DKN ADDhitz

हा ब्लॉग शोधा

Haldi Kunku 2012

(SRA Self Devlopment Project) Guru Datta Jyanti and Haldi Kunku Samarabh Photes

बुधवार, २४ डिसेंबर, २०१४

Crackdown on 3 big slum revamp projects on Fadnavis’s directions

The Slum Rehabilitation Authority (SRA) has decided to issue show cause notices to three big slum redevelopment projects in Mumbai on the directions of chief minister Devendra Fadnavis.


The projects, located in Kandivli, Sion and Chembur, were cleared by the former Congress-NCP government between 2008 and 2010, under the controversial 3K rule, which was stayed by former CM Prithviraj Chavan when he took over.
Under section 3K of the Slum Act, a builder who is the first claimant on a slum land gets the right to redevelop it. The provision of acquiring the mandatory 70% consent of slum dwellers in the initial stages is waived off in this rule.
In addition, the credentials of the builders are not scrutinised, while allotting the land. As the rule does not include a tendering process or allowing competing builders to take part in the bidding process, it has faced much criticism.
According to SRA, there has been no progress on the projects at Kandivli, Sion and Chembur.
“As there has been no progress on the projects, I have asked the SRA to issue show cause notices to them,” said Fadnavis.
The three beneficiaries were Ackruti (now Hubtown), which was awarded the Sion project spread across 64 acres, of which a major portion comprises salt pan land; Sterling Buildcon Private Limited, which has the Chembur project of 46.90 acres; and Ruchipriya Developers, which got the 112-acres Hanuman Nagar land at Kandivli.
“We cannot wait indefinitely for the developers to start the project. We will now issue a show cause notice, asking why their allotment should not be cancelled,” said Nirmalkumar Deshmukh, CEO, SRA.
However, Vimal Shah, managing director, Hubtown, said he is not aware of any such proposal.
“I am not aware of the issue and hence do not wish to comment,” said Shah.
Despite repeated attempts, the other two developers could not be reached for comments.
The only 3K project that has seen any progress is the 125-acre Golibar Project at Santacruz, which is being undertaken by Shivalik Ventures.
Social activists have described the 3K projects as just another land grab.
“The government should ideally float tenders and then allot the land. This will ensure both accountability and also add revenue to the government’s exchequer,” said Simpreet Singh, activist, Ghar Bachao Ghar Banao movement.



Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre Email Id :- ravimhatre1172@gmail.com

गुरुवार, ३० जानेवारी, २०१४

नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्था : नोंदणी प्रक्रिया

महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६० व महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियम १९६१ मधील तरतुदीनुसार, सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची नोंदणी आता खालीलप्रमाणे सुधारित तरतुदीनुसार करावयाची आहे :-

१] नव्याने स्थापन झालेल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या नोंदणीची प्रक्रिया नोंदणीपूर्वी होणाऱ्या पहिल्या सर्वसाधारण सभेच्या (आता अधिमंडळाच्या वार्षकि बठकीच्या) कामकाजापासून सुरू होते. या सभेत प्रामुख्याने खालील बाबींची पूर्तता करणे आवश्यक आहे :--    

अ) सभेच्या सुरुवातीस इतिवृत्त नोंद :  पुस्तकात उपस्थित प्रवर्तक-सभासदांची नावे लिहून त्यांच्या सह्य़ा घेणे व सभेचे इतिवृत्त नोंद करणे. यासाठी किमान १०  प्रवर्तक-सभासदांची उपस्थिती बंधनकारक आहे.

ब) मुख्य-प्रवर्तकाची निवड करणे.

क) नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे  नाव राखून ठेवण्यासाठी परवानगी मिळण्याबाबत करावयाच्या विहित नमुन्यातील अर्ज करण्यास व नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावाने जिल्हा मध्यवर्ती सहकारी बँकेत खाते उघडण्यासाठी करावयाच्या कागदपत्रांची पूर्तता करण्यास, तसेच संस्थेच्या मुख्य प्रवर्तकास व वास्तुविशारदास नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेसाठी व संस्थेच्या वतीने कामे पार पाडण्यासाठी विशेष अधिकार बहाल करणारे ठराव सर्वानुमते / बहुमताने मंजूर होणे बंधनकारक आहे.

२] नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे नाव राखून ठेवण्याची पद्धत :  प्रथम जिल्हा सहकारी हाउसिंग फेडरेशनच्या कार्यालयातून नाव राखून ठेवणे. यासाठी उपलब्ध असलेला विहित नमुन्यातील अर्जाचा संच प्राप्त करणे. नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या मुख्य प्रवर्तकाने सदरहू अर्जात नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे संपूर्ण नाव, पत्रव्यवहाराचा संपूर्ण पत्ता व अन्य माहिती घ्यावयाची आहे. तसेच संस्थेचे नियोजित नाव उपलब्ध नसल्यास संस्थेसाठी आणखीन चार नावे पसंतीच्या क्रमांकाने घ्यावयाची आहेत. अर्जावर रुपये ५/- चा कोर्ट-फी स्टॅम्प लावणे आवश्यक आहे. सोबत खालील कागदपत्रे जोडणे बंधनकारक आहे :- 

अ) करारनाम्याची प्रमाणित प्रत.

