दादरमधील भूखंड टॉवरसाठी बिल्डरला आंदण

उपजिल्हाधिकाऱ्यानेच लपविली संपादनाची वस्तुस्थिती दादर पश्चिमेकडील रानडे रोडवरील मोक्याच्या ठिकाणी असलेला भूखंड बिल्डरला टॉवरसाठी उपलब्ध  व्हावा, यासाठी संपादनाची कारवाई रद्द करण्याची प्रक्रिया म्हाडाच्या इमारत व दुरुस्ती मंडळाने सुरू  केलेली असतानाच हा भूखंड संपादित झाल्याची बाब लपवून ठेवण्यामागे शासनाच्या जिल्हाधिकारी  कार्यालयातील संपादन विभागातील एक वरिष्ठ अधिकारी असल्याचे आतापर्यंतच्या चौकशीत निष्पन्न  झाल्याचे कळते.  रानडे रोडवरील उपकरप्राप्त इमारत असलेला सुमारे २० हजार चौरस फुट इतका भूखंड बिल्डरला  टॉवर बांधण्यासाठी आंदण देण्याचा डाव असल्याचे वृत्त ‘लोकसत्ता’ने कालच्या अंकात प्रसिद्ध  केल्यानंतर एकच खळबळ माजली. म्हाडातील आणखी एक घोटाळा उघड झाल्याने संक्रमण  शिबिरात खितपत पडलेल्या रहिवाशांच्या हक्काच्या सदनिकांवरच त्यामुळे गदा येणार होती.  वास्तविक एखादा भूखंड संपादित झाला तर तो खासगी बिल्डरला पुनर्विकासासाठी देता येत  नाही. असे असतानाही या भूखंडावर पुनर्विकास प्रस्ताव राबविण्याच्या हालचाली सुरू  झाल्या होत्या. हे वृत्त प्रसिद्ध होताच गृहनिर्माण विभागातील अधिकाऱ्यांनी तातडीने बैठक  घेऊन याबाबत सविस्तर माहिती घेण्याचा निर्णय घेण्यात आला. गृहनिर्माण विभागाचे प्रधान  सचिव गौतम चॅटर्जी हे रजेवर असल्यामुळे त्यांचा संपर्क होऊ शकला नाही. ही माहिती  लपवून ठेवण्यामागे एक उपजिल्हाधिकारी असल्याचे बोलले जात आहे. या प्रकरणी चौकशी  केली जात असल्याचे सूत्रांनी सांगितले. वास्तविक या भूखंडाची संपादनाची कारवाई अगोदरच पूर्ण झाल्याचे पत्र जून २००९ मध्ये  उपजिल्हाधिकारी तसेच विशेष भूसंपादन अधिकारी यांनी अवर सचिवांना पाठविले तेव्हाच  ही बाब उघड झाली. अवर सचिव पुलकुंडवार यांनी सादर केलेल्या टीप्पणीवर शेरा मारताना  उपसचिव दिलीप शिंदे यांनी ही गंभीर बाब आहे व अहवाल मागविणे योग्य इतकेच नमूद केले.  मात्र तत्कालीन गृहनिर्माण सचिव सिताराम कुंटे यांनी मात्र याची गंभीर दखल घेतल्याचे  टिप्पणीवरून दिसून येत आहे. त्यांनी म्हटले आहे की, हा प्रकार पूर्ण सत्य दडवून ठेवायचे आणि अर्धसत्य किंवा असत्याच्या आधारावर अहवाल पाठवून शासनाला चुकीचे निर्णय  घ्यायला भाग पाडायचे हा म्हाडाच्या कामकाजाचा लांच्छनास्पद प्रकार पुन्हा पुढे आला आहे.  म्हणून ज्या अधिकाऱ्यांनी हे केले त्यांच्यावर शिस्तभंगाची कारवाई करण्यात यावी.  वास्तविक ही बाब तत्कालीन उपजिल्हाधिकारी व विशेष भूसंपादन अधिकाऱ्याने लपवून  ठेवली, असा बचावाचा पवित्रा दुरुस्ती व पुनर्रचना मंडळाने घेतला आहे. हा उपजिल्हाधिकारी  कोण आहे हेही स्पष्ट झाल्याचे सूत्रांनी सांगितले. त्याच्यावर निलंबनाची कारवाई प्रस्तावीत  करण्यात आल्याचेही सूत्रांचे म्हणणे आहे. याबाबत अधिकृत दुजोरा मिळू शकला नाही

दादरमधील भूखंड टॉवरसाठी बिल्डरला आंदण

Dadoji Kondev Co-operative SocietyOffice ;- Adinath Gurudatta Mandir,
Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071.
Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre

एकीचे बळ, मिळते घर

‘पुनर्विकास प्रकल्प’ अशी पाटी मुंबईतल्या बहुतेक जुन्या इमारतींवर किंवा चाळींवर सध्या लागलेली दिसत आहे. मुंबईसाठी ही आजच्या काळाची गरज आहे, कारण मुंबई किंवा मुंबईच्या आजूबाजूला एकतर मोकळे प्लॉट आता शिल्लकच नाहीत. जे काही हाताच्या बोटांवर मोजण्यासारखे आहेत ते गार्डन किंवा नॉन बिल्डेबल रिझव्‍‌र्हेशन, कोर्ट-कचेऱ्या अशा विविध कारणांमध्ये अडकून पडलेले आहेत. त्यामुळे जुन्या इमारतींची पुनर्बाधणी किंवा पुनर्विकास हा एकच पर्याय सध्या विकासकांच्या समोर उपलब्ध आहे. साधारण तीन प्रकारे पुनर्विकास करता येतो. प्रकार-१ जुन्या चाळी तोडून पुनर्बाधणी करणे (33/7 Development Control Regulations च्या अंतर्गत पुनर्विकास), प्रकार-२ झोपडपट्टी पुनर्विकास योजना करणे (33/10 Development Control Regulations च्या अंतर्गत पुनर्विकास) आणि शेवटचा प्रकार म्हणजे जुन्या सोसायटीची बिल्डिंग तोडून पुनर्बाधणी करणे (T.D.R. Development). जुन्या घराच्या जागी लोकांना नवी घरे देणे हाच या योजनांमागचा प्रमुख उद्देश आहे. आज मुंबईमध्ये नवी एखादी खोली बाजारभावाने विकत घेणे हे सर्वसामान्यांच्या आवाक्याबाहेर आहे. जुन्या इमारतींच्या देखभालीचा वा दुरुस्तीचा खर्चही अनेकांना न परवडण्यासारखा आहे. त्यामुळे पुनर्विकास करून घेणे हे या जुन्या घरात राहणाऱ्या रहिवाशांना आज ना उद्या फायदेशीरच ठरणार आहे. आता यातील फायद्यांकडे आपण पाहूयात. जेव्हा एखादी इमारत पुनर्विकास योजनेअंतर्गत नव्याने बांधली जाते तेव्हा अनेक चांगले बदल घडले जातात. जे भाडेकरू असतात ते खिशातला एकही रुपया खर्च न करता नव्या घराचे मालक होतात. शिवाय जुन्या राहत्या जागेपेक्षा दहा ते वीस टक्के अधिक जागा उपलब्ध होते. पुनर्विकास प्रकल्पात नव्याने बांधण्यात येणाऱ्या इमारतींमध्ये पार्किंग, क्लब हाऊस, गार्डन, वाचनालय, व्यायामशाळा अशा अनेक आधुनिक सुखसुविधांचा समावेश केला जातो. त्यामुळे आपोआपच रहिवाशांचे जीवनमान उंचावले जाते. विकासकांकडून मिळणाऱ्या स्थिर निधीमुळे या प्रकल्पाच्या देखभालीचा खर्चही अगदी शून्यावर येतो. हे सगळे फायदे लक्षात घेतले तर पुनर्विकासाला मान्यता द्यायला रहिवाशी सहज तयार व्हायला पाहिजेत, पण आज चित्र नेमके उलटे आहे.

उलटे चित्र 

रहिवाशांनी प्रतिसाद न दिल्यामुळे पुनर्विकास प्रकल्प अतिशय मंद गतीने सुरू आहेत. याचाच अर्थ रहिवाशी पुनर्विकासासाठी मान्यता देण्यासाठी घाबरतात असाच निघतो. लोकांचा विकासक किंवा बिल्डर्सबद्दल असलेला अविश्वास हे या भीतीमागचं प्रमुख कारण आहे. जरी समजा लोकांनी मान्यता दिली तरी त्यांचे पुनर्बाधणीवर आपापसात मतभेद होतात. समजा, एकमत होऊन रहिवाशांनी कमिटी स्थापन केली तरी अपुऱ्या ज्ञानामुळे व अर्धवट माहितीमुळे त्या कमिटीकडून चुकीचे निर्णय घेतले जातात. तसं घडणंही स्वाभाविकच असतं, कारण त्यांना बांधकाम क्षेत्राचा पूर्ण अनुभव नसतो तसेच सभासदांचाही कमिटीवर पूर्णपणे विश्वास नसतो. या सगळ्या गोष्टींमुळे काही प्रकल्प चुकीच्या पद्धतीने चुकीच्या विकासकांकडे गेले आणि बंददेखील पडले आहेत. ही उदाहरणे डोळ्यासमोर असल्यामुळे रहिवाशी पुनर्विकासासाठी तयार होत नाहीत.

चुकीचे गणित :

तसं पाहायला गेलं तर कोणत्याही सोसायटीला पुनर्विकासासंदर्भात योग्य मार्गदर्शन करण्यासाठी तज्ज्ञांची गरज असते, पण त्यासाठी खर्च करण्याची आर्थिक क्षमता किंवा इच्छाशक्ती बऱ्याच सोसायटींमध्ये नसते. मग सगळेच गणित चुकू लागते. चुकीच्या पद्धतीने व्हॅल्यूएशन, चुकीच्या विकासकाची निवड केली जाते. कधी कधी नेमणूक केलेले तज्ज्ञ, आर्किटेक्चर, कायदेशीर सल्लागार, तत्सम कायदेशीर सल्लागार कमिटी व विकासकांची ‘हातमिळवणी’ होते. या सर्व चुकीच्या गोष्टींमुळे बऱ्याच वेळा प्रकल्पात राहणाऱ्या रहिवाशांचे कोणत्याही मुद्दय़ावर एकमत होऊच शकत नाही. यातील आणखी एक मोठ्ठं कारण म्हणजे रहिवाशांचा हव्यास व लालसा. एखाद्या विकासकाला आधी नक्की करायचे, मग त्याच्यापेक्षा जास्त एरिया किंवा जास्त पैसे देणारा दुसरा विकासक भेटला की पहिल्याला काढून टाकणे. आणखी तिसरा कोणी भेटला की त्याच्यामागे धावणे. असं करत करत रहिवाशांसोबतच अख्खी इमारतच चुकीच्या विकासकाच्या हाती जाते. मग दारातील भांडणे वाढत जाऊन शेवटी कोर्टाचा दरवाजा ठोठावा लागतोच.

