‘पुनर्विकास प्रकल्प’ अशी पाटी मुंबईतल्या बहुतेक जुन्या इमारतींवर किंवा चाळींवर सध्या लागलेली दिसत आहे. मुंबईसाठी ही आजच्या काळाची गरज आहे, कारण मुंबई किंवा मुंबईच्या आजूबाजूला एकतर मोकळे प्लॉट आता शिल्लकच नाहीत. जे काही हाताच्या बोटांवर मोजण्यासारखे आहेत ते गार्डन किंवा नॉन बिल्डेबल रिझव्‍‌र्हेशन, कोर्ट-कचेऱ्या अशा विविध कारणांमध्ये अडकून पडलेले आहेत. त्यामुळे जुन्या इमारतींची पुनर्बाधणी किंवा पुनर्विकास हा एकच पर्याय सध्या विकासकांच्या समोर उपलब्ध आहे. साधारण तीन प्रकारे पुनर्विकास करता येतो. प्रकार-१ जुन्या चाळी तोडून पुनर्बाधणी करणे (33/7 Development Control Regulations च्या अंतर्गत पुनर्विकास), प्रकार-२ झोपडपट्टी पुनर्विकास योजना करणे (33/10 Development Control Regulations च्या अंतर्गत पुनर्विकास) आणि शेवटचा प्रकार म्हणजे जुन्या सोसायटीची बिल्डिंग तोडून पुनर्बाधणी करणे (T.D.R. Development). जुन्या घराच्या जागी लोकांना नवी घरे देणे हाच या योजनांमागचा प्रमुख उद्देश आहे. आज मुंबईमध्ये नवी एखादी खोली बाजारभावाने विकत घेणे हे सर्वसामान्यांच्या आवाक्याबाहेर आहे. जुन्या इमारतींच्या देखभालीचा वा दुरुस्तीचा खर्चही अनेकांना न परवडण्यासारखा आहे. त्यामुळे पुनर्विकास करून घेणे हे या जुन्या घरात राहणाऱ्या रहिवाशांना आज ना उद्या फायदेशीरच ठरणार आहे. आता यातील फायद्यांकडे आपण पाहूयात. जेव्हा एखादी इमारत पुनर्विकास योजनेअंतर्गत नव्याने बांधली जाते तेव्हा अनेक चांगले बदल घडले जातात. जे भाडेकरू असतात ते खिशातला एकही रुपया खर्च न करता नव्या घराचे मालक होतात. शिवाय जुन्या राहत्या जागेपेक्षा दहा ते वीस टक्के अधिक जागा उपलब्ध होते. पुनर्विकास प्रकल्पात नव्याने बांधण्यात येणाऱ्या इमारतींमध्ये पार्किंग, क्लब हाऊस, गार्डन, वाचनालय, व्यायामशाळा अशा अनेक आधुनिक सुखसुविधांचा समावेश केला जातो. त्यामुळे आपोआपच रहिवाशांचे जीवनमान उंचावले जाते. विकासकांकडून मिळणाऱ्या स्थिर निधीमुळे या प्रकल्पाच्या देखभालीचा खर्चही अगदी शून्यावर येतो. हे सगळे फायदे लक्षात घेतले तर पुनर्विकासाला मान्यता द्यायला रहिवाशी सहज तयार व्हायला पाहिजेत, पण आज चित्र नेमके उलटे आहे.