ब) नोंदणीपूर्व घेण्यात आलेल्या पहिल्या सर्वसाधारण सभेचे इतिवृत्त व मुख्य प्रवर्तकाच्या निवडीसह नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या वतीने मुख्य प्रवर्तक व वास्तुविशारद यांनी पार पाडावयाची कामे व त्याकरिता बहाल करण्यात आलेल्या विशेष अधिकाराबाबतच्या विविध ठरावांची प्रमाणित प्रत. 

३] मुख्य प्रवर्तकाच्या निवडीबाबतच्या ठरावाचा आणि नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या वतीने पार पाडावयाची कामे व त्याकरिता बहाल करण्यात आलेल्या विशेष अधिकाराबाबतच्या विविध ठरावांचा विषय-सूचीनुसार  ''विहित नमुना'' खालीलप्रमाणे :

विषय क्रमांक १ :  नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेसाठी मुख्य प्रवर्तकाची निवड करणे.
''ठराव करण्यात येतो की, श्री. ....(नाव)......यांची नियोजित ...(संस्थेचे नाव) सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे मुख्य प्रवर्तक म्हणून निवड करण्यात आली आहे.''
   ठराव सूचक -- श्री. ............    ठरावास अनुमोदन श्री. ............
ठराव : सर्वानुमते मंजूर  /  बहुमताने मंजूर

विषय क्रमांक २ :  नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे मुख्य प्रवर्तक यांस संस्थेचे 'नाव राखून ठेवणे' चा अर्ज करण्याचा अधिकार बहाल करणे.
''ठराव करण्यात येतो की, नियोजित संस्थेचे'' ..(संस्थेचे नाव).. सहकारी  गृहनिर्माण संस्था मर्यादित  असे  नाव राखून ठेवण्याचा अर्ज करण्याचा आणि नोंदणी अधिकाऱ्यांना आवश्यक ती सर्व माहिती पुरविण्याचा अधिकार  मुख्य प्रवर्तक यांना याद्वारे बहाल करण्यात येत आहे.''
''आणखीन ठराव करण्यात येतो की, जर नियोजित संस्थेसाठी सुचविलेले नाव उपलब्ध नसेल तर मुख्य प्रवर्तकांनी आणखी चार नावे सुचवून ती पसंतीच्या क्रमाने घ्यावयाची आहेत:

 (१) .........सहकारी गृहनिर्माण संस्था मर्यादित --  (नियोजित नाव)
 (२) .........          "
 (३) .........          "
 (४) .........          "
 (५) .........           "                               

विषय क्रमांक ३ : नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा नोंदणी प्रस्ताव तयार करून  नोंदणी अधिकाऱ्याच्या दप्तरी दाखल करून आक्षेपांचे निवारण करणे.  व तरतुदींचे पालन करणे. आणि नोंदणी प्रक्रिया पूर्ण होईपर्यंत  पाठपुरावा करणे, या कामासाठी एखाद्या व्यक्तीची नेमणूक करणे व त्यासाठी मेहेनताना निश्चित करण्याचा अधिकार मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करणे.

''ठराव करण्यात येतो की, नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा नोंदणी प्रस्ताव तयार करून नोंदणी अधिकाऱ्याच्या दप्तरी दाखल करून आक्षेपांचे निवारण करणे व तरतुदींचे पालन करण्याचे अधिकार देऊन नोंदणी प्रक्रिया पूर्ण होईपर्यंत पाठपुरावा करणे. या कामासाठी योग्य तो मेहेनताना देणे परंतु रुपये ......./- पेक्षा जास्त असणार नाही.

  उपरोक्त कामासाठी एखाद्या व्यक्तीची नेमणूक करण्याचे अधिकार मुख्य प्रवर्तकांना याद्वारे बहाल करण्यात येत आहे. 

''आणखीन ठराव करण्यात येतो की, नियोजित .. (संस्थेचे नाव).. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नोंदणी प्रक्रियेसाठी आवश्यक ती कार्यवाही करणे, सर्व प्रकारच्या दस्तऐवजांवर सही करणे व आवश्यक ती माहिती पुरविण्याचे अधिकार मुख्य-प्रवर्तकांना याद्वारे बहाल करण्यात येत आहे.''

विषय क्रमांक ४ : संस्थेसाठी भूखंड खरेदी / भाडेपट्टय़ाने जागा घेण्यासाठी विक्रेत्याशी वाटाघाटी करण्याचा अधिकार मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करण्याबाबत. किंवा 

विषय क्रमांक ५  : ज्या भूखंडावर इमारतीचे / इमारतींचे बांधकाम करावयाचे आहे. त्याबाबतच्या योजनेच्या अनुषंगाने विक्रेत्याशी वाटाघाटी करून करारनामा करण्याचा अधिकार मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करण्याबाबत.