चुकीची दुरुस्ती 

अशा चुकांमुळे अनेकजण इमारत पुनर्विकासासाठी मान्यता देण्यासाठी तयारच होत नाहीत,  पण असं करणंदेखील चुकीचे ठरू शकते. साप, साप म्हणून भुई थोपटत बसण्यात अर्थ नसतो आणि शेवटी नुकसान आपलेच आहे हे रहिवाशांनी लक्षात घ्यायला हवे. ज्या इतर सभासदांची लेखी संमती किती प्रमाणात मिळते याचा प्राथमिक अंदाज या सभासदाने घ्यायला हवा. त्यामुळे या योजनेस प्रत्यक्ष किती लोक पाठिंबा देत आहेत याची चाचपणी करता येऊ शकते. त्यानंतर कमिटीच्या माध्यमातून विशेष सर्वसाधारण सभा बोलावून पुनर्विकास योजनेचा प्रस्ताव या सभेमध्ये मांडावा. हा प्रस्ताव संमत झाल्यास, पुनर्विकास समिती स्थापन करून तिला पूर्ण अधिकार द्यावेत. यानंतरचा महत्त्वाचा टप्पा म्हणजे या योजनेविषयी संपूर्ण माहिती मिळविणे, कारण अर्धवट ज्ञान केव्हाही धोकादायकच ठरू शकते. त्यामुळे योजनेविषयी जाणून घेण्यासाठी तज्ज्ञ व्यक्ती किंवा कन्सल्टंटची नेमणूक करणे आवश्यकच आहे. योजनेची प्राथमिक माहिती मिळाल्यानंतर लगेचच विकासकास काम देण्याची घाई करू नये. सभासदांपुढे हा विषय मांडून सर्वाची मते जाणून घ्यावीत आणि त्यांच्या ओळखीतील विकासकास निमंत्रित करण्याचे व त्यांच्याकडून ऑफर लेटर मागवून घ्यावे. यासाठी सर्वाना एक मुदत ठरवून द्यावी. यामुळे कमिटीपुढे विविध विकासकांचे पर्याय उपलब्ध होतील. सर्व पर्याय आल्यानंतर सर्व सभासदांसमक्ष सर्व विकासकांची ऑफर लेटर्स उघडावीत. यातील सर्वोत्तम वाटणाऱ्या तीन ऑफर्सवर विचार करण्याचे अधिकार पुनर्विकास समितीस सर्वानुमते देण्यात यावे. पुनर्विकास योजनेमधला हा एक अत्यंत महत्त्वाचा निर्णय असल्यामुळे या सभेस सर्व सभासद उपस्थित राहतील याची दक्षता घ्यावी. तसेच त्यांचे लेखी ठराव मंजूर करून घ्यावेत. या विशेष सर्वसाधारण सभेचे व्हिडीओ शूटिंग करणे हे कायदेशीररीत्या जरुरीचे आहे हे सर्वानी इथे लक्षात घेतले पाहिजे. सभेद्वारे निवडण्यात आलेल्या ३ विकासकांपैकी एका विकासकाला पुनर्विकास समितीने सर्व विचाराअंती नक्की करावे. त्यानंतर कायदेशीर सल्लागार व तांत्रिक सल्लागाराच्या मदतीने प्रत्येक सभासदाचा वैयक्तिक करारनामा करून सर्व सभासदांचे एकत्रित संमतीपत्र घेऊन ठेवावे. या सर्व बाबी पूर्ण झाल्यानंतर कायदेशीर सल्लागार व तांत्रिक सल्लागार या दोहोंच्या मदतीने विकास करारनामा करावा. हे सर्व ठराविक मुदतीतच करावयाचे आहे ही बाब लक्षात ठेवायला हवी.

पुनर्विकासास जाण्यापूर्वी घ्यावयाची काळजी

कोणतीही योजना सुरू करण्यापूर्वी सावधानतेने पावले टाकणे गरजेचे असते; जेणेकरून पुढे कायदेशीर अथवा तांत्रिक समस्या उद्भवू नयेत. पुनर्विकास योजनेस सुरुवात करण्यापूर्वीही अशाच काही बाबी आपण पडताळून पाहायला हव्यात. एकतर सर्व सभासद म्हणजे १०० टक्के सभासद या योजनेस संमती देणारे असावेत (कायद्याने ७० टक्के सभासदांची संमतीसुद्धा पुरेशी आहे). ज्या जागेवर पुनर्विकास करावयाचा आहे ती जमीन शक्यतो स्वत:च्या मालकीची असायला हवी. तसे नसल्यास त्या जागेचे खरेदीखत सर्वात आधी करून घ्यावे. कायदेशीर सल्लागार, तांत्रिक सल्लागार, आर्किटेक्ट यांची या योजनेमध्ये महत्त्वपूर्ण भूमिका असते. त्यामुळे त्यासाठी शक्यतो निष्पक्ष राहणारे व विश्वसनीय असणारे लोकच नियुक्त करावेत. विशेष सर्वसाधारण सभेमध्ये सोसायटी रजिस्ट्रार ऑफिसमधील प्रतिनिधीची उपस्थिती असणे हे कायद्याने बंधनकारक आहे. या सर्व बाबींकडे काटेकोरपणे लक्ष द्यायला हवे.

अडथळ्यांची शर्यत 

पुनर्विकास योजना राबविताना बऱ्याच अडचणी येऊ शकतात. त्यातील सर्वात महत्त्वाची अडचण म्हणजे सभासदांचा कमिटीवर असणारा अविश्वास. सगळ्या लोकांची मते सारखी नसल्यामुळे बरेच सभासद कमिटीच्या निर्णयावर संशय घेत असतात आणि त्यामुळे होणारा विकास या ना त्या कारणाने अखेर लांबत जातो. यासाठी कमिटीच्या प्रत्येक व्यवहारामध्ये आणि निर्णयांमध्ये पारदर्शकता असली तर हे संशयाचे भूत सभासदांच्या मानगुटीवरून खाली उतरू शकते. दुसरी महत्त्वाची अडचण म्हणजे या योजनेसाठी लागणारा पैसा. 

पुनर्विकास योजना राबविताना सहकारी सोसायटी 

सल्लागार, आर्किटेक्ट, सी. ए., लॅण्ड मॅटर वकील, कन्व्हेअन्स अशा विविध सल्लागारांची नियुक्ती करावी लागते. या सल्लागारांना द्याव्या लागणाऱ्या शुल्काचा भार पेलण्याइतका निधी सोसायटीकडे असेलच असं नाही. हा निधी सभासदांकडून वर्गणी स्वरूपात गोळा करता येऊ शकतो. पण त्यासाठी सर्व सभासद तयार होतील याची खात्री नसते. त्यामुळे पैशांकडे पाहून बऱ्याच वेळा चुकीचे निर्णय घेतले जाऊ शकतात. तसेच विकासकाकडून फसवणूक होण्याचे प्रकार वाढू शकतात. पण हे गैरप्रकार टाळता येण्यासारखे आहेत. त्यासाठी सर्वानी एकत्र येऊन निधी जमा करावा किंवा सिंकिंग फंडचा वापर करावा.

स्वत:च व्हा विकासक 

पुनर्विकास योजना विकासकाच्या माध्यमातून पुनर्विकास करून घेणे हा एक प्रचलित मार्ग आहे. परंतु इथे मला एक आधुनिक आणि तर्कसंगत विचार तुमच्यापुढे मांडावासा वाटतो. तो म्हणजे स्वत:च्या इमारतीचा पुनर्विकास स्वत:च करणे. आपली जुनी इमारत पाडून स्वत: नवी इमारत बांधणे हा विचार अनेकांना धाडसाचा आणि धोक्याचा वाटू शकतो. पण हे लोकांनी करून दाखवलं आहे. पुणे शहरात उभी राहिलेली ‘मगरपट्टा सिटी’ हे त्याचं तुम्हाला माहीत असलेलं एक आदर्श उदाहरण आहे. पुण्यामध्ये मगर या शेतकऱ्याची एकत्रित अशी ४०० एकर जमीन होती. सतीश मगर यांच्या सामथ्र्यशाली नेतृत्वाखाली हे सर्व शेतकरी एकत्र आले. त्यांनी स्वत:च्या जमिनीचा विकास स्वत: केला आणि पब्लिक लिमिटेड कंपनी तयार केली. या कंपनीमध्य हे सर्व शेतकरी सभासद झाले. ही जमंीन आय.टी. क्षेत्रात घोषित करून त्यांनी सरकारकडून एफ.एस.आय. वाढवून घेतला. त्यानंतर आय.टी. कंपन्यांना प्लॉट देऊन त्यांनी लाखो रुपयांचे उत्पन्न लीझद्वारे मिळवण्यास सुरुवात केली. यातील महत्त्वाची बाब म्हणजे विकसनासाठी या शेतकऱ्यांनी कोणत्याही बाहेरच्या कंत्राटदाराला काम न देता स्वत:च केली. जिथे आवश्यक होते तिथे त्यांनी बँकेचे वित्तीय सहाय्य घेतले. या एका निर्णयामुळे त्यांची प्रचंड आर्थिक उन्नती झाली. आज पुणे शहरात मगरपट्टा सिटी मोठय़ा दिमाखात उभी आहे आणि यात सहभागी असणाऱ्या प्रत्येक सभासदाकडे स्वत:चा बंगला असून, मोठमोठय़ा चारचाकी गाडय़ा त्यांच्या दारात उभ्या आहेत. तुमचा अजूनही विश्वास बसत नसेल तर तुम्ही पुण्याला जाऊन हा बदल प्रत्यक्ष पाहू शकता. ही एक अतिशय वास्तववादी आणि क्रांतिकारी घटना आहे. जर सर्वसामान्य खेडूत ही क्रांती घडवत असेल तर आपल्यासारख्या मुंबईत राहणाऱ्या सुशिक्षितांनाही नक्कीच जमू शकेल. गरज आहे ती इच्छाशक्तीची. स्वत:च विकासक झाल्यामुळे, बाहेरच्या विकासकाला मिळणारा नफा हा तुमच्या सोसायटीला होऊ शकतो. तुमच्याच दरामध्ये तुम्ही आणखी 

जागा सोसायटीकडून विकत घेऊ शकता आणि पूर्ण प्रकल्पावर तुमचे नियंत्रणही राहू शकते.