उलटे चित्र
रहिवाशांनी प्रतिसाद न दिल्यामुळे पुनर्विकास प्रकल्प अतिशय मंद गतीने सुरू आहेत. याचाच अर्थ रहिवाशी पुनर्विकासासाठी मान्यता देण्यासाठी घाबरतात असाच निघतो. लोकांचा विकासक किंवा बिल्डर्सबद्दल असलेला अविश्वास हे या भीतीमागचं प्रमुख कारण आहे. जरी समजा लोकांनी मान्यता दिली तरी त्यांचे पुनर्बाधणीवर आपापसात मतभेद होतात. समजा, एकमत होऊन रहिवाशांनी कमिटी स्थापन केली तरी अपुऱ्या ज्ञानामुळे व अर्धवट माहितीमुळे त्या कमिटीकडून चुकीचे निर्णय घेतले जातात. तसं घडणंही स्वाभाविकच असतं, कारण त्यांना बांधकाम क्षेत्राचा पूर्ण अनुभव नसतो तसेच सभासदांचाही कमिटीवर पूर्णपणे विश्वास नसतो. या सगळ्या गोष्टींमुळे काही प्रकल्प चुकीच्या पद्धतीने चुकीच्या विकासकांकडे गेले आणि बंददेखील पडले आहेत. ही उदाहरणे डोळ्यासमोर असल्यामुळे रहिवाशी पुनर्विकासासाठी तयार होत नाहीत.
चुकीचे गणित :
तसं पाहायला गेलं तर कोणत्याही सोसायटीला पुनर्विकासासंदर्भात योग्य मार्गदर्शन करण्यासाठी तज्ज्ञांची गरज असते, पण त्यासाठी खर्च करण्याची आर्थिक क्षमता किंवा इच्छाशक्ती बऱ्याच सोसायटींमध्ये नसते. मग सगळेच गणित चुकू लागते. चुकीच्या पद्धतीने व्हॅल्यूएशन, चुकीच्या विकासकाची निवड केली जाते. कधी कधी नेमणूक केलेले तज्ज्ञ, आर्किटेक्चर, कायदेशीर सल्लागार, तत्सम कायदेशीर सल्लागार कमिटी व विकासकांची ‘हातमिळवणी’ होते. या सर्व चुकीच्या गोष्टींमुळे बऱ्याच वेळा प्रकल्पात राहणाऱ्या रहिवाशांचे कोणत्याही मुद्दय़ावर एकमत होऊच शकत नाही. यातील आणखी एक मोठ्ठं कारण म्हणजे रहिवाशांचा हव्यास व लालसा. एखाद्या विकासकाला आधी नक्की करायचे, मग त्याच्यापेक्षा जास्त एरिया किंवा जास्त पैसे देणारा दुसरा विकासक भेटला की पहिल्याला काढून टाकणे. आणखी तिसरा कोणी भेटला की त्याच्यामागे धावणे. असं करत करत रहिवाशांसोबतच अख्खी इमारतच चुकीच्या विकासकाच्या हाती जाते. मग दारातील भांडणे वाढत जाऊन शेवटी कोर्टाचा दरवाजा ठोठावा लागतोच.
चुकीची दुरुस्ती
अशा चुकांमुळे अनेकजण इमारत पुनर्विकासासाठी मान्यता देण्यासाठी तयारच होत नाहीत, पण असं करणंदेखील चुकीचे ठरू शकते. साप, साप म्हणून भुई थोपटत बसण्यात अर्थ नसतो आणि शेवटी नुकसान आपलेच आहे हे रहिवाशांनी लक्षात घ्यायला हवे. ज्या इतर सभासदांची लेखी संमती किती प्रमाणात मिळते याचा प्राथमिक अंदाज या सभासदाने घ्यायला हवा. त्यामुळे या योजनेस प्रत्यक्ष किती लोक पाठिंबा देत आहेत याची चाचपणी करता येऊ शकते. त्यानंतर कमिटीच्या माध्यमातून विशेष सर्वसाधारण सभा बोलावून पुनर्विकास योजनेचा प्रस्ताव या सभेमध्ये मांडावा. हा प्रस्ताव संमत झाल्यास, पुनर्विकास समिती स्थापन करून तिला पूर्ण अधिकार