''ठराव करण्यात येतो की, संस्थेसाठी भूखंड खरेदी / भाडेपट्टय़ाने जागा घेण्यासाठी वाटाघाटी करण्याचा व त्याबाबतचा तपशील प्रवर्तकांना निर्णय घेण्यासाठी पुढील सभेसमोर ठेवण्याचा अधिकार याद्वारे मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करण्यात येत आहे.'' 

''ठराव करण्यात येतो की, ज्या भूखंडावर इमारतीचे / इमारतींचे बांधकाम करावयाचे आहे त्याबाबतच्या योजनेच्या अनुषंगाने विक्रेत्याशी वाटाघाटी करण्याचा व त्याबाबतचा तपशील प्रवर्तकांना निर्णय घेण्यासाठी पुढील सभेसमोर ठेवण्याचा   अधिकार याद्वारे मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करण्यात येत आहे.''

विषय क्रमांक ६  : अनुभवी वास्तुविशारदाच्या नेमणुकीच्या अनुषंगाने वाटाघाटी करणे, आराखडे, खर्चाचे अंदाजपत्रक व बांधकामाची तपशीलवार माहिती तयार करून घेणे आणि त्याच्या नेमणुकीच्या अटी व शर्ती निश्चित करून त्याबाबतचा तपशील प्रवर्तकांना निर्णय घेण्यासाठी पुढील सभेसमोर ठेवण्याचा अधिकार मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करणेबाबत.

''ठराव करण्यात येतो की, अनुभवी वास्तुविशारदाची नेमणूक करण्यासाठी व त्याच्याकडून आराखडे, खर्चाचे अंदाजपत्रक व बांधकामाची तपशीलवार माहिती घेऊन प्रवर्तकांना निर्णय घेण्यासाठी पुढील सभेसमोर ठेवण्याचा अधिकार याद्वारे मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करण्यात येत आहे.''

विषय क्रमांक ७  : इमारतीच्या / इमारतींच्या बांधकामासाठी मुख्य प्रवर्तकाशी विचारविनिमय करून निविदा मागविण्याचे आणि प्राप्त निविदा प्रवर्तकांना निर्णय घेण्यासाठी पुढील सभेसमोर ठेवण्याचा अधिकार संस्थेच्या वास्तुविशारदास बहाल करणेबाबत.

''ठराव करण्यात येतो की, इमारतीच्या / इमारतींच्या बांधकामासाठी मुख्य प्रवर्तकाशी विचारविनिमय करून निविदा मागविण्याचे आणि प्राप्त निविदा प्रवर्तकांना निर्णय घेण्यासाठी पुढील सभेसमोर ठेवण्याचा अधिकार याद्वारे संस्थेच्या वास्तुविशारदास बहाल करण्यात येत आहे.''

विषय क्रमांक ८ : प्रवर्तकांच्या सभेत निर्णय घेतल्याप्रमाणे, भूखंड खरेदी / जागा भाडेपट्टय़ाने घेणे / वास्तुविशारद यांच्याशी एकत्रित गोष्टीसाठी करारनामा करणे आणि इमारत / इमारती बांधण्यासाठी बांधकाम कंत्राटदाराशी करारनामा करणे याबाबत पुढील कार्यवाही करण्याचे अधिकार मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करणेबाबत.

''ठराव करण्यात येतो की, प्रवर्तकांच्या सभेत निर्णय घेतल्याप्रमाणे, भूखंड खरेदी / जागा भाडेपट्टय़ाने घेणे / वास्तुविशारद यांच्याशी एकत्रित गोष्टींसाठी करारनामा करणे आणि इमारत / इमारती बांधण्यासाठी बांधकाम कंत्राटदाराशी करारनामा करणे याबाबत पुढील कार्यवाही करण्याचे अधिकार याद्वारे मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करण्यात येत आहे.''

विषय क्रमांक ९  : भागभांडवल, प्रवेश शुल्क, जागेची किंमत, भाडेपट्टा, प्राथमिक खर्चापोटी लागणारी रक्कम प्रवर्तकांकडून जमा करण्याचे अधिकार मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करणेबाबत. 

''ठराव करण्यात येतो की, भागभांडवल (रुपये ५००/- प्रत्येकी), प्रवेश शुल्क (रुपये १००/- प्रत्येकी) जागेची किंमत / भाडेपट्टा (रुपये ...../- प्रत्येकी) यासाठी लगणारी रक्कम प्रवर्तकांकडून जमा करण्याचे अधिकार याद्वारे मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करण्यात येत आहे.''

सदनिकेच्या किंमतीपोटी : (जर एकत्रित स्वरूपात रुपये ..... प्रत्येकी), प्राथमिक खर्चापोटी (रुपये .... प्रत्येकी) आणि नियोजित संस्थेच्या वतीने त्याबाबत पावती देणे.
आणखी ठराव करण्यात येतो की, मुख्य प्रवर्तक अशा प्रकारे गोळा करण्यात आलेल्या रकमांचा व्यवस्थित हिशोब ठेवतील.

विषय क्रमांक १०  : भागभांडवल व प्रवेश शुल्क यापोटी विकासक-प्रवर्तकांनी जमा केलेली रक्कम ....(जिल्ह्य़ाचे नाव)...जिल्हा मध्यवर्ती सहकारी बँक मर्यादितमध्ये जमा करणेबाबत विचार करणे.