केल्याने होत आहे 

‘हे आम्हाला कसं जमणार?’ असा प्रश्न बऱ्याचजणांच्या मनामध्ये आता नक्की घोळत असेल. अशा वेळी ‘केल्याने होत आहे’ हे लक्षात ठेवावे. या सर्वासाठी लागणारे ज्ञान तुमच्याजवळ नाही? हरकत नाही. तुम्ही ते कन्सलटंटमार्फत मिळवू शकता. आता राहता राहतो तो पैशांचा प्रश्न. तोही तुम्ही सहजपणे सोडवू शकता. या कामासाठी लागणारा पैसा, प्लॅन पास करण्यासाठी येणारा खर्च, वाढत जाणारे अवांतर खर्च, कन्सल्टंट चार्जेस, विक्रीसाठी लागणारा मार्केटिंग ब्रँड, बांधकामासाठी लागणारं तंत्रज्ञान घेण्यासाठी हवा असणारा पैसा या सगळ्या पैशांच्या गोष्टींसाठी तुम्ही नामांकित विकासकासोबत ‘जॉइंट व्हेंचर’ करू शकता. ज्यामुळे तुमचं निम्मं ओझं हलकं होईल. विकासक आपला फायदा पळवेल की काय अशी शंका मनात येत असेल तर ती काढून टाका. कारण भागीदारी करतानाच, विकासकाच्या गुंतवणुकीच्या आणि जबाबदारीच्या प्रमाणात नफ्याचा हिस्सा आधीच ठरवून घ्यावा. त्यामुळे विकासक व सोसायटी दोघांचाही फायदा होऊ शकतो आणि सर्व सभासदांचे सहकार्य मिळू शकते. शिवाय प्रत्येक सभासदाला आपण स्वत: प्रकल्प करत असल्याचा अभिमान वाटतो आणि त्याच्यामध्ये मालकत्वही येते. त्यामुळे हा सभासद विकासकाला १०० टक्के सहकार्य करतो. अशा प्रकारच्या योजना सभासदांनी गिरगाव भागामध्ये यशस्वीपणे राबविल्या आहेत. नाण्याप्रमाणे प्रत्येक गोष्टीला दोन बाजू असतातच. या दोन्ही बाजू आपण डोळसपणे विचारात घेतल्या तर आपलेही नव्या घराचे नाणे खणखणीतपणे वाजेल यात शंकाच नाही. ‘जुनं द्या व नवं घ्या’ ही एखाद्या शॉपिंग मॉलमध्ये शोभणारी घोषणा, आता तुमच्या घराच्या बाबतीतही प्रत्यक्षात साकारू शकते आणि तेही तुमच्या खिशातला एकही रुपया खर्च न करता!    

(लेखक निर्माण ग्रुप ऑफ कंपनीचे चेअरमन आहेत. संपर्क - ०२२-६१४८५९००)
Source :-  www.loksatta.com

पुनर्विकासाची हाक हवी सरकारची साथ

पूर्वी सर्वच जमिनीवर, भूखंडांवर किंवा प्लॉटवर त्या जागेच्या क्षेत्रफळाप्रमाणे इमारती बांधल्या जात, त्या वेळेस त्या जागेचा- ‘विकास’ होत असे. पण आजची स्थिती अशी आहे की कुठेही मोकळ्या जमिनीच शिल्लक राहिल्या नाहीत. ज्या जागांवर काही वर्षांपूर्वी बांधल्या गेलेल्या इमारती आपल्या वयोमानानुसार जुन्या व जीर्ण झालेल्या आहेत, कमकुवत झाल्याने त्या धोकादायक झाल्या आहेत. त्या इमारती पाडून, त्याच जागेवर उंच इमारतीचे उभे राहणे म्हणजेच त्यांचा ‘पूनर्विकास’ होय. नवीन विकास नियमावली, जादा चटईक्षेत्र निर्देशांक व हस्तांतरीय विकास हक्क वापरून गगनभेदी व सुंदर इमारती उभ्या राहत असल्याचे आपल्याला भोवताली दिसत आहे.

एखादी गोष्ट मनात येणे हे सुद्धा चांगल्या घटनेचे द्योतक मानले जाते; कारण मनात आल्यावरच ती गोष्ट निम्मी-अर्धी होत असते तर उरलेली हात लागल्यावर पूर्ण होते. अशीच एक चांगली योजना आपल्या सरकारच्या मनात आली ती म्हणजे- ‘पुनर्विकास’. जुन्या इमारतींचे रूपांतर देखण्या इमारतीत करण्याचे, झोपडय़ा-चाळीचे पुनर्वसन इमारतीत करण्याचे व एकंदरीतच सर्व नागरिकांचे जीवनमान अधिक सुजग करण्याचे व फक्त त्यासाठी ‘पुनर्विकासाचे’ धोरण सरकारने ठरविले’ तसेच धोरणांची अंमलबजावणी ‘सर्वसामान्यांचे’ हित साधण्याकरिता केली गेली.

पुनर्विकास करण्याकरिता मूळ जमीन मालक, त्यांचे भाडेकरू तसेच इमारतीची सोसायटी, त्यातील रहिवासी, विकासक व पालिका या सर्वामध्ये व्यवहार केला जातो. चर्चेच्या फैरी, देवाण-घेवाण, घासाघीस, जमीनमालकांच्या अवास्तव अपेक्षा तर त्यांच्या भाडेकरूंच्या बेसुमार आशा, विकासकाचे नफ्याचे गणित तर पालिकेच्या मंजुरीच्या अडथळ्यांची शर्यत इ. चक्रव्यूहातून ‘पुनर्विकास’चे घोडे धावत असते.

स्वत:च आपल्या जमिनीवरील इमारतीचा पुनर्विकास करण्याचे ध्येय बऱ्याच जमिनमालकांचे तसेच सोसायटय़ांचे असते. त्यात त्यांचा फायदा तर होणारच असतो. पण त्यासाठी खूप मोठय़ा अग्निदिव्यातून जाण्याची कसरत पार पाडावी लागते. त्यात सर्वच जण यशस्वी होतातच असे नाही. पण त्या सर्वाच्या प्रयत्नांना यश मिळण्यासाठी जर का सरकारने साथ दिली तर खूप काही नव्हे बरेच काही शक्य होऊ शकेल व पुनर्विकासाची घोषणा कागदावर न राहता प्रत्यक्षात अमलात येईल.

(१) सरकारकडून असलेल्या अपेक्षांवर एक कटाक्ष टाकू या. ज्या जमीनमालक व सोसायटी यांना त्यांच्या इमारतींचा स्वतंत्र पुनर्विकास करावयाचा आहे अशांना सर्वप्रथम प्राधान्य देण्यात यावे. त्यानंतर विकासकांकडून आपला पुनर्विकास करणाऱ्यांना प्राधान्य दिले जावे.

२ पुनर्विकास करून घेण्यासाठी सरकारकडून अधिकृत मार्गदर्शक व्यक्ती प्रत्येक विभागवार नेमाव्यात म्हणजे त्यांच्याकडून प्रकल्पातील अडीअडचणी सोडविण्यास मदत होईल. त्यास आपण PRO (Public Relation Officer) म्हणू शकतो. अशी सरकारची अधिकृत अधिकारी व्यक्ती जी मध्यस्थीची भूमिका पार पाडून योजना लवकरात लवकर पूर्ण करण्याचा प्रयत्न करतील.

३) निधी आहे पण मार्गदर्शक तत्त्वे सन १९९१च्या विकास प्रणालीनुसार समजणे कठीण जात असल्याने अशी मार्गदर्शक तत्त्वे सोप्या, सुटसुटीत, मराठी भाषेत असावीत. नियमावली नीट नसल्याने तसेच व्यवस्थितपणे न समजल्याने सुद्धा प्रश्न निर्माण होतात. विकास-नियमावली प्रत्येक पुस्तक विक्रेत्याकडे विक्रीस देण्यात यावी. जेणेकरून त्याची प्राप्ती अगदी सहज होईल.

४) सर्वच पुनर्विकास प्रकल्पांसाठी असलेली एक खिडकी योजना जास्त कार्यक्षम करणे व एनओसी कशी कमी वेळेत देता येईल याचा प्रयत्न होणे गरजेचे आहे.

५) पुनर्विकास करण्यासाठी लोकांना प्रोत्साहित करून शहर सुंदर होण्यास मदत तर होईलच पण जुन्या इमारतींच्या ठिकाणी नवीन, उंच इमारती आल्याने पालिकेला कर वेळेवर मिळून होणारे नुकसान टाळता येईल.

६) सरकारकडून ‘सक्षम व पात्र’ विकासकांची यादी प्रसिद्ध करण्यात यावी. त्या त्या विभाग व शहरातील रजिस्ट्रेशन असलेल्या व मान्यता देण्यात आलेल्या विकासकांकडून पुनर्विकास करून घेण्यात यावा. तसेच अशा पात्र विकासकांची यादी मिळाल्यास तो शोधण्यासाठी ब्रोकरची गरज लागणार नाही. तसेच त्यांची वेगवेगळी आश्वासने व होणाऱ्या ‘फसवेगिरी’ला आळा बसू शकेल.

७) शे-दीडशे वर्षे जुन्या असलेल्या चाळी, इमारतींचा वेळेवर पुनर्विकास झाला तर भविष्यात होणाऱ्या जीवित व वित्तहानी पूर्णपणे टाळता तर येतीलच तसेच इमारतीच्या कोसळण्याच्या घटनासुद्धा कमी करता येतील.

८) पुनर्विकास झाल्याने स्थानिक लोकांना त्याच ठिकाणी नवीन इमारतीत स्वाभिमानाने राहणे सहज शक्य होईल व मूळ जागेतून ‘हकालपट्टी’ होऊन लांब जाऊन राहण्याची वेळ टाळता येईल.

