अन्वये सक्षम अधिकाऱ्यांसमोर होणाऱ्या चौकशीला न्यायिक चौकशीचा दर्जा देण्यात आला असून, कलम १३ (ह) अन्वये अशा न्यायिक चौकशीला दिवाणी न्यायालयातील कामकाजाच्या तरतुदी लागू होतील. सक्षम अधिकाऱ्याने या कायद्याअंतर्गत केलेल्या कामकाजाबाबत त्याच्या विरुद्ध कारवाई करण्याचा कोणाला अधिकार राहणार नाही.

याप्रमाणे महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायद्यात योग्य ती दुरुस्ती होऊन दुरुस्त विधेयकाचे २२ फेब्रुवारी २००८ रोजी कायद्यात रूपांतर झाले. या दुरुस्त तरतुदींची अंमलबजावणी सुरू होण्याकरिता आवश्यक असलेल्या नियमावलीचे नोटिफिकेशन (सूचनापत्र), विधेयकाचे कायद्यात रूपांतर झाल्यानंतर तब्बल अडीच वर्षांनी म्हणजे २७ सप्टेंबर २०१० रोजी महाराष्ट्र शासनाच्या गृहनिर्माण खात्याकडून प्रसिद्ध करण्यात आले आहे. डीम्ड कन्व्हेयन्सबाबतची कायद्यातील केलेली दुरुस्ती व या दुरुस्तीच्या अंमलबजावणीकरिता केलेली नियमावली याचे स्वरूप पाहता कन्व्हेयन्स डीडअभावी रखडलेल्या हजारो सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना या तरतुदीचा कितपत फायदा होईल याबाबत साशंकता निर्माण करण्यासारखी परिस्थिती आहे. मुळात डीम्ड कन्व्हेयन्स याचा अर्थ सक्षम अधिकाऱ्यांकडे एखाद्या सोसायटीचे प्रकरण डीम्ड कन्व्हेयन्सचा दाखला प्राप्त करून घेण्याकरिता गेल्यानंतर सकृतदर्शनी सक्षम अधिकाऱ्याची विकासकाच्या असहकार्याबद्दल खात्री झाल्यास त्या सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड झाले आहे, असे गृहीत धरणे किंवा एकतर्फी सोसायटीच्या नावे मंजुरी देण्यात येणे असा अभिप्रेत आहे. परंतु जिल्हा उपनिबंधक सहकारी संस्था तसेच संबंधित दुय्यम निबंधक यांनी सोसायटय़ांतर्फे  दाखल करण्यात येणाऱ्या प्रकरणांमध्ये विकासकाला चौकशीची नोटीस काढणे, या नोटिशीची बजावणी करणे, लेखी व तोंडी म्हणणे मांडण्याची संधी देणे, नैसर्गिक न्यायतत्त्वांचा अवलंब करणे, करण्यात येणाऱ्या चौकशीला दिवाणी न्यायालयाच्या कामकाजाच्या तरतुदी लागू होणे, सक्षम अधिकाऱ्यांनी दिलेल्या निर्णयावर अपिलाची तरतूद नसणे या सर्व गोष्टी पाहता या तरतुदीचा हजारो सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना दिलासा मिळावा या मूळ उद्दिष्टालाच बाधा येण्याची शक्यता मोठय़ा प्रमाणावर आहे. 

महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायद्याअन्वये विकासकावर ज्या जबाबदाऱ्या आहेत त्या जबाबदाऱ्या विकासकाकडून पार पाडल्या जात नसल्यास सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना कन्व्हेयन्स डीडसह इतर मागण्यांकरितादेखील दिवाणी न्यायालयात दाद मागता येतेच. प्रचलित नियमांनुसार सोसायटय़ांना असे दावे केवळ रुपये दोनशेचे मुद्रांक शुल्क लावून दाखल करता येतात, परंतु दिवाणी न्यायालयांमधून निकाल मिळण्यास खटल्यांच्या प्रचंड संख्येमुळे लागणारा वेळ लक्षात घेता डीम्ड कन्व्हेयन्सच्या तरतुदीमुळे लवकरात लवकर दिलासा मिळेल, अशी अपेक्षा डीम्ड कन्व्हेयन्सची दुरुस्त तरतूद आणि त्याबाबतची नियमावली यामुळे फोल ठरण्याची शक्यता आहे. या महत्त्वाच्या मुद्दय़ाबाबत चर्चा व विचारविनिमय होणे जरुरीचे आहे.

Source :- Click Here
Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre
Email Id :- ravimhatre1172@gmail.com