''ठराव करण्यात येतो की, भागभांडवल व प्रवेश शुल्क यापोटी प्रवर्तकांकडून जमा केलेली रक्कम विकासक-प्रवर्तक ....(जिल्ह्य़ाचे नाव)..... जिल्हा मध्यवर्ती सहकारी बँक मर्यादितमध्ये नियोजित संस्थेच्या नावे जमा करतील याची मुख्य प्रवर्तक काळजी घेतील."

४] सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नोंदणीचे निकष आणि आवश्यक असणारी कागदपत्रे संस्थांच्या प्रकारानुसार काही प्रमाणात वेगवेगळे असतात. गृहनिर्माण संस्थांचे खालीलप्रमाणे तीन प्रकार आहेत :-

(अ) भाडेकरू सहभागीदारी गृहनिर्माण संस्था (फ्लॅटधारकांची संस्था )


(ब) भाडेकरू मालकी हक्क गृहनिर्माण संस्था   

(क) भाडेकरू सहभागीदारी गृहनिर्माण संस्था (ओपन प्लॉट)

५] विकासक सहकार्य करीत असलेल्या भाडेकरू सहभागीदारी गृहनिर्माण संस्था 
नोंदणीकरिता दाखल करावयाच्या कागदपत्रांची यादी :-

१) नमुना  अ  मध्ये नोंदणीच्या अर्जासोबत विवरणपत्र 'अ' सहित ४ प्रती, 
महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियम १९६१ चे नियम ४ (१)

२)  रुपये ५/- चा कोर्ट फी स्टॅम्प

३)  विवरणपत्र 'ब' (नियोजित) असलेबाबतची माहिती ४ प्रती

४)  विवरणपत्र 'क' (नियोजित) संस्थेच्या प्रवर्तक सभासदांची माहिती ४ प्रती


५)  सभासदांचे हिशोबाचे पत्रक -- नमुना 'ड'

६)  नमुनेदार पोटनियमांच्या ४ प्रती

७)  प्रवर्तक सभासदांचे भाग प्रत्येकी रुपये ५००/- व प्रवेश शुल्क रुपये १००/- नाव राखून ठेवण्यास मंजुरी दिल्यानंतर जिल्हा मध्यवर्ती सहकारी बँकेत रक्कम भरल्याबाबतचा 'बँक शिलकेचा दाखला'


८)  नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची सविस्तर योजना.

९) शासकीय कोषागारात संस्था नोंदणी शुल्क रुपये २५००/- भरल्याबाबतचे चलन.

१०) जागा खरेदीसंबंधी साठे खत किंवा खरेदी खत वा डेव्हलपमेंट कराराची सत्यप्रत.

११) ७/१२ चा उतारा किंवा मालमत्ता पत्रकाचा उतारा (प्रॉपर्टी कार्ड) १ प्रत. 

१२) नागरी कमाल जमीन धारणा कायद्यान्वये जागा मुक्त केलेली असल्यास त्या विषयी सक्षम अधिकाऱ्याच्या आदेशाची प्रत. 

१३) जागा भाडय़ाने किंवा निमसरकारी संस्थेने देऊ केल्यास त्यांची जागा देण्याबद्दलचे हमीपत्र.

१४) जागा ट्रस्टची असल्यास धर्मादाय आयुक्त यांचा 'ना हरकत दाखला'
     (अ) जागा किंवा इमारत जर गृहनिर्माण महामंडळाकडील असेल तर त्यांचा ना हरकत दाखला -- गाळेधारकांची यादी

१५) जागा निवासी क्षेत्रात समाविष्ट असल्याबाबतचा सक्षम अधिकाऱ्याचा दाखला

१६) जागेविषयी शोध घेतल्याचा वकिलाचा दाखला (टायटल क्लियरन्स सर्टििफकेट)

१७) मंजूर बांधकाम योजनेची सत्यप्रत 

१८) बांधकाम सुरू करण्याचा/पूर्णत्वाचा दाखला  (लागू असेल त्याप्रमाणे)

१९) संस्थेच्या बांधकामाच्या योजनेस सर्टफिाइड वास्तुविशारदाचा दाखला  पान ५ पाहा 

२०) कमीतकमी १० प्रवर्तक सभासदांचे गृहनिर्माण कार्यक्षेत्रात निवास असल्याबद्दलचे सक्षम अधिकाऱ्यासमोर नोंदलेले रुपये १००/- च्या स्टॅम्प पेपरवरील प्रतिज्ञापत्र

२१) नमुना 'वाय' मध्ये मुख्य प्रवर्तकाचे हमीपत्र रुपये १००/- च्या स्टॅम्प पेपरवरील सक्षम अधिकाऱ्यासमोर नोंदलेले

२२) नमुना 'झेड'मध्ये बिल्डर-प्रमोटर यांचे हमीपत्र रुपये १००/- च्या स्टॅम्प पेपरवर नोंदलेल्या कराराची सत्यप्रत सक्षम अधिकाऱ्यासमोर नोंदलेली