द्यावेत. यानंतरचा महत्त्वाचा टप्पा म्हणजे या योजनेविषयी संपूर्ण माहिती मिळविणे, कारण अर्धवट ज्ञान केव्हाही धोकादायकच ठरू शकते. त्यामुळे योजनेविषयी जाणून घेण्यासाठी तज्ज्ञ व्यक्ती किंवा कन्सल्टंटची नेमणूक करणे आवश्यकच आहे. योजनेची प्राथमिक माहिती मिळाल्यानंतर लगेचच विकासकास काम देण्याची घाई करू नये. सभासदांपुढे हा विषय मांडून सर्वाची मते जाणून घ्यावीत आणि त्यांच्या ओळखीतील विकासकास निमंत्रित करण्याचे व त्यांच्याकडून ऑफर लेटर मागवून घ्यावे. यासाठी सर्वाना एक मुदत ठरवून द्यावी. यामुळे कमिटीपुढे विविध विकासकांचे पर्याय उपलब्ध होतील. सर्व पर्याय आल्यानंतर सर्व सभासदांसमक्ष सर्व विकासकांची ऑफर लेटर्स उघडावीत. यातील सर्वोत्तम वाटणाऱ्या तीन ऑफर्सवर विचार करण्याचे अधिकार पुनर्विकास समितीस सर्वानुमते देण्यात यावे. पुनर्विकास योजनेमधला हा एक अत्यंत महत्त्वाचा निर्णय असल्यामुळे या सभेस सर्व सभासद उपस्थित राहतील याची दक्षता घ्यावी. तसेच त्यांचे लेखी ठराव मंजूर करून घ्यावेत. या विशेष सर्वसाधारण सभेचे व्हिडीओ शूटिंग करणे हे कायदेशीररीत्या जरुरीचे आहे हे सर्वानी इथे लक्षात घेतले पाहिजे. सभेद्वारे निवडण्यात आलेल्या ३ विकासकांपैकी एका विकासकाला पुनर्विकास समितीने सर्व विचाराअंती नक्की करावे. त्यानंतर कायदेशीर सल्लागार व तांत्रिक सल्लागाराच्या मदतीने प्रत्येक सभासदाचा वैयक्तिक करारनामा करून सर्व सभासदांचे एकत्रित संमतीपत्र घेऊन ठेवावे. या सर्व बाबी पूर्ण झाल्यानंतर कायदेशीर सल्लागार व तांत्रिक सल्लागार या दोहोंच्या मदतीने विकास करारनामा करावा. हे सर्व ठराविक मुदतीतच करावयाचे आहे ही बाब लक्षात ठेवायला हवी.
पुनर्विकासास जाण्यापूर्वी घ्यावयाची काळजी
कोणतीही योजना सुरू करण्यापूर्वी सावधानतेने पावले टाकणे गरजेचे असते; जेणेकरून पुढे कायदेशीर अथवा तांत्रिक समस्या उद्भवू नयेत. पुनर्विकास योजनेस सुरुवात करण्यापूर्वीही अशाच काही बाबी आपण पडताळून पाहायला हव्यात. एकतर सर्व सभासद म्हणजे १०० टक्के सभासद या योजनेस संमती देणारे असावेत (कायद्याने ७० टक्के सभासदांची संमतीसुद्धा पुरेशी आहे). ज्या जागेवर पुनर्विकास करावयाचा आहे ती जमीन शक्यतो स्वत:च्या मालकीची असायला हवी. तसे नसल्यास त्या जागेचे खरेदीखत सर्वात आधी करून घ्यावे. कायदेशीर सल्लागार, तांत्रिक सल्लागार, आर्किटेक्ट यांची या योजनेमध्ये महत्त्वपूर्ण भूमिका असते. त्यामुळे त्यासाठी शक्यतो निष्पक्ष राहणारे व विश्वसनीय असणारे लोकच नियुक्त करावेत. विशेष सर्वसाधारण सभेमध्ये सोसायटी रजिस्ट्रार ऑफिसमधील प्रतिनिधीची उपस्थिती असणे हे कायद्याने बंधनकारक आहे. या सर्व बाबींकडे काटेकोरपणे लक्ष द्यायला हवे.