९) सर्वसामान्यांना घर मिळवून देणारी 'रफअ' योजना खूप मोठी व महत्त्वाची जबाबदारीची भूमिका आहे. तिला जलदगती व प्रभावीपणे राबविण्यासाठी सतत प्रयत्नशील राहणे गरजेचे आहे.

१०) इमारतीत राहणाऱ्यांना पैसे देऊन बेघर करायचे व त्या जागेत परप्रांतियांचा भरणा करून ‘अनलिमिटेड प्रॉफिट’ कमविण्याचा खासगी विकासकांचा डाव मोडणे सरकारला सहजशक्य होईल.

११) रखडलेल्या अनेक योजनांतील प्रकल्प पूर्ण करून त्यातील रहिवाशांना न्याय देणे व त्यांच्या स्वप्नातील घर देणे याकडे सरकारचा कल जास्त असावा व तेच प्रथम उद्दिष्ट असावे.

१२) विकासकांबरोबर असलेले जमीनमालकांचे, सोसायटय़ांचे व त्यातील रहिवाशांचे वाद, त्यावर तोडगा काढून प्रकल्प पूर्ण करण्याचे काम सरकारने आपल्या ढफड' मार्फत करून र्सवकष प्रयत्न करणे आवश्यक आहे.

१३) पुनर्विकासाबरोबरच नागरी सुविधा म्हणजे रस्ते, वीज, पाणी व ड्रेनेज इ.चा विकास करून नागरिकांचे जीवन सुसह्य़ व सुजग करण्याचा प्रयत्न करावा.

१४) पुनर्विकास हा नुसता ‘फार्स’ नसून तो प्रत्यक्षात येण्यासाठी ‘स्पीड अ‍ॅण्ड क्विक सिस्टीम’ व त्यातील पारदर्शकपणामुळे सर्वसामान्यांना दिलासा देण्याचा उद्देश सरकारने समोर ठेवला पाहिजे. त्यामुळे जनतेचा सरकारवरील विश्वास वाढू शकेल.

१५) झोपडय़ांचे पुनर्वसन करण्याचे स्वीकारल्याशिवाय त्या प्रकल्पांना जागतिक बँकेकडून निधी मिळविणे सहज शक्य होऊ शकेल. असे केल्याने शहर लवकर सुंदर होण्यास खूप मदत होईल.

१६) पुनर्विकासाची गती वाढविण्यासाठी व वेळ पडल्यास डीसी रुल्समध्ये बदल करण्याकरिता कायद्यात सुधारणा करावी. गिरणी कामगार, सफाई कामगार, झोपडपट्टीधारक यांना दिलासा तर द्यावाच पण गिरणी मालकांकडून एकतृतीयांश (१/३) जमीन सरकारने आपल्या ताब्यात घेऊन वरील घटकांच्या घराचा प्रश्न त्वरित सोडवावा.

१७) पुनर्विकासाच्या मंजूरीकरिता ‘स्पीड रुट मॅप’ तयार करून त्याकरिता स्वतंत्र कक्ष स्थापन करावा.

१८) मंजुरी देण्याच्या नावाखाली होणारा भ्रष्टाचार वेळीच रोखल्याशिवाय कोणतेही काम होणे शक्य नाही.

१९) चाळ, झोपडपट्टी, सोसायटी इ. ठिकाणाहून स्वत: पुढाकार घेऊन वेळप्रसंगी आपला वेळ, पैसा खर्च करणाऱ्या प्रत्येक सदस्याला त्यांचा कामाचा ‘मेहनताना’ मिळाला पाहिजे तसेच पुनर्विकासाचे काम यशस्वी करणाऱ्या प्रत्येक जबाबदार व्यक्तींचा सरकारने मानसन्मान केला पाहिजे. त्यातून प्रोत्साहन तर मिळेलच पण आपली कदर केल्याची जाण त्यांना आयुष्यभर राहू शकेल. पुढाकार घेतल्याशिवाय कोणतेही कार्य उभेच राहू शकत नाही म्हणून हे सर्व गरजेचे आहे.

वरील सर्वच बाबींतून आपल्याला ‘सरकार’ने साथ दिल्यास त्यांनी जाहीर केलेल्या योजना

या ‘जनकल्याण योजना’ म्हणून प्रसिद्ध तर होतीलच. शिवाय सर्वसामान्यांच्या स्वप्नांतील घरांचे चीज होईल.

Source :- www.loksatta.com

Golibar Slum Demolitions again today: Write to CM, Demand no eviction

All of you must have been following the news updates about the meetings and rallies upto midnight of thousands of Mumbai’s urban poor over the past few weeks, in the wake of the brutal arrests and forcible demolition of houses at Golibar (Khar), with the involvement of the notorious Shivalik Ventures.

As the families already evicted are still tying to come to terms with the cruel dispossession, we have just got news that a fresh batch of eviction notices has been served to 126 more families in the area and the Shivalik Builders along with the help of the Collector and police squads is all set to attack the Ganesh Kripa Society today, anytime after 10 a.m. Though the Notice is only to evict people and bring out the belongings, but they will surely attempt to illegally demolish people’s houses, as they did last time as well. We are told that more eviction notices to other families are in the offing.

As you now, many of Shivalik’s rehabilitation buildings are on the lands of the Defence Ministry and the Ministry has dragged the Builder to the High Court. Even as this litigation is taken further, the drive for forcible eviction is being pushed, since the prime land would fetch them hundreds of crores of profit.

A brief background note on the Shivalik Ventures is below. Kindly also look into yesterdays Times of India report below on “State 'gifts' 6 builders 500 acres of slum land”, which highlights the issues of concern with the 3-L cluster model of ‘slum development,’ questioned by many including media over past few years. With political connections both at the State and Centre, Shivalik, as it has been doing, will try very trick to break the law and displace people.

Please send immediate faxes and emails to the Chief Minister’s office and residence, calling upon him to issue urgent instructions to the district administration to stop these demolition and evivtion drives and instead institute an inquiy into the fraud and illegalities committed by Shivalik Ventures and take prompt legal action against it.

Contact the Chief Minister, Maharashtra Shri Prithviraj Chavan:

Phones: (Off) 022-22025151, 22025222, Fax: 22029214

(Res)23633051, 23634950, Fax: 23631446

E-mail: chavanprithviraj@sansad.nic.in ; chiefminister@maharashtra.gov.in

Background of Shivalik’s Illegalities:

The case of Shivalik is one of illegally seeking approvals at various levels from Slum Rehabilitation Authority to the Department of Housing, Mantrayala. It is well-established that the lands which Shivalik is claiming to develop were in the case of some co-operative socities allotted to them by the Government for development of their choice. The developers they selected received all approvals, which were later manipulated and in a way, purchased to make a ‘joint venture’ by Shivalik, without consulting and informing the societies. The fraudulent entries in the lists of beneficiaries (Annex -II of SRA’s procedures) are also exposed and an FIR is filed on the basis of the same.

The biggest fraud, however is that the only rehabilitation buildings constructed and accomodation offered to the evictees are on the land belonging to the Ministry of Defence, which is a 62 acres plot as against half-an-acre in the case of Adarsh scam. The Defence Ministry has taken Shivalik to the Mumbai High Court and the case is to be heard further Thousands of residents and members of many co-operative socities are, therefore, questioning this illegality of the Builder, who has also grabbed and used the land of the Customs Department and one near the Railways, against the laws.

The people living in the Trnsit camps are given much smaller accomodation than legally mandated and hence, although they await and hope to be beneficiaries, they too are cheated and many of them, are making common cause with others, who are challenging the Builder on various issues. A handful of persons who are favoured by the builder have always stood agaisnt the majority who are questioning corruption and repression at the hands of the Builder-State-Agent nexus. So is the case here.

State 'gifts' 6 builders 500 acres of slum land - Chandrashekhar Prabhu

Housing expert Chandrashekhar Prabhu said 3K allowed the government to appoint any developer to redevelop a slum in the garb of "public purpose" and force residents to accept the builder as they are not left with any other choice.

Documents available with this newspaper revealed that in one 3K project approved by the government, the developer had the consent of residents of 18 acres out of the 66-acre slum sprawl. It asked the government to "direct SRA not to entertain and approve proposal for any other developer on any slum pocket on piecemeal basis" on this land. "Developer has stated that 70% consent of slum dwellers may not be insisted before the letter of intent (LOI) is granted...," the SRA letter said.

Slum activist Simpreet Singh said 3K was never used all these years. "But in the past two years the government suddenly decided to give vast slum lands to some builders without tenders," he said. "It's a land grab in the name of rehabilitating slum dwellers," he added.

Singh said at Antop Hill, the state government approved a project by developer Ackruti City to redevelop land which belongs to the salt department. "The salt department has not given permission, yet the state sanctioned the scheme," he said.

Vimal Shah of Ackruti said the land belonged to the state government, but a SRA note said it belonged to the Sion Salt Pan division, with a total area of 90 acres. "We are currently procuring approvals. There are some 18,000 slum dwellers, but 50% area is reserved for open spaces and only 30 to 35 acres is developable,'' said Shah. He added that it will be a composite development with "lots of open spaces".

In Kandivli (east), the government's decision to give away over 100 acres to Ruchipriya Developers led to rival developers approaching the high court. Last year, the court directed the SRA to consider redevelopment proposals from other builders and pass appropriate orders.

Kiran Hemani of Ruchipriya said the company had obtained consent from 7,000 slum dwellers of Hanumant Nagar. "We worked on this project for the past eight years. Some bad elements tried to create problems," he said.

At Worli, a 3K project executed by Lokhandwala Infrastructure is also under litigation after some residents went to court, saying the developer did not have their consent. In 2009, then civic chief Jairaj Phatak wrote to the state housing department, seeking forcible eviction of non-cooperative slum dwellers and handover of the 15-acre plot to the developer.

Residents of the largest chunk of the Worli plot have said they are tenants of the municipal corporation with regular rent receipts and that they cannot be categorized as slum dwellers. Hence 3K cannot be applied to them, they said.

सहनिवास सुखकर व्हावा.