२३) बिल्डर, प्रमोटर व गाळेधारक यांचेमध्ये झालेल्या व स्टॅम्प पेपरवर नोंदलेल्या कराराची सत्यप्रत

२४) गाळे विक्री न झाल्याबद्दलची बिल्डरने प्रमाणित केलेली यादी. गाळे विक्री झाली असल्यास ज्यांना गाळे विकले आहेत त्यांची नावे, पत्ता, गाळा क्रमांक व किंमत

२५) जेथे प्रवर्तक सभासद फम्र्स / कंपनी आहेत अशा फम्र्स / कंपनीकडून सह्या करण्याबद्दल ज्यांना अधिकार दिले आहेत त्याबद्दलचे अधिकारपत्र 

२६) नियोजित संस्थेचे 'नाव राखून ठेवणे'बद्दल दिलेल्या आदेशाची प्रत 
नाव राखून ठेवण्याची मुदत जर संपली असेल तर मुदत वाढवून दिल्याबद्दलच्या आदेशाची प्रत

२७) संस्था नोंदणी झाल्यावर बालकामगार कामाला ठेवणार नसलेबाबतचे मुख्य प्रवर्तक यांचे हमीपत्र

२८) नमूना 'एक्स' मध्ये मुख्य प्रवर्तकांचे हमीपत्र रुपये १००/- च्या स्टॅम्प पेपरवर सक्षम अधिकाऱ्यासमोर नोंदलेले

२९) जागा विकसित करणेस घेतली असल्यास विकासन करारनामा

३०) जागेचे कुलमुखत्यारपत्र 

३१) सक्षम अधिकारी यांचा जागा कोणत्या क्षेत्रात येते याबाबतचा झोन-दाखला 

३२) अशा नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्था ज्यांचा प्लॉट मोकळा आहे (ओपन प्लॉट सोसायटी) व त्या महाराष्ट्र राज्य हाउसिंग फायनान्स सोसायटी मर्यादित यांचेकडून किंवा इतर वित्तीय संस्थाकडून बांधकामासाठी कर्ज घेऊ इच्छितात,अशा संस्थांच्या बाबतीत कमीतकमी २० टक्के प्रवर्तक सभासद हे बॅकवर्ड क्लासचे असले पाहिजेत. जर २० टक्केबॅकवर्ड क्लासचे सभासद उपलब्ध नाहीत अशा संबंधित संस्थेच्या मुख्य प्रवर्तकांनी विहित पद्धतीने, जिल्हा समाज कल्याण अधिकारी यांचेकडून दाखला घेण्यात येऊन तो नोंदणी प्रकरणासोबत जोडला पाहिजे.     
    (अ) विकासक सहकार्य करीत नसलेल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकरिता दाखल करावयाच्या विशेष कागदपत्रांची यादी :--

३३) गाळेधारकांच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना जेथे बिल्डर सहकार्य करीत नसेल अशा नियोजित संस्थेच्या बाबतीत नमुना  'झेड'ऐवजी मुख्य प्रवर्तकाचे प्रतिज्ञापत्र घ्यावे. सदर प्रतिज्ञापत्रावर मुख्य प्रवर्तकाच्या सह्या असणे आवश्यक असून सदरचे प्रतिज्ञापत्र रुपये १००/- च्या स्टॅम्प पेपरवर सक्षम अधिकाऱ्यासमोर प्रमाणित करून घ्यावे.

३४) नमूना 'झेड' ऐवजी प्रतिज्ञापत्राबरोबर मुख्य प्रवर्तक व नोंदणीसाठी सही करीत असलेल्या इतर प्रवर्तक सभासदांच्या सहीचा 'इन्डेम्निटी बाँड' घेण्यात यावा व सदरचा इन्डेम्निटी बाँड हा रुपये २००/- च्या स्टॅम्प पेपरवर सक्षम अधिकाऱ्यांनी केला असावा.

३५) बिल्डर सहकार्य करीत नसेल अशा नियोजित संस्थांना वास्तुविशारद दाखला देऊ शकत नसल्यास, नगर नियम / महानगरपालिका, ग्रामपंचायत यांनी केलेल्या कर आकारणी व कर भरलेल्या पावत्या प्रकरणासोबत जोडाव्यात.

३६) भाडेकरू सहभागीदारी गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबतीत सक्षम अधिकाऱ्याने मंजूर केलेल्या बांधकाम आराखडय़ातील एकूण गाळ्याच्या संख्येपकी कमीतकमी 
६० टक्के गाळ्यासाठी प्रवर्तक सभासद प्रस्तावात समाविष्ट असणे आवश्यक आहे. व त्यापकी कमीतकमी ६० टक्के प्रवर्तकांच्या विवरणपत्र 'अ'मध्ये सह्या असल्या शिवाय प्रकरण दाखल करण्यात येऊ नये

सोमवार, १३ जानेवारी, २०१४

करू या पुनर्विकास!