अडथळ्यांची शर्यत
पुनर्विकास योजना राबविताना बऱ्याच अडचणी येऊ शकतात. त्यातील सर्वात महत्त्वाची अडचण म्हणजे सभासदांचा कमिटीवर असणारा अविश्वास. सगळ्या लोकांची मते सारखी नसल्यामुळे बरेच सभासद कमिटीच्या निर्णयावर संशय घेत असतात आणि त्यामुळे होणारा विकास या ना त्या कारणाने अखेर लांबत जातो. यासाठी कमिटीच्या प्रत्येक व्यवहारामध्ये आणि निर्णयांमध्ये पारदर्शकता असली तर हे संशयाचे भूत सभासदांच्या मानगुटीवरून खाली उतरू शकते. दुसरी महत्त्वाची अडचण म्हणजे या योजनेसाठी लागणारा पैसा.
पुनर्विकास योजना राबविताना सहकारी सोसायटी
सल्लागार, आर्किटेक्ट, सी. ए., लॅण्ड मॅटर वकील, कन्व्हेअन्स अशा विविध सल्लागारांची नियुक्ती करावी लागते. या सल्लागारांना द्याव्या लागणाऱ्या शुल्काचा भार पेलण्याइतका निधी सोसायटीकडे असेलच असं नाही. हा निधी सभासदांकडून वर्गणी स्वरूपात गोळा करता येऊ शकतो. पण त्यासाठी सर्व सभासद तयार होतील याची खात्री नसते. त्यामुळे पैशांकडे पाहून बऱ्याच वेळा चुकीचे निर्णय घेतले जाऊ शकतात. तसेच विकासकाकडून फसवणूक होण्याचे प्रकार वाढू शकतात. पण हे गैरप्रकार टाळता येण्यासारखे आहेत. त्यासाठी सर्वानी एकत्र येऊन निधी जमा करावा किंवा सिंकिंग फंडचा वापर करावा.
स्वत:च व्हा विकासक
पुनर्विकास योजना विकासकाच्या माध्यमातून पुनर्विकास करून घेणे हा एक प्रचलित मार्ग आहे. परंतु इथे मला एक आधुनिक आणि तर्कसंगत विचार तुमच्यापुढे मांडावासा वाटतो. तो म्हणजे स्वत:च्या इमारतीचा पुनर्विकास स्वत:च करणे. आपली जुनी इमारत पाडून स्वत: नवी इमारत बांधणे हा विचार अनेकांना धाडसाचा आणि धोक्याचा वाटू शकतो. पण हे लोकांनी करून दाखवलं आहे. पुणे शहरात उभी राहिलेली ‘मगरपट्टा सिटी’ हे त्याचं तुम्हाला माहीत असलेलं एक आदर्श उदाहरण आहे. पुण्यामध्ये मगर या शेतकऱ्याची एकत्रित अशी ४०० एकर जमीन होती. सतीश मगर यांच्या सामथ्र्यशाली नेतृत्वाखाली हे सर्व शेतकरी एकत्र आले. त्यांनी स्वत:च्या जमिनीचा विकास स्वत: केला आणि पब्लिक लिमिटेड कंपनी तयार केली. या कंपनीमध्य हे सर्व शेतकरी सभासद झाले. ही जमंीन आय.टी. क्षेत्रात घोषित करून त्यांनी सरकारकडून एफ.एस.आय. वाढवून घेतला. त्यानंतर आय.टी. कंपन्यांना प्लॉट देऊन त्यांनी लाखो रुपयांचे उत्पन्न लीझद्वारे मिळवण्यास सुरुवात केली. यातील महत्त्वाची बाब म्हणजे विकसनासाठी या शेतकऱ्यांनी कोणत्याही बाहेरच्या कंत्राटदाराला काम न देता स्वत:च केली. जिथे आवश्यक होते तिथे त्यांनी बँकेचे वित्तीय सहाय्य घेतले. या एका निर्णयामुळे त्यांची प्रचंड आर्थिक उन्नती झाली. आज पुणे शहरात मगरपट्टा सिटी मोठय़ा दिमाखात उभी आहे आणि यात सहभागी असणाऱ्या प्रत्येक सभासदाकडे स्वत:चा बंगला असून, मोठमोठय़ा चारचाकी गाडय़ा त्यांच्या दारात उभ्या आहेत. तुमचा अजूनही विश्वास बसत नसेल तर तुम्ही पुण्याला जाऊन हा बदल प्रत्यक्ष पाहू शकता. ही एक अतिशय वास्तववादी आणि क्रांतिकारी घटना आहे. जर सर्वसामान्य खेडूत ही क्रांती घडवत असेल तर आपल्यासारख्या मुंबईत राहणाऱ्या सुशिक्षितांनाही नक्कीच जमू शकेल. गरज आहे ती इच्छाशक्तीची. स्वत:च विकासक झाल्यामुळे, बाहेरच्या विकासकाला मिळणारा नफा हा तुमच्या सोसायटीला होऊ शकतो. तुमच्याच दरामध्ये तुम्ही आणखी
जागा सोसायटीकडून विकत घेऊ शकता आणि पूर्ण प्रकल्पावर तुमचे नियंत्रणही राहू शकते.