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे वाढते प्रमाण आणि तेवढय़ाच प्रमाणात वाढत जाणाऱ्या त्यांच्या समस्या यांचा विचार करता शहरी जीवनाची अविभाज्य संस्कृती बनलेली ‘सहकारी गृहनिर्माण चळवळ’ निकोप चालावी व सभासदांमध्ये सौहार्द वृद्धिंगत व्हावा, या हेतूने शासनाने सोसायटय़ांसाठी ‘सहकारी गृहनिर्माण संस्थांविषयीची कामकाज संहिता’ (कोऑपरेटिव्ह हाऊसिंग सोसायटीज मॅन्यूअल) तयार केले आहे. प्रचलित सहकार कायदा, त्याचे नियम-पोटनियम व सोसायटय़ांचे उपविधी यांच्याशी सुसंगत अशी ही संहिता सभासद व पदाधिकाऱ्यांना मार्गदर्शक ठरणार आहे. सहकार खात्याचे विभागीय सहनिबंधक सुनील पवार यांच्या अध्यक्षतेखाली नेमलेल्या समितीने ही संहिता तयार केली आहे. या नव्या उपक्रमाविषयी श्री. सुनील पवार यांच्याशी केलेली ही बातचीत..

प्रश्न- सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या व्यवस्थापनासंबंधी व कार्यपद्धतीविषयी अन्य कायदे अस्तित्वात असताना वेगळ्या हाऊसिंग मॅन्यूअलची गरज का भासली ? असे मॅन्यूअल तयार करण्यामागे नेमका काय उद्देश होता ?

श्री. सुनील पवार- राज्यात आज जवळपास २ लाख १८ हजार सहकारी संस्था आहेत. त्यामध्ये साखर कारखाने, बँका , पतसंस्था, खरेदी विक्री संघ, विविध कार्यकारी सहकारी सोसायटय़ा, अन्न किंवा फळ प्रक्रिया उद्योग आदी संस्थांबरोबरच सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचाही समावेश आहे. राज्यात आजरोजी एकूण सहकारी संस्थांपैकी जवळपास ८१ हजार संस्था या सहकारी गृहनिर्माण संस्था या गटात मोडतात. म्हणजे जवळपास तीस ते पस्तीस टक्के संस्था या गृहनिर्माण संस्था आहेत. पुणे, मुंबई, ठाणे यासारख्या महानगरांबरोबरच कोल्हापूर, नाशिक, औरंगाबाद, नागपूर यासारख्या जिल्ह्य़ांच्या ठिकाणीदेखील आता सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे जाळे पसरू लागले आहे. वास्तविक पाहता अन्य सहकारी संस्था व सहकारी गृहनिर्माण संस्था यांच्यासाठी कायदा एकच असला, तरी काही भौगोलिक व सामाजिक-सांस्कृतिक गोष्टींमध्ये फरक असतो. उदाहरणच द्यावयाचे झाले, तर साखर कारखान्याचे सभासद हे कारखान्याच्या संपूर्ण कार्यक्षेत्रात विखुरलेले असतात. तथापि, गृहनिर्माण संस्थेतील सभासद हे त्याच आवारात म्हणजे सोसायटीच्या किंवा संस्थेच्या इमारतीत वास्तव्य करीत असतात. साखर कारखाना किंवा अन्य पतसंस्थांच्या बाबतीत दैनंदिन व्यवहार होत असले, तरी सभासद संख्या जास्त असूनही त्यांच्यामध्ये उद्भवणारे प्रश्न तुलनेने कमी असतात. उलटपक्षी सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमध्ये राहणाऱ्या सभासदांच्या दृष्टीने देखभाल हा एकच विषय महत्त्वाचा असल्यामुळे त्याबाबत तक्रारींचे प्रमाण जास्त असते. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या सभासदांमध्ये आर्थिक स्तर, सामाजिक वातावरण, मूळप्रदेश यामध्ये भिन्नता आढळते. याचा अर्थ सोसायटीमध्ये राहावयास येणारा सभासद हा कोणत्याही आर्थिक स्तरातील, कोणत्याही समाजाचा किंवा कोणत्याही प्रदेशातील असू शकतो. त्यामुळे त्यांच्या आचार-विचारात फरक राहतो, परिणामी, अनेकदा सोसायटीच्या कामकाजामध्ये सहकार्य आणि सौहार्द निर्माण होत नाही किंवा टिकत नाही. बऱ्याचदा सोसायटीतील देखभालीत होणाऱ्या निष्काळजीपणाविषयी किंवा एखाद्या प्रश्नाविषयी कोणाकडे दाद मागावी, याचे ज्ञान सभासदाला नसते. त्यामुळे काही प्रश्न जे सोसायटीच्या पातळीवरच फक्त सुटू शकतात, अशा प्रश्नांसाठी संबंधितांकडून उपनिबंधक ते राज्याच्या सचिवापर्यंत दाद मागितली जाते. त्यामध्ये वेळेचा तर अपव्यय होतोच पण ज्या प्रश्नाचे उत्तर अर्जदार राहतो त्याच ठिकाणी मिळणार असते, त्यासाठी तो एवढा मोठा फेरा मारत असतो. हे सारे टाळता येईल का, या दृष्टीने सहकार खात्याने विचार केला. राज्याचे सहकारमंत्री हर्षवर्धन पाटील आणि सहकार आयुक्त राजगोपाल देवरा यांनी त्यासाठी हाऊसिंग मॅन्यूअल तयार करण्याची योजना मांडली.

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी सहकार कायदा, नियम आणि त्यावर आधारित पोटनियम करण्यात आलेले आहेत. शिवाय आवश्यकतेप्रमाणे त्यासंबंधातील उपविधीही अद्ययावत केले जातात. सोसायटीतील सोयी-सुविधांच्या देखभालीची व एकूण कामकाजाच्या व्यवस्थापनाची नियमावली त्यामध्ये करून देण्यात आलेली आहे. असे असले, तरी मुळातच अनोळखी असलेले व वेगवेगळ्या आर्थिक स्तरातील तसेच वेगवेगळ्या सामाजिक-सांस्कृतिक स्तरातील सभासद एकत्र येऊन समान उद्देशांसाठी एकजिनसी समूह तयार करण्याचा प्रयत्न करताना फार क्वचित दिसतात. उलट या नियमावलीतील तरतुदींचा आधार घेऊन परस्पर संबंधांमध्ये अभेद्य भिंती निर्माण करून वितंडवाद घालताना दिसतात. त्यातून परस्पर संबंध ताणले जातात, अनेकदा दुरावतात. मात्र अनेक गृहनिर्माण संस्थांमध्ये सौहार्दपूर्ण वातावरणात एकजिनसी भावनेने व्यवस्थापनही केले जाते. सहकार हा मूळ हेतू असलेली नियमावली एकमेकांना जोडणारी असावी, तोडणारी होऊ नये, यासाठी कायद्यात असलेल्या तरतुदींची माहिती सोप्या भाषेत व एकाच ठिकाणी सभासदाला उपलब्ध व्हावी, या उद्देशाने या संहितेची निर्मिती करण्यात आली आहे. गृहनिर्माण संस्थांचे सभासद, पदाधिकारी व व्यवस्थापक यांना व्यवहार्य मार्गदर्शन मिळावे, हाही हेतू या संहितेमागे आहे.

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमधील एखाद्या प्रश्नासंबंधी सहकार खात्यातील अधिकाऱ्याकडे दाद मागितली गेल्यास त्यासंबंधीचा निर्णय देताना संबंधित अधिकाऱ्याला योग्य मार्गदर्शन व्हावे व असा निर्णय सर्व ठिकाणी सारखा असावा, याचीही तरतूद या संहितेमध्ये करण्यात आलेली आहे. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेमध्ये काम करणाऱ्या पदाधिकाऱ्याने अथवा कर्मचारी-व्यवस्थापकाने एखाद्या विषयाचे कामकाज करताना कोणती कायदेशीर पद्धती अवलंबावयाची आहे, याबाबत तात्काळ व व्यवहार्य मार्गदर्शन उपलब्ध व्हावे, या हेतूनेही ही संहिता तयार करण्यात आलेली आहे.

प्रश्न- या संहितेमध्ये कोणकोणत्या मुद्दयांचा विचार करण्यात आला आहे? संहितेचे स्वरुप काय आहे ?

श्री. सुनील पवार- सोसायटीच्या दैनंदिन कामकाजात येणाऱ्या सर्व बाबींचा समावेश या संहितेमध्ये करण्यात आलेला आहे. गृहनिर्माण संस्थेच्या स्थापनेपासून ते ती रद्द करण्यापर्यंतच्या गोष्टी त्यामध्ये अंतर्भूत करण्यात आल्या आहेत. सभासद, व्यवस्थापक समिती यांचे हक्क काय आहेत, याची माहिती त्यामध्ये देण्यात आलेली आहेच. पण त्यांच्या जबाबदाऱ्याही निश्चित करण्यात आल्या आहेत. संस्थेचे देखभाल शुल्क व अन्य निधी उभा करण्यासंबंधीची कार्यपद्धतीही या संहितेमध्ये घालून देण्यात आलेली आहे. निधी उभारणीबरोबरच निधीची गुंतवणूक व निधीचा वापर यासंबंधीची मार्गदर्शक तत्वेही त्यामध्ये नमूद करण्यात आलेली आहेत.

संस्थेच्या सभासदांना माहीत व्हावे व पदाधिकाऱ्यांना धोरण राबविता यावे यासाठी सर्वसाधारण सभा, विशेष सर्वसाधारण सभा कशा आयोजित कराव्यात, त्याची कार्यपद्धतीही निश्चित करून देण्यात आली आहे. लेखापरीक्षण हा मुद्दा सभासदांच्या दृष्टीने महत्त्वाचा असतो. त्यामुळे या संहितेमध्ये लेखापरीक्षण करण्याची जबाबदारी, त्यामध्ये समाविष्ट करावयाच्या बाबी, लेखापरीक्षण अहवाल कसा असावा याबाबतची माहिती, लेखापरीक्षण शुल्क, फेरलेखापरीक्षण आणि लेखापरीक्षण अहवालाचा दोषदुरुस्ती अहवाल यासंबंधीचा सविस्तर उहापोह करण्यात आला आहे.