पुनर्विकासाच्या मार्गातील खाचाखोचांमुळे अनेकदा सर्वसामान्यांची दमछाक होते. माहितीचा अभाव असल्याने प्रकल्प रखडतात, अंतर्गत सुंदोपसुंदीमुळे अनेकदा पूर्णपणे फसतात. त्यामुळे पुनर्विकास हा अनेकांच्या जिव्हाळ्याचा विषय. याबाबत लोकांच्या मनातील शंकांचे, प्रश्नांचे निरसन करण्यासाठी विलेपार्ले लोकमान्य सेवा संघाच्या पु.ल. देशपांडे सभागृहात रविवारी उपनगर पुनर्विकास परिषदेचे आयोजन करण्यात आले होते. 'मटा' या उपक्रमाचा मीडिया पार्टनर होता. या परिषदेत तज्ज्ञांनी केलेल्या मार्गदर्शनाचा हा गोषवारा.

'फंजिबल'चा फंडा 

बाल्कनी, लिफ्ट, जिना, फ्लॉवर बेड, डक्ट, मोकळ्या जागेसाठी पूर्वी मोफत एफएसआय दिला जात होता. तो देण्याबाबत पालिका आयुक्तांना काही विशेष अधिकार होते. मोफत मिळालेली ही जागा बिल्डर सुपर बिल्टअपच्या नावे ग्राहकांच्या गळ्यात मारत होते. सरकारला यात काडीचा फायदा होत नव्हता. हे लक्षात आल्यानंतर सरकारने ६ जानेवारी २०१२च्या डीसीआरमध्ये बदल केले. पालिका आयुक्तांच्या विशेष अधिकारांना कात्री लावली. मोकळ्या जागेसाठी वापरलेला हा एफएसाय फंजिबल म्हणून जाहीर केला. तो मूळ जागेच्या ३५ टक्के असेल, असे जाहीर केले. त्यासाठी बिल्डरांकडून पैसे वसूल करायला सुरुवात केली. पुनर्विकासाला आलेल्या इमारतीच्या मूळ रहिवाशांना हा एफएसआय मोफत मिळतो; मात्र, सेल इमारतीतील लोकांकडून त्यासाठी पैसे घेतले जातात. पुनर्विकासापूर्वी रहिवाशांनी आपला प्रकल्प आर्थिकदृष्ट्या नेमका किती फायदेशीर आहे याची चाचपणी करण्यासाठी इकोनॉमिक फिजिबिलिटी रिपोर्ट तयार करावा.
- अशोक काळे, माजी संचालक, महापालिका

'पीएमसी'ची भूमिका महत्त्वाची 

पुनर्विकास ही एक प्रक्रिया असून त्यात मुख्यतः कागदपत्रांची पूर्तता हा निकष महत्त्वाचा ठरतो. रहिवाशांची मंजुरी पत्रे, प्रत्येक सभेचे इतिवृत्त आदी अहवालांची रजिस्ट्रारकडे छाननी होते. 'प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट'ची (पीएमसी) नियुक्तीही महत्त्वाची ठरते. सोसायटीतील रहिवाशांना प्रत्येक गोष्टींची माहिती देणेही महत्त्वाचे आहे. त्यामुळे त्यांच्यात विश्वास निर्माण होतो. आमच्या सोसायटीच्या पुनर्विकासावेळी नियमानुसार दोन सभांचे नियम असताना आम्ही १४ वार्षिक सर्वसाधारण सभा घेतल्या. त्यासाठी स्वतंत्र वेबसाइट करण्यात येऊन सर्वांमध्ये संपर्क ठेवला. अनेकांना बिल्डर प्रकल्प अर्धवट सोडून निघून जाईल, ही भीती सतावत असते. पण, विकासक किमान ४० टक्के तरी गुंतवणूक करत असतो. तेव्हा, विकासक निघून जाईल ही भीती बाळगण्याचे कारण उरत नाही. त्याचवेळी, रहिवाशांनीही अवाजवी अपेक्षा न बाळगता योग्य प्रकारे अपेक्षा बाळगायला हव्यात. पुनर्विकास प्रकल्प व्यवहार्य वाटल्यास टेंडरही योग्य पद्धतीने काढले पाहिजेत. पुनर्विकासात 'पीएमसी' हे रहिवाशांचे कान आणि डोळे आहेत. पण, त्यांच्यावर आंधळा विश्वासही ठेवू नये. - दिलीप प्रधान (सेक्रेटरी, जयविजय सोसायटी, अंधेरी)

स्वयंविकासासाठी निधी कसा उभा करावा? 

> पुनर्विकासानंतर उपलब्ध होणारा जादा एरिया विकत घेण्याची क्षमता असेल तर सदस्यांनीच तो विकत घ्यावा.

> पुनर्विकासात जादा मिळणारा फ्लॅट मुंबई जिल्हा सहकारी बँकेकडे तारण ठेवून उचल करावी.

> जादा एरियामध्ये व्हेंचर कॅपिटल कंपन्या इक्विटी म्हणून गुंतवणूक करतात. या माध्यमातूनही निधी उपलब्ध होतो.