केल्याने होत आहे
‘हे आम्हाला कसं जमणार?’ असा प्रश्न बऱ्याचजणांच्या मनामध्ये आता नक्की घोळत असेल. अशा वेळी ‘केल्याने होत आहे’ हे लक्षात ठेवावे. या सर्वासाठी लागणारे ज्ञान तुमच्याजवळ नाही? हरकत नाही. तुम्ही ते कन्सलटंटमार्फत मिळवू शकता. आता राहता राहतो तो पैशांचा प्रश्न. तोही तुम्ही सहजपणे सोडवू शकता. या कामासाठी लागणारा पैसा, प्लॅन पास करण्यासाठी येणारा खर्च, वाढत जाणारे अवांतर खर्च, कन्सल्टंट चार्जेस, विक्रीसाठी लागणारा मार्केटिंग ब्रँड, बांधकामासाठी लागणारं तंत्रज्ञान घेण्यासाठी हवा असणारा पैसा या सगळ्या पैशांच्या गोष्टींसाठी तुम्ही नामांकित विकासकासोबत ‘जॉइंट व्हेंचर’ करू शकता. ज्यामुळे तुमचं निम्मं ओझं हलकं होईल. विकासक आपला फायदा पळवेल की काय अशी शंका मनात येत असेल तर ती काढून टाका. कारण भागीदारी करतानाच, विकासकाच्या गुंतवणुकीच्या आणि जबाबदारीच्या प्रमाणात नफ्याचा हिस्सा आधीच ठरवून घ्यावा. त्यामुळे विकासक व सोसायटी दोघांचाही फायदा होऊ शकतो आणि सर्व सभासदांचे सहकार्य मिळू शकते. शिवाय प्रत्येक सभासदाला आपण स्वत: प्रकल्प करत असल्याचा अभिमान वाटतो आणि त्याच्यामध्ये मालकत्वही येते. त्यामुळे हा सभासद विकासकाला १०० टक्के सहकार्य करतो. अशा प्रकारच्या योजना सभासदांनी गिरगाव भागामध्ये यशस्वीपणे राबविल्या आहेत. नाण्याप्रमाणे प्रत्येक गोष्टीला दोन बाजू असतातच. या दोन्ही बाजू आपण डोळसपणे विचारात घेतल्या तर आपलेही नव्या घराचे नाणे खणखणीतपणे वाजेल यात शंकाच नाही. ‘जुनं द्या व नवं घ्या’ ही एखाद्या शॉपिंग मॉलमध्ये शोभणारी घोषणा, आता तुमच्या घराच्या बाबतीतही प्रत्यक्षात साकारू शकते आणि तेही तुमच्या खिशातला एकही रुपया खर्च न करता!
कोणत्याही टिप्पण्‍या नाहीत:
टिप्पणी पोस्ट करा