ठाणे, मुंबई यासारख्या शहरांमध्ये आणि काही प्रमाणात पुण्यातही सध्या सोसायटय़ांच्या पुनर्विकासाचे वारे वाहू लागले आहे. या पाश्र्वभूमीवर काही वेळा पदाधिकाऱ्यांकडून पदाचा गैरवापर होऊ लागल्याच्या तक्रारी येऊ लागल्या. एवढेच नव्हे, तर पुनर्विकासाच्या निर्णयासंबंधी सभासदांमध्ये असंतोषही निर्माण होऊ लागला. या पाश्र्वभूमीवर सहकार विभागाने गेल्या वर्षी ३ जानेवारी रोजी एक सविस्तर परिपत्रक जारी करून पुनर्विकासासंबंधीची नियमावली लागू केली. हाऊसिंग मॅन्यूअल तयार करतानाही या विषयाला महत्त्व देण्यात आले असून त्यासंबंधीचा कृतिकार्यक्रम त्यामध्ये देण्यात आलेला आहे. एकूण सतरा पायऱ्या त्यामध्ये देण्यात आल्या असून मॅन्यूअलमध्ये त्यांचा समावेश करण्यात आला आहे. सोसायटय़ांच्या नावे जमीन व इमारत यांचे खरेदीखत व्हावे, यासाठी शासनाने डीम्ड कन्वेयन्स किंवा मानीव हस्तांतराचा कायदा केला आहे. या पाश्र्वभूमीवर सोसायटय़ांना खरेदी खत करून घेणे सोयीचे व्हावे, यासाठी लागणाऱ्या कागदपत्रांची यादीही संहितेमध्ये देण्यात आलेली आहे.

सभासदांच्या तक्रारींची संस्थात्मक पातळीवर दखल घेऊन त्यांचा निपटारा करणे, विविध कारणांसाठी द्याव्या लागणाऱ्या परवानग्या व नाहरकत दाखले यासंबंधीची कार्यपद्धती सोपी, सुलभ व पारदर्शक असावी, त्यामध्ये सभासदाला त्रास देणे हा हेतू नसावा, या दृष्टीनेही मॅन्यूअलमध्ये आचारसंहिता घालून देण्यात आली आहे. गृहनिर्माण संस्थांमधील तंटामुक्ती करण्यावर संहितेमध्ये भर देण्यात आला आहे.

गृहनिर्माण संस्था या त्यामध्ये राहणाऱ्या सभासदांच्या दैनंदिन जीवनात मोलाची कामगिरी बजावत असल्यामुळे त्यांचे आरोग्य चांगले राहावे, या दृष्टीनेही काही सूचना संहितेमध्ये करण्यात आलेल्या आहेत. संस्थेच्या कामकाजाविषयी प्रश्न तयार करण्यात आले असून त्याची सकारात्मक उत्तरे आल्यास त्या संस्थेचे कामकाजरुपी आरोग्य चांगले आहे, असे मानले जाणार आहे.

प्रश्न- या संहितेची अंमलबजावणी कशी केली जाणार आहे ?

श्री. सुनील पवार - ही संहिता तयार करण्यासाठी राज्याचे सहकार आयुक्त राजगोपाल देवरा यांनी माझ्या अध्यक्षतेखाली समिती नेमली होती. त्या समितीच्या काही बैठका घेऊन आम्ही त्यासंबंधीचा अहवाल तयार केला. सोसायटय़ांचे प्रतिनिधी, जिल्हा तसेच राज्य गृहनिर्माण महासंघांचे पदाधिकारी, या विषयातील कायदेतज्ज्ञ व सहकार खात्यातील उपनिबंधकांपासून अतिरिक्त निबंधकांपर्यंतचे अधिकारी यांनी एकत्र बसून केलेल्या विचारविनिमयातून ही संहिता तयार करण्यात आलेली आहे. शासनाच्या संकेतस्थळावर ही संहिता उपलब्ध असून नागरिकांनी ती पाहावी. त्यासंबंधात काही सूचना अथवा अभिप्राय असल्यास त्यांनी १५ जानेवारीपर्यंत त्या कळविणे अपेक्षित आहे. त्यानंतर या संहितेला अंतिम मंजूरी देऊन ती लागू केली जाईल.

भूखंडधारक सहकारी संस्थांचे आदर्श उपविधी

महाराष्ट्रामध्ये सहकारी तत्त्वावर घरे बांधण्यासाठी प्रामुख्याने दोन प्रकार अस्तित्वात आहेत. पहिला प्रकार म्हणजे सहभागीदारीच्या तत्त्वावरील भाडेकरूंची संस्था (टेनंट को-पार्टनरशिप), तसेच दुसरा प्रकार म्हणजे सभासद संस्थेकडून आपण भूखंड/प्लॉट/जागा भाडेपट्टय़ाने धारण करतो (टेनंट ओनरशिप) व त्या जमिनीवर स्वत घर बांधतो.

पहिल्या प्रकारातील, म्हणजे टेनंट को-पार्टनरशिप संस्थांची संख्या गेल्या ४० वर्षांत लाखावर गेली आहे; परंतु महोराष्ट्रामध्ये दुसऱ्या प्रकारातील, म्हणजे टेनंट ओनरशिप (मालकी हक्काची घरे) संस्थांची स्थापना सन १९१५ नंतर झाली. तेथूनच खऱ्या अर्थाने सहकारी तत्त्वावरील घरबांधणीला चालना मिळाली. आज घरबांधणी क्षेत्रात महाराष्ट्राने भरीव कामगिरी केलेली असून, त्यायोगे सहकार चळवळ बळकट होत चालली आहे; परंतु अजूनही बऱ्याच संस्था उपविधीनुसार संस्थेचे कामकाज करीत नाहीत. त्यामुळे अनेक कायदेशीर प्रश्न व वादाचे प्रसंग उद्भवतात, असा अनुभव आहे.

सन १९१२ सालचा सहकार कायदा अमलात आल्यापासून मुंबई इलाक्यात सहकारी तत्त्वावरील घरबांधणीकडे जनतेचे लक्ष जाऊ लागले. सहकार चळवळीचे आद्यप्रणेते रावबहादूर तालमकी यांचे नाव आजही आदराने व गौरवाने स्मरले जाते. भारतातील पहिली सहकारी गृहनिर्माण संस्था मुंबईत त्यांनीच सन १९१५च्या मार्च महिन्यात सारस्वत सह. गृहनिर्माण संस्था या नावाने स्थापन केली. सदर संस्था त्यांनी भाडेकरू सहभागीदारी (टेनंट को-पार्टनरशिप) या वर्गात नोंदवलेली होती. त्या काळात ब्रिटिश सरकारकडे संस्था नोंदणीनंतर संस्था कशाप्रकारे चालवली जावी याबाबत कोणत्याही प्रकारचे पोटनियम किंवा उपविधी नव्हते;

परंतु १९१५ ते १९१९ या काळात मात्र अनेक लोकांनी सहकारी तत्त्वावरील घरे बांधण्याची संकल्पना उपयुक्त असल्याने सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची नोंदणी करण्यास सुरुवात केली. त्यामुळे साहजिकच ब्रिटिश शासनाला संस्थांच्या अंतर्गत व्यवस्थापनासाठी स्वतंत्र पोटनियम करणे भाग पडले म्हणून ‘यू’ पथक या नावाने दोन्ही प्रकारच्या सहकारी संस्थांसाठी पोटनियम प्रसिद्ध केले. त्यात सन १९२८ पर्यंत वेळोवेळी आवश्यक ते बदल

करून तेच पोटनियम महाराष्ट्रात सर्व प्रकारच्या सहकारी संस्थांसाठी लागू करण्यात आले.

भारत स्वतंत्र झाल्यानंतर महाराष्ट्र शासनाने १९६० रोजी सहकार कायदा प्रसिद्ध केला व त्याची नियमावली १९६१ रोजी प्रसिद्ध केली.

घरबांधणी क्षेत्रात महाराष्ट्र अग्रेसर असल्याने इतर राज्येदेखील महाराष्ट्राचेच अनुकरण करताना दिसतात.

महाराष्ट्र शासनाने १९६० मध्ये सहकार कायदा प्रसिद्ध करतेवेळी सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी पूर्वीचेच ‘यू’ पत्रकातील पोटनियमच कायम केले होते. त्यामुळे महाराष्ट्रात सगळीकडे सन १९८४ पर्यंत ‘यू’ पत्रकातीलच पोटनियम सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना लागू होते.

सन १९८४ मध्ये मात्र महाराष्ट्र शासनाने भाडेकरू मालकी टेनंट ओनरशिप संस्थांसाठी व भाडेकरू सहभागीदारी संस्था (टेनंट को-पार्टनरशिप)साठी स्वतंत्र उपविधी  महासंघाच्या मदतीने तयार केले व सन १९८४ नंतर नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना त्यांचे वर्गीकरणाप्रमाणे आदर्श पोटनियम म्हणून वापरण्यास उपलब्ध करून दिले. त्यामुळे खऱ्या अर्थाने ‘यू’ पत्रक पोटनियमाचे अस्तित्व १९८४ पासून जवळजवळ संपले. फक्त त्यापूर्वी नोंदलेल्या सहकारी संस्थांकडेच ‘यू’ पत्रकातील पोटनियम आजदेखील अस्तित्वात असू शकतील.

त्यानंतर महाराष्ट्र शासनाने सन २००१ आणि २००९ मध्ये भाडेकरू सहभागीदारी (टेनंट को-पार्टनरशिप) संस्थांचे पोटनियम काळाप्रमाणे त्यात सुधारणा करून आदर्श पोटनियम म्हणून सहकारी संस्थांसाठी उपलब्ध करून दिले.

तसेच टेनंट ओनरशिप म्हणजे भाडेकरू मालकी या भूखंडधारक संस्थांचे उपविधी  मात्र १९८४ नंतर बदलण्यात आले नव्हते. ते मात्र सन २०१० च्या ऑगस्ट महिन्यात महासंघाच्या मदतीने तयार करून आदर्श पोटनियम प्रसिद्ध केले व भूखंडधारक संस्थांना ते आता उपलब्ध झाले आहेत.

भूखंड/प्लॉटधारकांच्या सहकारी संस्थांनी सुधारित आदर्श पोटनियमांचा अभ्यास करून त्यांच्याकडील पूर्वीच्या पोटनियमांऐवजी नवीन पोटनियम स्वीकारण्यास काळाप्रमाणे झालेल्या बदलांना सामोरे जाणे सुलभ होईल.

सर्वच भूखंडधारक/प्लॉटधारक संस्थांना नवीन पोटनियमांची व त्यामधील तरतुदींची सविस्तर माहिती व्हावी व अभ्यास व्हावा या उद्देशाने मी याच विषयावर क्रमश लेख प्रसिद्ध करण्याचा प्रयत्न करणार आहे.