> अनेक संस्थांना शाळा, कॉलेज, हॉस्पिटल उभारण्यासाठी जागेची गरज असते. अशा संस्थांशी करार करून निधी मिळवता येईल.

> बड्या बँका किंवा कंपन्यांना स्टाफ क्वार्टरसाठी शेकडो घरांची आवशकता असते. अशा संस्था निविदाही काढतात. जादा एरिया त्यांना विकता येईल.

इमारतीची उंची भूभागानुसार 

इमारतीची उंची आणि मर्यादा ठरताना विमानतळापासूनचे अंतर ध्यानात घेतले जाते. मुंबई विमानतळावर चार रनवे आहेत. त्या पट्ट्यात कुर्ला, विलेपार्ले, मिलन सबवे आदी भागांचा समावेश होतो. या ठिकाणी विमान उड्डाणासंदर्भात इमारतींच्या उंचीचा निर्णय घेतला जातो. प्रत्येक भूभागास देण्यात आलेली उंचीची परवानगी वेगवेगळी असू शकते, हे लक्षात घ्या. दुसऱ्या भूभागास जास्त परवानगी म्हणून आमच्या भूभागासही जास्त परवानगी द्यावी, हा निकष इथे लागू होत नाही. 'एअरपोर्ट ऑथोरिटी ऑफ इंडिया'कडून या परवानगीसाठी चार महिन्यांचा कालावधी लागतो. परवानगीसाठी अर्ज, पालिकेकडून दिले जाणारे सर्टिफिकेट, खासगी सर्वेक्षणाचा अहवाल आदींचा समावेश आहे. त्या निर्णयास आक्षेप असल्यास नवी दिल्लीतील ऑथोरिटीच्या कार्यालयात दाद मागता येते.

- अरुण धुरी माजी सहाय्यक महाव्यवस्थापक, एअरपोर्ट ऑथोरिटी ऑफ इंडिया

१२ बिऱ्हाडांचा पुनर्विकास 

अनेकदा पुनर्विकास करताना लोकांच्या मनात भीती असते. कमिटी मेंबर्स काय करतील, बिल्डर कसा असेल, तो काम पूर्ण करेल की पळून जाईल, असे अनेक प्रश्न त्यांना सतावत असतात. पण, पुनर्विकासात हात घालणाऱ्या बिल्डरनेही प्रकल्पात कोट्यवधींची गुंतवणूक केलेली असते. प्रकल्प पूर्ण केल्यानंतर उपलब्ध घरांची विक्री करून त्याला फायदा होणार असतो. मग तो पळून कसा जाईल? विलेपार्ले येथील महंत रोडवरील आमच्या विष्णूप्रसाद सोसायटीत केवळ १२ फ्लॅट होते. आमचा भूखंड छोटा होता. परंतु, तरीही आम्ही रितसर टेंडर काढले आणि विकासकाची नियुक्ती केली. पुनर्विकासानंतर आम्हाला मोठी जागा मिळाली. त्यात चांगला कॉर्पस फंड मिळाला. पुनर्विकास करताना रहिवाशांनी शक्यतो एकरकमी कॉर्पस घ्यावा, अशी सूचना करावीशी वाटते. पुनर्विकास पूर्ण झाल्यानंतर विकासकाकडून मूळ कागदपत्रे ताब्यात घ्यावीत. सरकारने पुनर्विकासासाठी जारी केलेली मार्गदर्शक तत्त्वे जशीच्या तशी अंगिकारली तर पुनर्विकासाची प्रक्रिया खूप सोपी होईल. हाऊसिंग फेडरेशनने प्रसिद्ध केलेल्या 'बर्थ टू रिबर्थ-प्रॉपर्टी' या पुस्तकात पुनर्विकासाबाबत उत्तम मार्गदर्शन करण्यात आलेले आहे. हे पुस्तक अंधेरी पूर्व येथील चंद्रशेखर सोसायटीत असलेल्या फेडरेशनच्या ऑफिसमध्ये मिळू शकेल.
- जयंत साने, माजी मुख्य अभियंता, मुंबई महापालिका

सतत बदलणाऱ्या धोरणांमुळे रखडपट्टी 

पुनर्विकास करताना काढलेली निविदा अचूक असावी आणि शक्यतो एकदा निविदा काढल्यानंतर त्यातील अटी-शर्तीवर रहिवाशांनी ठाम राहायला हवे. निविदा काढल्यानंतर बीड सादर करणाऱ्या बिल्डरांमध्ये पुन्हा शर्यत लावून वाटाघाटी करण्याचा प्रकार टाळावा. अन्यथा बाजार सुरू होतो. प्रकल्प मिळवण्याच्या नादात बिल्डर वाट्टेल ती आश्वासने देतो. परंतु, न झेपणाऱ्या आश्वासनांचा परिणाम प्रकल्पावर होतो. गेल्या काही वर्षात सरकारच्या नवनव्या धोरणामुळे पुनर्विकासाची प्रक्रिया गुंतागुंतीची बनली आहे. रस्त्यापासून ६ मीटर ओपन स्पेस, चार हजार चौ.मी.पेक्षा मोठ्या भूखंडावर पुनर्विकास करताना २० टक्के घरे आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल वर्गासाठी राखीव ठेवणे, फंजिबल एफएसआय या आणि अशा नवनव्या नियमांचा परिणाम प्रकल्प रखडण्यात होतो आहे. आता तर कोर्टानेही डीसीआर कसा असावा याबाबत मार्गदर्शन केले आहे.
- जिग्नेश संघवी, विकासक

परस्पर‌‌विश्वास, एकजूट आवश्यक 

नव्या नियमांनुसार पुनर्विकासासाठी सोसायटीची समिती स्थापन करावी लागते. सहकारी संस्था नियमांनुसार त्याचे कामकाज करावे लागते. त्यास, सर्वसाधारण सभेस मंजुरी घेऊन रजिस्ट्रारकडून मान्यता घ्यावी लागते. सोसायटी पुनर्विकासात नियमांची पूर्तता करणे आवश्यक आहे. त्यापलीकडे जाऊन कामे केली तर ती अमान्य असल्याचे सुप्रीम कोर्टानेही स्पष्ट केले आहे. सभासदांनी केवळ सर्वसाधारण सभा घेतल्याने प्रश्न सुटत नाही, हे लक्षात घ्यायला हवे. मुख्य म्हणजे सोसायटीचा सेक्रेटरी हा सर्वज्ञानी नसतो, हे समजून घेतले पाहिजे. सभासदांचा एकमेकांवर विश्वास पाहिजे. पुनर्विकासात जागा मालकीची आहे का, प्रॉपर्टी कार्ड नावावर आहे का, जागेचा नकाशा, रहिवाशांचे एकमत अशा सर्व गोष्टी विचारात घ्यायला हव्यात. - यशवंत जोशी (आर्किटेक्ट)

नियमांचे व्यवस्थित ज्ञान हवे 

बहुतांश ठिकाणी पुनर्विकासाबाबत सहकारी संस्थांची सभा कशी चालवावी याचे आकलन अध्यक्षांना नसते. पुनर्विकासाबाबत टेंडर प्रक्रिया करताना विशिष्ट पद्धतीच्या नियमांचे पालन करायला हवे. एक गोष्ट लक्षात घ्यायला हवी ती म्हणजे सर्वांना सर्वच नियम माहीत नसतात. उपनगरातील टीडीआर, एफएसआय यांचे दाखले मिळणे हा नागरिकांचा अधिकार आहे. अशावेळी नियम काय आहेत, ते पाहिले पाहिजे. नियमांची योग्य माहिती नसल्यास कॅम्पाकोलासारखी स्थिती निर्माण होते, हे लक्षात घ्यायला हवे. पुनर्विकास होताना पाणीपुरवठा, वीज, वाहतूक, सांडपाणी यंत्रणेवर पडणारा ताण यांचाही विचार व्हायला हवा. - अॅड. सुनील दिघे

ओसी मिळण्यास विलंब होत असेल तर काय करावे? 

पालिकेकडून ओसी प्रमाणपत्र मिळाले नसेल तर रहिवासी फ्लॅटचा ताबा घेऊ शकत नाहीत. पालिकेकडून पाण्याची जोडणी मिळत नाही. मानवी भावनेतून पाणी दिलेच तर दुप्पट तिप्पट दर घेतला जातो. एफएसआय नियमांचा भंग किंवा अन्य नियमांचे उल्लंघन असे काही विषय असतील तर तज्ज्ञ आर्किटेक्ट नेमून पालिका आयुक्तांची भेट घ्यावी. पालिका आयुक्तांकडे असलेल्या विशेष अधिकारांमुळे काहीप्र माणात दंडाची आकारणी करून ओसीचा मार्ग मोकळा करू शकतात.

अनेक सोसायटीचे सदस्य परदेशात असतात, अशावेळी पुनर्विकासाला मंजुरी कशी घ्यावी? 

पुनर्विकासाचा निर्णय घेण्यासाठी सर्वसाधारण सभेत ७५ टक्के उपस्थिती आवश्यक असते. अशा बऱ्याच सोसायट्या आहेत, जिथे ५० टक्केपेक्षा जास्त फ्लॅट रिकामे असतात. प्रत्यक्ष उपस्थिती अनिवार्य असल्यामुळे त्यांची मंजुरी कशी घ्यायची हा प्रश्नच असतो. परदेशातील लोकांनी प्रतिज्ञापत्र दिले असले तरी त्यावेळी ते शारीरिक, मानसिकदृष्ट्या निरोगी होते का, असा सवाल असतो. शिवाय त्यांचे जवळचे नातेवाईक आक्षेप घेण्याची शक्यता असते. अशावेळी सर्वसाधारण सभेत रजिस्ट्रार ऑफिसमधील एक अधिकारी उपस्थित राहील असे पहावे. या विषयावर रजिस्ट्रारचे मत घ्यावे.


Dadoji Kondev Co-operative Society Office ;- Adinath Gurudatta Mandir Near Acharya College Chembur Govandi Road Mumbai : 400071 Mukhya Pravartak :- Ravindra Mhatre Email Id :- ravimhatre1172@gmail.com