भूखंडधारक संस्थांचे खूप प्रश्न काळाप्रमाणे निर्माण झालेले असल्याने शासनाने महाराष्ट्रातील सर्व प्रकारच्या सहकारी तत्त्वावरील घरबांधणी संस्थांमध्ये एकसूत्रता व सुलभ व्यवस्थापन चालवण्याच्या दृष्टीने महासंघातील अनुभवी व्यक्तींचे व तज्ज्ञ व्यक्तींच्या मदतीने सन २०१० मध्ये भूखंडधारकांसाठी म्हणून स्वतंत्र पोटनियम प्रसिद्ध केलेले आहेत. त्याचा लाभ सर्वच नोंदणीकृत भूखंडधारक संस्थांनी घ्यावा व आपल्या संस्थेतील कामकाजात एकसूत्रीपणा व सुलभता आणून सहकार चळवळीला चालना द्यावी, असे मला वाटते. यासाठी आपण महासंघाकडे येऊन केव्हाही सल्ला व मार्गदर्शन घेऊ शकता.

भूखंडधारक सहकारी संस्थांचे आदर्श उपविधी

महाराष्ट्रामध्ये सहकारी तत्त्वावर घरे बांधण्यासाठी प्रामुख्याने दोन प्रकार अस्तित्वात आहेत. पहिला प्रकार म्हणजे सहभागीदारीच्या तत्त्वावरील भाडेकरूंची संस्था (टेनंट को-पार्टनरशिप), तसेच दुसरा प्रकार म्हणजे सभासद संस्थेकडून आपण भूखंड/प्लॉट/जागा भाडेपट्टय़ाने धारण करतो (टेनंट ओनरशिप) व त्या जमिनीवर स्वत घर बांधतो.
पहिल्या प्रकारातील, म्हणजे टेनंट को-पार्टनरशिप संस्थांची संख्या गेल्या ४० वर्षांत लाखावर गेली आहे; परंतु महोराष्ट्रामध्ये दुसऱ्या प्रकारातील, म्हणजे टेनंट ओनरशिप (मालकी हक्काची घरे) संस्थांची स्थापना सन १९१५ नंतर झाली. तेथूनच खऱ्या अर्थाने सहकारी तत्त्वावरील घरबांधणीला चालना मिळाली. आज घरबांधणी क्षेत्रात महाराष्ट्राने भरीव कामगिरी केलेली असून, त्यायोगे सहकार चळवळ बळकट होत चालली आहे; परंतु अजूनही बऱ्याच संस्था उपविधीनुसार संस्थेचे कामकाज करीत नाहीत. त्यामुळे अनेक कायदेशीर प्रश्न व वादाचे प्रसंग उद्भवतात, असा अनुभव आहे.
सन १९१२ सालचा सहकार कायदा अमलात आल्यापासून मुंबई इलाक्यात सहकारी तत्त्वावरील घरबांधणीकडे जनतेचे लक्ष जाऊ लागले. सहकार चळवळीचे आद्यप्रणेते रावबहादूर तालमकी यांचे नाव आजही आदराने व गौरवाने स्मरले जाते. भारतातील पहिली सहकारी गृहनिर्माण संस्था मुंबईत त्यांनीच सन १९१५च्या मार्च महिन्यात सारस्वत सह. गृहनिर्माण संस्था या नावाने स्थापन केली. सदर संस्था त्यांनी भाडेकरू सहभागीदारी (टेनंट को-पार्टनरशिप) या वर्गात नोंदवलेली होती. त्या काळात ब्रिटिश सरकारकडे संस्था नोंदणीनंतर संस्था कशाप्रकारे चालवली जावी याबाबत कोणत्याही प्रकारचे पोटनियम किंवा उपविधी नव्हते;
परंतु १९१५ ते १९१९ या काळात मात्र अनेक लोकांनी सहकारी तत्त्वावरील घरे बांधण्याची संकल्पना उपयुक्त असल्याने सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची नोंदणी करण्यास सुरुवात केली. त्यामुळे साहजिकच ब्रिटिश शासनाला संस्थांच्या अंतर्गत व्यवस्थापनासाठी स्वतंत्र पोटनियम करणे भाग पडले म्हणून ‘यू’ पथक या नावाने दोन्ही प्रकारच्या सहकारी संस्थांसाठी पोटनियम प्रसिद्ध केले. त्यात सन १९२८ पर्यंत वेळोवेळी आवश्यक ते बदल
करून तेच पोटनियम महाराष्ट्रात सर्व प्रकारच्या सहकारी संस्थांसाठी लागू करण्यात आले.
भारत स्वतंत्र झाल्यानंतर महाराष्ट्र शासनाने १९६० रोजी सहकार कायदा प्रसिद्ध केला व त्याची नियमावली १९६१ रोजी प्रसिद्ध केली.
घरबांधणी क्षेत्रात महाराष्ट्र अग्रेसर असल्याने इतर राज्येदेखील महाराष्ट्राचेच अनुकरण करताना दिसतात.
महाराष्ट्र शासनाने १९६० मध्ये सहकार कायदा प्रसिद्ध करतेवेळी सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी पूर्वीचेच ‘यू’ पत्रकातील पोटनियमच कायम केले होते. त्यामुळे महाराष्ट्रात सगळीकडे सन १९८४ पर्यंत ‘यू’ पत्रकातीलच पोटनियम सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना लागू होते.
सन १९८४ मध्ये मात्र महाराष्ट्र शासनाने भाडेकरू मालकी टेनंट ओनरशिप संस्थांसाठी व भाडेकरू सहभागीदारी संस्था (टेनंट को-पार्टनरशिप)साठी स्वतंत्र उपविधी  महासंघाच्या मदतीने तयार केले व सन १९८४ नंतर नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना त्यांचे वर्गीकरणाप्रमाणे आदर्श पोटनियम म्हणून वापरण्यास उपलब्ध करून दिले. त्यामुळे खऱ्या अर्थाने ‘यू’ पत्रक पोटनियमाचे अस्तित्व १९८४ पासून जवळजवळ संपले. फक्त त्यापूर्वी नोंदलेल्या सहकारी संस्थांकडेच ‘यू’ पत्रकातील पोटनियम आजदेखील अस्तित्वात असू शकतील.
त्यानंतर महाराष्ट्र शासनाने सन २००१ आणि २००९ मध्ये भाडेकरू सहभागीदारी (टेनंट को-पार्टनरशिप) संस्थांचे पोटनियम काळाप्रमाणे त्यात सुधारणा करून आदर्श पोटनियम म्हणून सहकारी संस्थांसाठी उपलब्ध करून दिले.
तसेच टेनंट ओनरशिप म्हणजे भाडेकरू मालकी या भूखंडधारक संस्थांचे उपविधी  मात्र १९८४ नंतर बदलण्यात आले नव्हते. ते मात्र सन २०१० च्या ऑगस्ट महिन्यात महासंघाच्या मदतीने तयार करून आदर्श पोटनियम प्रसिद्ध केले व भूखंडधारक संस्थांना ते आता उपलब्ध झाले आहेत.
भूखंड/प्लॉटधारकांच्या सहकारी संस्थांनी सुधारित आदर्श पोटनियमांचा अभ्यास करून त्यांच्याकडील पूर्वीच्या पोटनियमांऐवजी नवीन पोटनियम स्वीकारण्यास काळाप्रमाणे झालेल्या बदलांना सामोरे जाणे सुलभ होईल.
सर्वच भूखंडधारक/प्लॉटधारक संस्थांना नवीन पोटनियमांची व त्यामधील तरतुदींची सविस्तर माहिती व्हावी व अभ्यास व्हावा या उद्देशाने मी याच विषयावर क्रमश लेख प्रसिद्ध करण्याचा प्रयत्न करणार आहे.
भूखंडधारक संस्थांचे खूप प्रश्न काळाप्रमाणे निर्माण झालेले असल्याने शासनाने महाराष्ट्रातील सर्व प्रकारच्या सहकारी तत्त्वावरील घरबांधणी संस्थांमध्ये एकसूत्रता व सुलभ व्यवस्थापन चालवण्याच्या दृष्टीने महासंघातील अनुभवी व्यक्तींचे व तज्ज्ञ व्यक्तींच्या मदतीने सन २०१० मध्ये भूखंडधारकांसाठी म्हणून स्वतंत्र पोटनियम प्रसिद्ध केलेले आहेत. त्याचा लाभ सर्वच नोंदणीकृत भूखंडधारक संस्थांनी घ्यावा व आपल्या संस्थेतील कामकाजात एकसूत्रीपणा व सुलभता आणून सहकार चळवळीला चालना द्यावी, असे मला वाटते. यासाठी आपण महासंघाकडे येऊन केव्हाही सल्ला व मार्गदर्शन घेऊ शकता.

भूखंडधारक सहकारी संस्थांचे आदर्श उपविधी

महाराष्ट्रामध्ये सहकारी तत्त्वावर घरे बांधण्यासाठी प्रामुख्याने दोन प्रकार अस्तित्वात आहेत. पहिला प्रकार म्हणजे सहभागीदारीच्या तत्त्वावरील भाडेकरूंची संस्था (टेनंट को-पार्टनरशिप), तसेच दुसरा प्रकार म्हणजे सभासद संस्थेकडून आपण भूखंड/प्लॉट/जागा भाडेपट्टय़ाने धारण करतो (टेनंट ओनरशिप) व त्या जमिनीवर स्वत घर बांधतो.
पहिल्या प्रकारातील, म्हणजे टेनंट को-पार्टनरशिप संस्थांची संख्या गेल्या ४० वर्षांत लाखावर गेली आहे; परंतु महोराष्ट्रामध्ये दुसऱ्या प्रकारातील, म्हणजे टेनंट ओनरशिप (मालकी हक्काची घरे) संस्थांची स्थापना सन १९१५ नंतर झाली. तेथूनच खऱ्या अर्थाने सहकारी तत्त्वावरील घरबांधणीला चालना मिळाली. आज घरबांधणी क्षेत्रात महाराष्ट्राने भरीव कामगिरी केलेली असून, त्यायोगे सहकार चळवळ बळकट होत चालली आहे; परंतु अजूनही बऱ्याच संस्था उपविधीनुसार संस्थेचे कामकाज करीत नाहीत. त्यामुळे अनेक कायदेशीर प्रश्न व वादाचे प्रसंग उद्भवतात, असा अनुभव आहे.
सन १९१२ सालचा सहकार कायदा अमलात आल्यापासून मुंबई इलाक्यात सहकारी तत्त्वावरील घरबांधणीकडे जनतेचे लक्ष जाऊ लागले. सहकार चळवळीचे आद्यप्रणेते रावबहादूर तालमकी यांचे नाव आजही आदराने व गौरवाने स्मरले जाते. भारतातील पहिली सहकारी गृहनिर्माण संस्था मुंबईत त्यांनीच सन १९१५च्या मार्च महिन्यात सारस्वत सह. गृहनिर्माण संस्था या नावाने स्थापन केली. सदर संस्था त्यांनी भाडेकरू सहभागीदारी (टेनंट को-पार्टनरशिप) या वर्गात नोंदवलेली होती. त्या काळात ब्रिटिश सरकारकडे संस्था नोंदणीनंतर संस्था कशाप्रकारे चालवली जावी याबाबत कोणत्याही प्रकारचे पोटनियम किंवा उपविधी नव्हते;
परंतु १९१५ ते १९१९ या काळात मात्र अनेक लोकांनी सहकारी तत्त्वावरील घरे बांधण्याची संकल्पना उपयुक्त असल्याने सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची नोंदणी करण्यास सुरुवात केली. त्यामुळे साहजिकच ब्रिटिश शासनाला संस्थांच्या अंतर्गत व्यवस्थापनासाठी स्वतंत्र पोटनियम करणे भाग पडले म्हणून ‘यू’ पथक या नावाने दोन्ही प्रकारच्या सहकारी संस्थांसाठी पोटनियम प्रसिद्ध केले. त्यात सन १९२८ पर्यंत वेळोवेळी आवश्यक ते बदल
करून तेच पोटनियम महाराष्ट्रात सर्व प्रकारच्या सहकारी संस्थांसाठी लागू करण्यात आले.
भारत स्वतंत्र झाल्यानंतर महाराष्ट्र शासनाने १९६० रोजी सहकार कायदा प्रसिद्ध केला व त्याची नियमावली १९६१ रोजी प्रसिद्ध केली.
घरबांधणी क्षेत्रात महाराष्ट्र अग्रेसर असल्याने इतर राज्येदेखील महाराष्ट्राचेच अनुकरण करताना दिसतात.
महाराष्ट्र शासनाने १९६० मध्ये सहकार कायदा प्रसिद्ध करतेवेळी सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी पूर्वीचेच ‘यू’ पत्रकातील पोटनियमच कायम केले होते. त्यामुळे महाराष्ट्रात सगळीकडे सन १९८४ पर्यंत ‘यू’ पत्रकातीलच पोटनियम सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना लागू होते.
सन १९८४ मध्ये मात्र महाराष्ट्र शासनाने भाडेकरू मालकी टेनंट ओनरशिप संस्थांसाठी व भाडेकरू सहभागीदारी संस्था (टेनंट को-पार्टनरशिप)साठी स्वतंत्र उपविधी  महासंघाच्या मदतीने तयार केले व सन १९८४ नंतर नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना त्यांचे वर्गीकरणाप्रमाणे आदर्श पोटनियम म्हणून वापरण्यास उपलब्ध करून दिले. त्यामुळे खऱ्या अर्थाने ‘यू’ पत्रक पोटनियमाचे अस्तित्व १९८४ पासून जवळजवळ संपले. फक्त त्यापूर्वी नोंदलेल्या सहकारी संस्थांकडेच ‘यू’ पत्रकातील पोटनियम आजदेखील अस्तित्वात असू शकतील.
त्यानंतर महाराष्ट्र शासनाने सन २००१ आणि २००९ मध्ये भाडेकरू सहभागीदारी (टेनंट को-पार्टनरशिप) संस्थांचे पोटनियम काळाप्रमाणे त्यात सुधारणा करून आदर्श पोटनियम म्हणून सहकारी संस्थांसाठी उपलब्ध करून दिले.
तसेच टेनंट ओनरशिप म्हणजे भाडेकरू मालकी या भूखंडधारक संस्थांचे उपविधी  मात्र १९८४ नंतर बदलण्यात आले नव्हते. ते मात्र सन २०१० च्या ऑगस्ट महिन्यात महासंघाच्या मदतीने तयार करून आदर्श पोटनियम प्रसिद्ध केले व भूखंडधारक संस्थांना ते आता उपलब्ध झाले आहेत.
भूखंड/प्लॉटधारकांच्या सहकारी संस्थांनी सुधारित आदर्श पोटनियमांचा अभ्यास करून त्यांच्याकडील पूर्वीच्या पोटनियमांऐवजी नवीन पोटनियम स्वीकारण्यास काळाप्रमाणे झालेल्या बदलांना सामोरे जाणे सुलभ होईल.
सर्वच भूखंडधारक/प्लॉटधारक संस्थांना नवीन पोटनियमांची व त्यामधील तरतुदींची सविस्तर माहिती व्हावी व अभ्यास व्हावा या उद्देशाने मी याच विषयावर क्रमश लेख प्रसिद्ध करण्याचा प्रयत्न करणार आहे.
भूखंडधारक संस्थांचे खूप प्रश्न काळाप्रमाणे निर्माण झालेले असल्याने शासनाने महाराष्ट्रातील सर्व प्रकारच्या सहकारी तत्त्वावरील घरबांधणी संस्थांमध्ये एकसूत्रता व सुलभ व्यवस्थापन चालवण्याच्या दृष्टीने महासंघातील अनुभवी व्यक्तींचे व तज्ज्ञ व्यक्तींच्या मदतीने सन २०१० मध्ये भूखंडधारकांसाठी म्हणून स्वतंत्र पोटनियम प्रसिद्ध केलेले आहेत. त्याचा लाभ सर्वच नोंदणीकृत भूखंडधारक संस्थांनी घ्यावा व आपल्या संस्थेतील कामकाजात एकसूत्रीपणा व सुलभता आणून सहकार चळवळीला चालना द्यावी, असे मला वाटते. यासाठी आपण महासंघाकडे येऊन केव्हाही सल्ला व मार्गदर्शन घेऊ शकता.

State 'gifts' 6 builders 500 acres of slum land

MUMBAI: The state government used a little-known rule in the Slum Act to hand over almost 500 acres of slum pockets to six developers on a first come, first serve basis between 2008 and 2010. Property experts said these plots of lands have a development potential of about Rs 50,000 crore. Five hundred acres is equivalent to 23 Oval Maidans.

"Under Section 3K of the Slum Act, a builder who is the first claimant on the slum land gets to redevelop it. However, the issue here is of lack of transparency and awarding such projects without checking the credentials of the developer," said a senior government official who did not wish to be identified.

The controversial section does not require the developer to obtain the mandatory 70% consent of slum dwellers in the initial stages. This has led to fights between rival builders, court cases and allegations of nepotism, said government sources.

"The clause empowers the government to direct the Slum Rehabilitation Authority (SRA) to hand over a large slum cluster for redevelopment to a builder without inviting tenders or allowing competing builders to participate in the project," said the official.

TOI has learnt that the latest slum sprawl—47 acres in Chembur—was sanctioned by the state government a month before Prithviraj Chavan took over as chief minister last November. Official sources said the new CM was apprised of the controversial 3K clause, which they said was being used to gift select builders vast slum clusters for redevelopment. They added that the son of a Union minister is involved in one of the projects approved by the government.

The 3K provision was inserted in the Slum Act in 1999, but was never used until almost a decade later when the first scheme at Golibar in Santa Cruz was approved by the government. Permission was granted to Shivalik Ventures to redevelop 123 acres in Golibar in August 2008. A section of slum dwellers then sought legal stoppage of the project, but the Bombay high court cleared it towards the end of last year. Violent protests broke out when some Golibar residents blocked a demolition squad ten days ago.

Officials said that once the government appoints a builder, other developers in that slum cluster lose their right over the project or have to work in consultation with the selected builder. "Once the builder gets a foot hold in the project, he can procure 70% consent from slum dwellers within one year," they said.

Housing expert Chandrashekhar Prabhu said 3K allowed the government to appoint any developer to redevelop a slum in the garb of "public purpose" and force residents to accept the builder as they are not left with any other choice.

Documents available with this newspaper revealed that in one 3K project approved by the government, the developer had the consent of residents of 18 acres out of the 66-acre slum sprawl. It asked the government to "direct SRA not to entertain and approve proposal for any other developer on any slum pocket on piecemeal basis" on this land. "Developer has stated that 70% consent of slum dwellers may not be insisted before the letter of intent (LOI) is granted...," the SRA letter said.

Slum activist Simpreet Singh said 3K was never used all these years. "But in the past two years the government suddenly decided to give vast slum lands to some builders without tenders," he said. "It's a land grab in the name of rehabilitating slum dwellers," he added.

Singh said at Antop Hill, the state government approved a project by developer Ackruti City to redevelop land which belongs to the salt department. "The salt department has not given permission, yet the state sanctioned the scheme," he said.

Vimal Shah of Ackruti said the land belonged to the state government, but a SRA note said it belonged to the Sion Salt Pan division, with a total area of 90 acres. "We are currently procuring approvals. There are some 18,000 slum dwellers, but 50% area is reserved for open spaces and only 30 to 35 acres is developable,'' said Shah. He added that it will be a composite development with "lots of open spaces".

In Kandivli (east), the government's decision to give away over 100 acres to Ruchipriya Developers led to rival developers approaching the high court. Last year, the court directed the SRA to consider redevelopment proposals from other builders and pass appropriate orders.

Kiran Hemani of Ruchipriya said the company had obtained consent from 7,000 slum dwellers of Hanumant Nagar. "We worked on this project for the past eight years. Some bad elements tried to create problems," he said.

At Worli, a 3K project executed by Lokhandwala Infrastructure is also under litigation after some residents went to court, saying the developer did not have their consent. In 2009, then civic chief Jairaj Phatak wrote to the state housing department, seeking forcible eviction of non-cooperative slum dwellers and handover of the 15-acre plot to the developer.

Residents of the largest chunk of the Worli plot have said they are tenants of the municipal corporation with regular rent receipts and that they cannot be categorized as slum dwellers. Hence 3K cannot be applied to them, they said.

Read more: State 'gifts' 6 builders 500 acres of slum land - The Times of India

Clic Here